ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

Содержание условий договора аренды — это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно Арендодателя и Арендатора. Следовательно, по причине того, что любой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон, в договоре аренды так же существуют права и обязанности Арендодателя.

Начну с напоминания, в Турции не существует отличие договора аренды от договора найма. Эти два термина тождественны. Стороны по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений в Турции обладают теми же правами и обязанностями, которыми пользуются стороны договора аренды движимого имущества.  Только некоторые права и обязанности сторон по договору аренды недвижимого имущества с кровлей (с крышей), такие как квартира, дом, офис и тд. регулируются специальными статьями закона Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ).

 Содержание договора аренды должно представлять собой совокупность всех его условий. В свою очередь в договоре аренды должны быть установлены конкретные права и обязанности Арендодателя и Арендатора. В статье будет раскрыта тема о правах и обязанностях Арендодателя в Турции и перечислены отношению друг к другу сторон в договоре аренды.

Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей достаточно подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.

1. СВОЕВРЕМЕННОЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ (В УСТАНОВЛЕННЫЙ СРОК)

Основная обязанность Арендодателя, предоставить переданное в аренду имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора. Следовательно, имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной цели договором аренды.

Договор, где будет прописаны условия об ограничении передачи арендованного имущества является никчемным. Согласно ст. 301 ОКТ прописанные ограничивающие условия в договоре могут быть обжалованы Арендатором, а в суде подобный договор не может быть рассмотрен как договор аренды. Даже, если Арендатор даст одобрение на ограничения прав передачи в пользование имущества (арендованное имущество) договор все равно не будет считаться заключенным по причине отсутствия в нём существенных условий.

Указание на сдаваемый в аренду предмет может быть конкретизировано описанием его технических характеристик или иных особенностей.  В случае, если предоставляемый предмет договора аренды недвижимое имущество, передача предмета производится передачей ключей или допуском к объекту. В случаях, если в законе или договоре не говориться об обратном, а предмет договора движимое имущество оно должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами (сертификат качества, технический паспорт, и т.п.) и предметами необходимые для пользования имуществом. Например, арендованный автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми принадлежностями: документами, запасным колесом, аптечкой, инструментами и т.д.

При отказа предоставлении имущества в указанный в договоре срок,  либо при непередаче документов и принадлежностей, относящихся к предмету договора аренды, Арендодатель не имеет права требовать с Арендатора оплату по договору аренды (ст. 97 ОКТ), а Арендатор в свою очередь согласно ст. 123-126 ОКТ может потребовать не только возмещения причиненных убытков связанных с нарушением договора, но и расторжение договора. Например, если Арендатор в результате уклонения Арендодателем передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с арендой аналогичного имущества у другого Арендодателя, в этом случае Арендодатель должен возместить реальный ущерб, а также потери (упущенную выгоду) из-за простоя в связи с неполучением арендованного имущества в согласованный срок. Вместе с этим Арендатор может расторгнуть договор аренды и потребовать выплатить компенсации и прилегающие расходы.

Если в договоре четко не прописано место предоставления арендованного имущества, то в этом случае делимое движимое имущество (флаги, палатки, парашюты и т.п.) передается по месту жительства Арендодателя, неделимое движимое имущество (машины и станки, вычислительная техника, офисное оборудование, телеуправляемые комплексы, а также другие средства, имеющие самостоятельную целостность) передается по адресу заключения договора (п.1, ст. 89 ОКТ). Недвижимое имущество передается Арендатору по адресу регистрации недвижимого имущества.

Предоставляемый предмет аренды должен быть не только передан в сроки, указанные в условиях договора, но и содержать арендованное имущество в надлежащем состояние весь период действия договора аренды[1]. Для того что бы Арендатор не смог выдвинуть требования компенсации по причине отказа передачи арендованного имущества, Арендодатель должен доказать свою невиновность.

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО БЕЗОПАСНОСТИ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА

Арендодатель должен отвечать за безопасность переданного имущества не только перед Арендатором, но и перед лицами, которые пользуются арендованным предметом (вещью) вместе с Арендатором. Ответственность по обеспечению безопасности арендованного имущества может быть не только материальным, но и моральным. Например, заверивший о порядочных соседях Арендодатель, если это окажется неправдой несет ответственность перед Арендатором.  Другой пример, в случаях, когда ДТП с арендованной машиной произошло по причине неисправности арендованного имущества, соответствующим органом должен быть составлен акт о данном происшествии, в котором должна быть указана причина, а исходя из причины можно будет в судебном порядке установить виновника. Иными словами, ответственный за выплату компенсации будет определено решением суда, где будет установлено ответственное лицо за материальный и моральный ущерб.  Ещё один пример, Арендодатель несет ответственность за обеспечение противопожарной безопасности и обеспечением технических средств противопожарной защиты согласно нормам закона для конкретного объекта. После передачи объекта по договору аренды, обязанности за соблюдением норм пожарной безопасности переходит к Арендатору, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, в случае нарушения техники пожарной безопасности к ответственности в первую очередь привлекается Арендатор, но если будет установлено, что причина пожара связана с первоначальными нарушениями противопожарных требований, то ответственность возлагается на Арендодателя[2].

3. ОПЛАТА НАЛОГОВ И СОПУТСТВУЮЩИХ ПОШЛИН

Доходы, полученные от аренды физическим или юридическим лицом облагаются налогами.  Нужно сразу сказать, ст.302 ОКТ не имеет характер абсолютного обязательства по уплате налога одним из лиц договора, поэтому какие виды налогов и кем они будут выплачиваться свободно определяется сторонами договора аренды. Однако, если в договоре аренды не указана сторона, которая будет выплачивать налоги, в этом случае по умолчанию обременение по уплате налогов ложится на арендодателя.

Для юридических лиц налог от дохода аренды всегда рассчитывается по ставке 22% (корпоративного налога) от чистой прибыли. Налог при cдаче имущества в аренду физическим лицом рассчитывается в пропорции суммы дохода, поэтапная ставка которой составляет от 15% до 35%. Налог на арендованное имущество не взимается в том случае, если чистый доход от жилой недвижимости не превышает 6.600 Турецких Лир в год, или 40.000 Турецких Лир в год от сдачи коммерческой недвижимости (на состояние 2020 год). Минимальная ставка 15% будет применяться к случаям, когда сумма, вырученная от аренды жилой недвижимости, составила более 6.600 ТЛ для жилой недвижимости. Максимальная ставка 35% распространяется на случаи, когда аренда жилой недвижимости принесла собственнику годовой доход более 600.000 Турецких Лир. Для желающих самостоятельно рассчитать налог арендованного имущества предоставляем ссылку на калькулятор сайта https://kira-vergisi.hesaplama.net/hesaplama.do

В сумму содержания недвижимости в Турции входят ежегодные налоги (на землю, строительный объект и тд.), которые оплачиваются в одинаковом размере, как резидентами, так и нерезидентами страны.

Ежегодное страхование недвижимости в Турции от землетрясений (DASK), примерно 250 ТЛ является обязательной статьей расходов на содержание недвижимости в Турции. Здесь стороны договора аренды могут вместе согласовать ответственность по выплате.

Вместе с этими налогами существует сбор пошлины такие как налоги за вывоз мусора. Размер вспомогательных пошлин зависит от типа недвижимости и ее месторасположения. Ежегодный налог на жилую недвижимость составляет 0,1% от кадастровой собственности для небольших городов и поселков и 0,2% для крупных населенных пунктов.

 4. ОПЛАТА ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ РАСХОДОВ

В этой главе под вспомогательными расходами подразумевается сумма, необходимая для проведения ремонта или улучшения объекта аренды.  Согласно ст. 303 и ст.304 ОКТ Арендодатель должен нести расходы, связанные с вспомогательными расходами. Иными словами, на Арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Под термином капитального ремонта подразумевается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого нельзя его использовать по назначению. Так же Арендодатель должен брать на себя обязательства оплачивать расходы по текущему ремонту или статьям расходов (ремонт лифта, наружного фасада, бассейна и тд.)  основанных на решении совета управляющих зданием (в Турции это автономное ЖКХ, которое координирует управление одного или нескольких зданий). Под расходами, определенный  здесь как текущий ремонт, подразумевается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования или улучшения эксплуатационных показателей.

 5. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СДАННОГО В АРЕНДУ (ВНАЁМ) ИМУЩЕСТВА В СОСТОЯНИИ, СООТВЕТСТВУЮЩЕМ ЕГО НАЗНАЧЕНИЮ

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие или ограничивающие пользование им. Данное условие имеет силу, даже если во время заключения договора Арендодатель не знал об этих недостатках. Вместе с этим, Арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества, проверки его исправности при заключении договора или в процессе передачи имущества в аренду.

Перечисленные ранее и аналогичные виды ремонта имущества должны производиться в срок, установленный договором аренды. Если срок ремонта не указан в договоре, в этом случае Арендатору потребуется самостоятельно сообщить Арендодателю о требуемых сроках. Если между сторонами не определены сроки устранения недостатка договором аренды, а ремонт вызван неотложной необходимостью, Арендатор, уведомивший Арендодателя и не получивший ответа в разумный срок, может самостоятельно отремонтировать арендованное имущество.

Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье нашего блога.

6. ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ АРЕНДАТОРА О ПРАВАХ ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Сама по себе передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для Арендатора, закон предусматривает, что при заключении договора аренды Арендодатель обязан предупредить Арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога и тому подобное). Например, арендное имущество может быть в залоге под кредит в банке. В случае невыплаты кредита Арендодателем, банк может продать имущество третьим лицам, которые выдвинут право расторжения договора с Арендатором. В таком случае, невыполнение Арендодателем обязанности сообщить о правах третьих лиц, дает Арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжение договора и если будет иметь место возмещение убытков. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье нашего блога.

 ПОСЛЕСЛОВИЕ

Подводя итог, стало ясным что основная обязанность Арендодателя по договору аренды – предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано Арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем Арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же Арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. Наделение Арендатора правом истребовать от арендодателя не переданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав.

Вместе с этим, понятно, что Арендодатель не несет ответственности за недостатки Арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору. Не отвечает Арендодатель также и за те недостатки, которые Арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на Арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях Арендатор может воспользоваться предоставленными ему ОКТ способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся Арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом Арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в аренду турецкого имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования Арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться Арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, Арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения Арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен Арендатором, который вправе потребовать от Арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта Арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ,  ОДНОКЛАССНИКЕ, ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.

РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 

2015/849 E.  2016/95 K.

MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat alacak davasına dair karar, davacı-k.davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle kira sözleşmesine güvenilerek yapılan toplam 11.800 TL masrafın tahsili, karşı dava ise kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen 3.750 TL kira bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, 3.625 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı- karşı davacıdan tahsiline, fazlaya dair talebin reddine, karşı davanın kabulüne, 3.750 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı-karşı davalı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalı kiracı vekilinin asıl davada verilen hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı-karşı davalı kiracı vekilinin karşı davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:

Taraflar arasında 05.10.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralanan yerin işyeri (gözlemeci dükkanı) olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada mevcut bilgi ve belgelerden kiralanan yerin tapu kayıtlarında mesken olarak kayıtlı olduğu,bina kat maliklerinin bu yerin işyeri olarak kullanılmasına muvafakat etmemeleri nedeniyle davacı tarafça bu yerin işyeri olarak kullanılamadığı, davacı kiracının davalı kiraya verene ihtar göndererek kira akdini tek taraflı olarak feshedilerek, sözleşmeden döndüğü ve kiralanana ait anahtarları davalı kiraya verene teslim ettiği anlaşılmaktadır. Davalı kiraya veren kiralananı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinde düzenlenen “…sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğünü…” yerine getirmemiştir. Davacı kiracı, açıkça işyeri (gözlemeci dükkanı) olarak kullanılmak üzere kiraladığı taşınmazı işyeri olarak kullanamamış ve kira akdini tek taraflı olarak haklı nedenle feshedip akitten dönmüştür. T.B.K.’un 125.maddesi gereğince sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Davacı kiracı, TBK’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle döndüğüne göre, kiraya veren kiracıdan kira parası talebinde bulunamaz. Mahkemece, davalı kiraya verenin kira bedeli tahsiline ilişkin karşı davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ;Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada verilen hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle karşı davada davacı karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin istek halinde temyiz edene iadesine, 19.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[2] Borçlar Kanunu’nun 249/1.maddesine göre: “Kiralayan, kiraladığı yeri sözleşmeyle güdülen amaca göre kullanılmaya elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”

Bir Yargıtay kararında denildiği gibi: “Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut ta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.” (BK. mad.249-250 ve 106-108 ) (3.HD.20.09.2001, 6727-7921)

Yargıtay kararlarında: “Binanın iyi yapılmamasından veya korunmasındaki kusurdan dolayı bina sahibinin (kiralayanın) sorumlu olacağı; bu sorumluluğun objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan “ağırlaştırılmış” bir kusursuz sorumluluk hali olduğu açıklanmıştır.

54321
(0 votes. Average 0 of 5)
Отставить отзыв

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

15 − двенадцать =