В предыдущей статье «Права И Обязанности Арендодателя В Договоре Аренды В Турции», под одним из заголовков – «Предоставить Арендатору Имущества в Состоянии, Соответствующем Условиям Договора и Назначению Имущества» было описано о важности определить недостатки арендованного имущества. В данной статье подробно разъясняются все тонкости упомянутого обязательства, о которых должны знать Арендодатель и Арендатор.
Как было сказано раннее, договор аренды для Арендатора, как физического, так и юридического лица, является одним из вариантов решения проблем, связанных с насущной потребностью в использовании определенного имущества, которое они не в состоянии приобрести в собственность. Договор аренды является одним из видов сделок помогающий получить желаемую вещь за плату в пользование на определенный срок. Для второй стороны – Арендодателя – предоставляется возможность получить материальную выгоду в виде арендной платы, одновременно сохраняя право собственности на имущество, переданное в пользование Арендатору.
Учитывая цели договора аренды, а именно то, что Арендатор получает имущество только во временное пользование, необходимо уделить внимание процессу и условиям передачи имущества в аренду и последующего его возврата владельцу. Данное условие важно не только по причине службы арендного имущества Арендатору, этот немаловажный факт так же важен по причине необходимости вернуть арендованную вещь Арендодателю после прекращения договора в том же состоянии, в котором она и была получена, с учетом обычного износа. Поэтому все недостатки имущества желательно выявить еще при его получении в аренду, поскольку в противном случае возможно, что Арендатору придется нести материальную ответственность за наличие этих недостатков.
В Турецком праве положения об ответственности за недостатки арендованного имущества регулируется ст. 304-308 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ). По закону Турции Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие или ограничивающие пользование им. Данное условие имеет силу, даже если во время заключения договора Арендодатель не знал об этих недостатках. Вместе с этим, Арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей достаточно подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.
Итак, характерной особенностью договора аренды является то, что Арендатор получает имущество лишь во временное пользование, а не в собственность, как это имеет место в договорах купли-продажи, поставки, мены и т.п. Учитывая это необходимо уделить достаточно внимания процессу и условиям выявления недостатков, а также процедуре и надлежащей форме уведомления арендодателя. Вместе с этим в данной статье будут рассмотрены варианты, позволяющие Арендатору защитить свои интересы и право выдвигать требования к арендодателю.
УСЛОВИЯ И ПРИЧИНЫ ДЛЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ПРАВЕ ТУРЦИИ
Установления ответственности за недостатки арендованного имущества необходимо изучать, разделив её на две части: материальные и формальные условия.
1.МАТЕРИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
а. Существование Недостатков в Арендованном Имуществе
При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению. В случаях, когда арендованное имущество имеет недостатки или не соответствует требуемым качествам перед подписанием договора аренды, такое имущество теряет свою продуктивную эффективность и ограничивая возможность извлечения максимальной выгоды в период пользования арендованным имуществом.
Недостаток может быть «материальным» или «не материальным». Например, сырость в квартире, сломанный двигатель арендованного автомобиля, требующая ремонт канализации жилого помещения, испорченная вентиляция в доме и т.п., все эти недостатки являются материальными. Однако, отказ администрации вводить здание в эксплуатацию, недовольное или предвзятое отношение соседей к Арендатору, постоянно паркующие третьи лица перед витриной магазина частое отключение холодной воды в квартире, шум, доносящийся по ночам с улицы и т.п., являются не материальными недостатками.
Кроме этого, недостаток может быть «правовым» или «экономическим». Согласно закону, правовой недостаток сопряжен с материальным недостатком. Тем не менее экономический недостаток подразумевает отсутствие основных факторов, обещанных арендодателем. Например, Арендатор арендует помещение под магазин основываясь на заверения арендодателя о потоке проходящих людей около магазина не менее 2000 человек в день. В действительности же поток людей не привышает 500 человек в день. В следствии искаженной информации, предоставленной Арендодателем, Арендатор лишился ожидаемой экономической эффективности от продаж товара из-за малого потока потенциальных покупателей. Такой недостаток приравнивается законом к экономическим недостаткам. Точно так же по заявлению Арендодателя мельница, способная молоть 10 тонн в час, в случае выявления, что не предоставляется возможности перемалывания даже 5-ти тонн муки в час, данный недостаток также является существенным и может стать причиной досрочного расторжения договора.
Недостаток может возникнуть как в начале, так и после заключения договора. Например, арендованный автомобиль в начале работал нормально, однако проехав несколько километров заглох. Другой пример, иностранец снявший квартиру во время месяца рамазан (месяц поста в Исламе), когда под окнами квартиры бары закрыты и всё тихо и спокойно, не мог знать, что в обычное время, шум, доносящийся из баров или пляжа, превращает арендованное жильё в принимающие звуки коробку. Однако после месяца рамазана, когда открылись бары, находящиеся по близости с квартирой, арендованное помещение превратилось в дом на ходунах, отражающий все звуки музыки, доносящиеся из близлежащих баров. Или же изначально арендованное помещение было в хорошем состоянии, однако во время или после дождя потолок стал протекать.
Для закона не имеет значения на каком этапе проявился недостаток, поэтому Арендатор всегда может сообщить арендодателю о возникшей проблеме и потребовать устранение недостатка.
Обязательственный Кодекс Турции проводит еще одно различие, «важные недостатки» и «незначительные недостатки». Важные недостатки подразумевают наличие значительного ограничения в пользовании предметом договора. Например, из-за технических нарушений в работе оборудования несоответствие критериям тепла температура в жилом помещении. Такие недостатки являются значительными.
Незначительные недостатки, это такой вид дефектов, которые легко и не дорого может устранить Арендатор самостоятельно. Закон не обязывает арендодателя нести ответственность в случаях незначительных недостатков.
Самый главный момент на которое требуется обратить внимание, выявленные недостатки арендованного имущества, которые обнаружились после заключения договора должны быть скрытыми или же обнаруженные недостаки невозможно было обнаружить при поверхностном осмотре арендованного имущества перед заключением договора аренды.
б. Действия Арендатора Не Должны Быть Причиной Недостатка (или поломки) Имущества
Если причиной недостатка или дефекта имущества послужили намеренные или халатные действия Арендатора либо его работников, с Арендодателя снимается всякая ответственность. В отличии от договора купли – продажи, когда покупатель должен внимательно изучить приобретенную (купленную) вещь, в договоре аренды Арендатор не должен внимательно изучать с целью выявления дефектов или недостатков арендованное имущество. Достаточно провести наружный осмотр объекта. Тем не менее предварительная осведомлённость о недостатках имущества дает арендодателю право требовать уменьшить сумму компенсаций, если против арендодателя будет открыт гражданский процесс.
в. Арендатор Заключая Договор Аренды Не Должен Отказаться От Права Требования Связанные с Недостатками Имущества
Арендодатель в соответствии ст. 318 ОКТ должен предупредить Арендатора об особых свойствах и недостатках предмета договора, которые ему известны и которые могут нести опасность для имущества жизни, здоровья Арендатора или других лиц, либо недостатки могут привести к повреждению самого имущества во время пользования им. Подобное предупреждение освободит Арендодателя от ответственности, если в дальнейшем Арендатору будет причинен вред дефектами, характеристиками или недостатками предмета который был передан в арендное пользование. Совершенное же арендодателем при заключении договора оговорка о недостатках имущества, будет для последнего гарантией освобождения от ответственности за наличие этих недостатков, как за ненадлежащее исполнение обязательства. Следовательно, даже в случаях сдачи в аренду квартиры или офиса в Турции, требующие капитального ремонта, будет достаточно предупредить об этом Арендатора перед заключением договора аренды. Арендодатель не будет отвечать и за те недостатки имущества, которые Арендатор может обнаружить во время осмотра имущества, передаваемого в аренду, так как закон предписывает Арендатору в присутствии арендодателя поверхностно проверить исправность имущества и сообщить о явных дефектах. Повторюсь, для выявления недостаков достаточно провести обычный (поверхностный) осмотр получаемого в аренду имущества. Если же во время передачи имущества Арендатор проигнорирует обязанность поверхностного осмотра будет считаться, что имущество передано Арендатору в надлежащем состоянии.
г. Между сторонами договора не должно быть заключено соглашения об отказе от ответственности
Обычно в соглашении освобождающего арендодателя от ответственности может быть прописан пункт, по которому Арендодатель не несет ответственность за недостатки, возможные дефекты и качество предоставленного имущества. Хотя такие случаи встречаются редко, однако между арендодателем и Арендатором не должны быть внесены условия в договор одобряющий отказ Арендатора нести ответственность за недостатки арендованного имущества. Следовательно, если между сторонами подписан договор на условиях освобождения арендодателя от ответственности за недостатки, Арендатор теряет право выдвигать претензии за материальный или нематериальный ущерб, вызванный пользованием предмета договора аренды.
2. ФОРМАЛЬНЫЕ (ПРОЦЕДУРНЫЕ) УСЛОВИЯ
Закон не предусматривает обязанности Арендатора внимательно осматривать арендованное имущество. Причина такой возможности заключено в том, что в отличие от договора купли-продажи договор аренды продолжительнее. Поэтому явные или скрытые недостатки могут выявлены как перед заключением договора аренды, так и после его заключения.
Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны Арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей достаточно подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.
Следовательно, Арендодатель несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые не были им оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны Арендатору. В случаях когда Арендатор выявил недостатки, которые невозможно было обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, согласно ст. 318 ОКТ у Арендатора возникает обязательство в самый короткий срок сообщить о недостатках арендодателю. Закон не предусмотрел форму и условия сообщения (уведомления) Арендатором. Поэтому для движимого имущества Арендатор может сообщить о существенном недостатках, требующих устранения, в устной форме, письменно или даже написав в WhatsApp. Для недвижимого имущества существует правило письменного уведомления Арендатором. Письменное уведомление можно сделать посредством нотариуса или же просто написать текст и попросить подписать его арендодателем.
Если Арендатор своевременно не сообщит о недостатках арендодателю, будет считаться что Арендатор отказался от права требования устранения недостатка имущества арендодателем. Добавлю больше, допустим после сильного дождя начало капать с потолка, и вода, проникая в квартиру, нанесло порчу имуществу (намочил мебель). В этом случае Арендатор, не сообщивший об этом недоставке (прохудившейся крыши) арендодателю, согласно договору аренды будет нести ответственность перед арендодателем. У арендодателя же в рамках договора аренды возникает право требования компенсации возникшие по причине халатного обращение с арендованным имуществом.
ВЫБОРОЧНОЕ ПРАВО ТРЕБОВАНИЙ АРЕНДАТОРА, ВОЗНИКШИЕ ПО ПРИЧИНЕ ВЫЯВЛЕННЫХ НЕДОСТАТКОВ В АРЕНДОВАННОМ ИМУЩЕСТВЕ
Арендатор, которой по правилам необходимой процедуры (правила формальности) своевременно сообщил о недостатках имущества арендодателю, согласно ст. 305 ОКТ вправе потребовать применения одного из следующих мер:
- безвозмездного устранения недостатков;
- обмена арендованного имущества с недостатком на аналогичное;
- соразмерного уменьшения арендной платы;
- право требования компенсаций,
- досрочного расторжения договора.
Вместе с этим, если Арендодатель будет виновен в нарушении условий договора, Арендатор имеет право требовать выплату компенсации за причинённый ему как материальный, так и моральный ущерб.
ПЕРЕЧИСЛЕННЫЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЙ МОЖНО РЕАЛИЗОВАТЬ ВЫБОРОЧНО, ВЫБРАВ ОДИН ИЗ ВАРИАНТОВ ОПИСАННЫХ НИЖЕ
1.БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ УСТРАНЕНИЕ НЕДОСТАТКОВ
Согласно п.1 ст. 306 ОКТ Арендатор, как только обнаружит недостаток в арендованном имуществе, должен немедленно информировать об этом арендодателя. Так как ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, Арендодатель имеет право выдвинуть встречные предложения, а именно:
- Устранить недостаток путем капитального ремонта имущества затрудняющий использование арендованного имущества по назначению, как полностью, так и частично;
- Предложить заменить дефектное арендованное имущество являющегося предметом договора аренды, на аналогичное;
- Сразу передать в пользование аналогичное арендованному имуществу вещь и возместить материальный или моральный ущерб (п.4 ст. 306 ОКТ);
- Или же одобрить устранение недостатка Арендатором самостоятельное в счет будущих арендных выплат.
2. СОРАЗМЕРНОЕ УМЕНЬШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Основания и причины для изменения арендной платы, как правило, прописаны в договоре аренды. Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. Правда положения договора не должны противоречить законодательству. Но что делать если в тексте договора не прописаны условия уменьшения размера арендной платы? В этом случае стороны могут применить п.1 ст. 305 и ст. 307 ОКТ, согласно которому Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы:
- при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использование;
- при существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает.
Следовательно, не зависимо от того, виновен или нет в недостатке Арендодатель, если вина данного недостатка имущества за Арендатором не замечена, последний может выдвинуть требование к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы.
Самое важное, согласно ст. 307 ОКТ, Арендатор имеет право требовать уменьшение размер арендной платы, тем не менее в случае игнорирование арендодателем требование, Арендатор может самостоятельно провести калькуляцию и выплачивать сниженную сумму.
Сниженная сумма будет начисляться с момента выявления недостатка до момента полного устранения данной проблемы.
3. ПОМЕНЯТЬ АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО С НЕДОСТАТКОМ НА АНАЛОГИЧНОЕ ИМУЩЕСТВО
Арендодатель, уведомленный Арендатором о выявленных недостатках арендованного имущества, и требования устранить недостатки, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (ст. 306 ОКТ)[1]. Здесь с целью предупреждения возможных исков за понесенный ущерб Арендатором, Арендодателю дается возможность не затягивая с исполнением права на замену имущество и выплатой компенсации за причиненные неудобства (возмещение ущерба) (п.4 ст. 306 ОКТ).
Естественно, бывают случаи, когда неполадка арендованного имущества полностью лишает возможности использовать его в соответствии с запросами Арендатора. В таких случаях говорить об устранении недостатки арендованной вещи путем капитального ремонта не может быть речи. Например, арендованный автомобиль сгорела до того, как была передана Арендатору. Что бы избежать выплат возможных компенсаций Арендодатель согласно ст. 306 ОКТ имеет возможность устранить недостаток заменив арендное имущество аналогичным имуществом. Нужно понимать, если мы не ведем речь о номере в гостинице, заменить недостаток в недвижимости аналогичной недвижимостью практически невозможно, поэтому правило о замене алогичным имуществом больше распространяется на движимое имущество.
4. ПРАВО ТРЕБОВАНИЕ КОМПЕНСАЦИЙ
Арендодатель, пренебрегший обязанностями предоставления Арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды либо его назначению, ограничивает право Арендатора на пользование предметом договора в соответствии с его прямым назначением. В случае несоблюдения условий договора арендодателем или наличии недостатка в арендованном имуществе, Арендатор имеет право потребовать возмещения ущерба или иных материальных и моральных компенсаций. Нужно сразу оговориться, такие же права может выдвигать, и Арендодатель если Арендатор намерено или халатным отношение к своим обязанностям испортит арендованную вещь.
Возмещение ущерба арендодателем, особенно в делах, связанных с договором аренды коммерческой недвижимости, имеет свою специфику. Здесь требование Арендатора выплатить компенсации может вытекать как из обязательственных правоотношений сторон в рамках договора аренды, так и исходя из нарушений обязательств арендодателя вследствие чего было нанесен непоправимый вред Арендатору дефектным имуществом. Например, несмотря на то что в договоре аренды было прописано об исправной работе противопожарного сигнала безопасности, ночной пожар показал, что сигнализация не работала. В следствии пожара сгорела важная документация или деньги и ценные бумаги, лежащие в сейфе. В этом случае Арендодатель будет нести ответственность как по договору аренды, так и в рамках закона за причиненный ущерб.
Проводя грань между договорными и внедоговорными обязательствами, следует отметить, что в случае наличия недостатка арендованного имущества, Арендатор защищён даже при отсутствии предусматривающих за это ответственность подобных договорных условий. Практика показывает, что суду достаточно доказательства наличия причинённого ущерба вследствие пользования имущества с недостатком. Например, передвигаясь в арендованной машине по причине неисправности тормозной системы, Арендатор совершил ДТП вследствие чего был травмирован, или арендованная земля для выращивания картофеля, в прошлом была сильно отравлена химикатами, в следствии чего Арендатор не смог получить разрешение на продажу продукции по причине увеличенной концентрации ядовитых веществ в выращенной продукции.
Как видим, из приведенных примеров, требование компенсаций не является самостоятельным требованием, данное требование вытекает из договора аренды, где у Арендатора имеется право пользования имуществом без недостатков. Чтобы Арендатору выдвинуть право требование выплаты компенсаций, между арендодателем и Арендатором должен быть заключен договор, второе условие, должна быть причина следственная связь между ущербом и пользованием арендованным имуществом с недостатком. В перечень компенсаций может входить прямые, косвенные расходы, сделанные Арендатором, а также Арендодатель несет ответственность перед упущенной выгодой Арендатора.
Исковая давность права требования выплаты компенсаций 10 лет с момента наступления морального или материального ущерба.
5. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Статьями 305 и 306 Обязательственного Кодексом Турции, предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды Арендатором. Эта норма является фундаментом отношений по прекращению в досрочном порядке действия договора аренды. Согласно закону, в случае недостатка арендованного имущества Арендатор может в одностороннем порядке, досрочно расторгнуть договор аренды. Закон прописывает и необходимые условия для наступления данного основания: недостаток должен быть существенным, а Арендатор должен выполнить процедуру уведомления о наличии недостатках в арендованном имуществе. Иными словами, Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направленного Арендатору устного, (лучше) письменного (для недвижимостей с кровлей) предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по устранению недостатков имущества в разумный срок. Игнорирование арендодателем замечаний Арендатора, или же отказ в разумный срок устранить недостаток, влечет за собой право расторжения договора Арендатором с последующим требованием возместить моральный и материальный ущерб.
Реализация права на отказ от договора или от осуществления прав по договору аренды в случаях недостатка в имуществе не требует судебного решения. Арендатору достаточно письменно (для недвижимости) или устно (движимые имущества) донести до арендодателя о намерение расторгнуть договор указав определенную дату. В этом же уведомлении необходимо сообщить место, где Арендодатель может принять имущество. Если Арендодатель откажется принять имущество Арендатору потребуется обратиться в нотариальную контору, чтобы оформить передачу арендованного имущества с последующей сдачей его на склад. Для недвижимого имущества достаточно сдать в нотариальную контору ключи от квартиры[2]. На практике, после расторжения договора аренды Арендодатель не возвращает залог, полученный во время заключения договора аренды. Поэтому залог, находящийся в владение Арендодателя, необходимо требовать вместе с уведомительным письмом о расторжение договора аренды. Если Арендодатель не вернет полученный залог, остается только подать в суд исковое заявление с требованием возращения залога и выплаты компенсаций.
Арендодатель должен возвратить полученную залоговую сумму, как только Арендатор вернет предмет договора аренды. Возврат заблокированных на время аренды автомобиля на кредитной карте денег в Турции может занять несколько дней. Денежные средства на карточные счета через международные платёжные системы составляют до полтора месяцев, однако данные сроки зависят не от прокатной компании, а от банка-эмитента карты.
В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:
** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ
** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ
** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ
** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ
** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?
** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ
** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ
** СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)
Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКЕ, ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.
РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ
[1] YARGITAY 6. Hukuk Dairesi
2015/849 E. 2016/95 K.
MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat alacak davasına dair karar, davacı-k. davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle kira sözleşmesine güvenilerek yapılan toplam 11.800 TL masrafın tahsili, karşı dava ise kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen 3.750 TL kira bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, 3.625 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı- karşı davacıdan tahsiline, fazlaya dair talebin reddine, karşı davanın kabulüne, 3.750 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı-karşı davalı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalı kiracı vekilinin asıl davada verilen hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı-karşı davalı kiracı vekilinin karşı davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:
Taraflar arasında 05.10.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralanan yerin işyeri (gözlemeci dükkânı) olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada mevcut bilgi ve belgelerden kiralanan yerin tapu kayıtlarında mesken olarak kayıtlı olduğu, bina kat maliklerinin bu yerin işyeri olarak kullanılmasına muvafakat etmemeleri nedeniyle davacı tarafça bu yerin işyeri olarak kullanılamadığı, davacı kiracının davalı kiraya verene ihtar göndererek kira akdini tek taraflı olarak feshedilerek, sözleşmeden döndüğü ve kiralanana ait anahtarları davalı kiraya verene teslim ettiği anlaşılmaktadır. Davalı kiraya veren kiralananı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinde düzenlenen “…sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğünü…” yerine getirmemiştir. Davacı kiracı, açıkça işyeri (gözlemeci dükkânı) olarak kullanılmak üzere kiraladığı taşınmazı işyeri olarak kullanamamış ve kira akdini tek taraflı olarak haklı nedenle feshedip akitten dönmüştür. T.B.K.’un 125.maddesi gereğince sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Davacı kiracı, TBK’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle döndüğüne göre, kiraya veren kiracıdan kira parası talebinde bulunamaz. Mahkemece, davalı kiraya verenin kira bedeli tahsiline ilişkin karşı davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü hatalıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ; Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada verilen hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle karşı davada davacı karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin istek halinde temyiz edene iadesine, 19.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
[2] T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 2017/4599, 2018/12416, 5.12.2018
* MENFİ TESPİT ( Kira Sözleşmesi – Davacı Tarafça Anahtar Teslimine İlişkin Yazılı Belge Sunulamadığı Ancak Davacı Tarafça Tahliyenin Davalı Tarafın Bilgisi ve Onayı İle Gerçekleştiği İleri Sürüldüğü/Mahkemece Tahliye Tarihini ve Anahtar Teslimini Yazılı Belge İle Kanıtlayamayan ve İspat Yükü Kendisine Düşen Davacı Tarafa Anahtar Teslim Tarihi Hususunda Yemin Teklif Etme Haklarının Hatırlatılması ve Hasıl Olacak Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerekirken İspat Yükünün Davalı Tarafa Yükletilmesinin Doğru Görülmediği )
* KİRALANANIN TAHLİYESİ ( Kiracının süresinden Önce Tek Taraflı Feshi – Mahkemece Delilleri Sorulup Toplandıktan SonraTereddüte Mahal Vermeyecek Şeklide Tahliye Tarihinin Tespit Edilerek Kiralananın Davalı Alacaklının Hakimiyetine Girdiği Tarihin Tespitinden Sonra Mahkemece Yerinde Uzman Bilirkişi İle Keşif Yapılarak Kiralananın Aynı Koşullarda Ne Kadar Sürede Kiraya Verileceğinin Tespit Edilmesi Kiracının Sorumlu Olacağı Makul Süre Belirlenerek Sonucu Dairesinde Bir Karar Verilmesi Gerektiği )
* KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ DOLMADAN TEK TARAFLI FESHİ ( Kiracının Süresi Sona Ermeden Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshederek Kiralananı Tahliye Etmesi Durumunda Kural Olarak Kira Süresinin Sonuna Kadar Kira Parasından Sorumlu Olduğu Bununla Birlikte TBK 112. Maddesi Göndermesi İle TBK 52.Maddesi Uyarınca Davalı Kiralayan Yerin Yeniden Kiralanması Konusunda Gayret Göstermesi Böylece Zararın Artmasının Önlenmesi İçin Kendisine Düşen Ödevi Yapması Gerektiği/Davalının Zararının Tahliye Tarihinden Kiralananın Aynı Koşullarla Yeniden Kiraya Verilebileceği Tarihe Kadar Boş Kaldığı Süreye İlişkin Kira Parasından İbaret Olacağı )
* KİRACININ ANAHTAR TESLİMİ ( Davacı Tarafça Anahtar Teslimine İlişkin Yazılı Belge Sunulamadığı Ancak Davacı Tarafça Tahliyenin Davalı Tarafın Bilgisi ve Onayı İle Gerçekleştiği İleri Sürüldüğü – Mahkemece Tahliye Tarihini ve Anahtar Teslimini Yazılı Belge İle Kanıtlayamayan ve İspat Yükü Kendisine Düşen Davacı Tarafa Anahtar Teslim Tarihi Hususunda Yemin Teklif Etme Haklarının Hatırlatılması ve Hasıl Olacak Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerekirken İspat Yükünün Davalı Tarafa Yükletilmesinin Doğru Görülmediği )
* DEPOZİTONUN KİRACIYA AYNEN İADESİ ( Kira Sözleşmesinde Depozito Bedelinin Alındığının Tahliye Sırasında Kiracının Mecuru Borçsuz ve Hasarsız Tahliye Ederek Boş Temiz Boyalı ve Bakımlı Bir Şekilde Teslim Edilmesi Şartıyla Depozitonun Kiracıya Aynen İade Edileceği Belirtildiği – Mahkemece Sözleşme Hükmü ve TTK. Md. 316ve 334 Gereğince İnceleme ve Değerlendirme Yapılarak Tahliye Sonrası Kiraya Veren Tarafından İade Edilmesi Gereken Depozito Bedelinin de Hesaplanacak Alacak Miktarından Mahsubu ile Karar Verilmesi Gereği)
6098/m.52,112,316,334
4721/m.6
ÖZET: 1-Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiracı sözleşmenin bitiminden bir ay önce daireyi boşaltacağını kiraya verene bildirdiğini, 2014 yılının Ocak ayında taşınmazı tahliye ettiğini bildirmiş, dava dilekçesinde ve oturumlarda anahtarı kiralayana verdiğini, temyize cevap dilekçesinde ise evin anahtarını da apartman görevlisi ile yöneticiye verdiğini beyan etmiştir. Davacı tarafça; anahtar teslimine ilişkin yazılı belge sunulamamış ancak, davacı tarafça tahliyenin davalı tarafın bilgisi ve onayı ile gerçekleştiği ileri sürülmüştür.Mahkemece, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davacı tarafa, anahtar teslim tarihi hususunda yemin teklif etme haklarının hatırlatılması ve hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken ,ispat yükünün davalı tarafa yükletilmesi doğru görülmemiş ve bu husus bozmayı gerektirmiştir.
2-Öte yandan, davacı kiracı, süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak, kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte Borçlar Kanunun 96. (TBK 112.) maddesi göndermesi ile aynı kanunun 44. (TBK 52.) maddesi uyarınca, davalı kiralayan yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermeli, böylece zararın artmasının önlenmesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda, davalının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Aksi takdirde hâkim tarafından tenkise tabi tutulur. Somut olayda; davacı, her ne kadar, 2014 yılının ocak ayında kiralananı boşalttığını ileri sürmüş ise de; bu tarihte hukuken geçerli, usulüne uygun ve yasal bir tahliye söz konusu değildir. Mahkemece; delilleri sorulup toplandıktan sonra, tereddüte mahal vermeyecek şeklide tahliye tarihinin tespit edilerek, kiralananın davalı alacaklının hakimiyetine girdiği tarihin tespitinden sonra, mahkemece yerinde uzman bilirkişi ile keşif yapılarak kiralananın aynı koşullarda ne kadar sürede kiraya verileceğinin tespit edilmesi, kiracının sorumlu olacağı makul süre belirlenerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; bu husus gözardı edilerek karar verilmeside doğru görülmemiştir.
3- Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi de doğru değildir.
1-) Borçlar Kanunu’nun 266. (TBK 334.) maddesi uyarınca, kiracının, kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın usulen kiralayana teslim edilmeside gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK’nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.
Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiracı sözleşmenin bitiminden bir ay önce daireyi boşaltacağını kiraya verene bildirdiğini, 2014 yılının Ocak ayında taşınmazı tahliye ettiğini bildirmiş, dava dilekçesinde ve oturumlarda anahtarı kiralayana verdiğini, temyize cevap dilekçesinde ise evin anahtarını da apartman görevlisi ile yöneticiye verdiğini beyan etmiştir. Davacı tarafça; anahtar teslimine ilişkin yazılı belge sunulamamış ancak, davacı tarafça tahliyenin davalı tarafın bilgisi ve onayı ile gerçekleştiği ileri sürülmüştür.
Mahkemece, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davacı tarafa, anahtar teslim tarihi hususunda yemin teklif etme haklarının hatırlatılması ve hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, ispat yükünün davalı tarafa yükletilmesi doğru görülmemiş ve bu husus bozmayı gerektirmiştir.
2-) Öte yandan, davacı kiracı, süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak, kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte Borçlar Kanunun 96. (TBK 112.) maddesi göndermesi ile aynı kanunun 44. (TBK 52.) maddesi uyarınca, davalı kiralayan yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermeli, böylece zararın artmasının önlenmesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda, davalının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Aksi takdirde hakim tarafından tenkise tabi tutulur. Somut olayda; davacı, her ne kadar, 2014 yılının ocak ayında kiralananı boşalttığını ileri sürmüş ise de; bu tarihte hukuken geçerli, usulüne uygun ve yasal bir tahliye söz konusu değildir. Mahkemece; yukarıda açıklanan hususlara ilişkin delilleri sorulup toplandıktan sonra,tereddüte mahal vermeyecek şeklide tahliye tarihinin tespit edilerek, kiralananın davalı alacaklının hakimiyetine girdiği tarihin tespitinden sonra, mahkemece yerinde uzman bilirkişi ile keşif yapılarak kiralananın aynı koşullarda ne kadar sürede kiraya verileceğinin tespit edilmesi, kiracının sorumlu olacağı makul süre belirlenerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmeside doğru görülmemiştir.
3-) Türk Medeni Kanunu’nun 6.maddesi hükmü uyarınca; Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Gerek doktrinde, gerek Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği üzere ispat yükü hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden ya da savunmada bulunan kimseye düşer. Öte yandan ileri sürdüğü bir olaydan kendi yararına haklar çıkarmak isteyen kimse iddia ettiği olayı ispatlaması gerekir.
Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ : Yukarıda birinci, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 05.12.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
