ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

Многие иностранцы желающие получить ВНЖ вынуждены нанимать квартиру, виллу или дом в Турции. Найдутся и те, кто желает сдать в аренду собственную недвижимость в Турции. Естественно, Арендодателем и Арендатором в Турции могут быть как физические, так и иностранные юридические лица. Вместе с этим, когда мы говорим об аренде, не стоит забывать, что оно не ограничено лишь арендой квартиры. Вместе с этим в бытовой и коммерческой жизни немаловажную роль играет аренда движимого имущества, такое как автомобиль, газонокосилка, самокат, вплоть до мужа на час 🙂 

С этой статьей начинаю серию публикаций, детально раскрывающих вопросы аренды движимого и недвижимого имущества, а также производственной аренды в Турции. В статьях будут подробно рассмотрены ответы на часто задаваемые вопросы обращающихся в нашу компанию клиентов, а также обстоятельно отображены важные нюансы, от заключения до расторжения договора аренды, прав Арендодателя и Арендатора, и взыскания долгов за не оплаченные долги по договору аренды. В свою очередь читатель найдет ответ на многие правовые вопросы, с которыми сталкиваются иностранные Арендаторы или Арендодатели.

Казалось бы, чтобы снять квартиру или арендовать офис в Турции, не должно составить особого труда. Рынок недвижимости Турции богат и разнообразен. Как говорится бери не хочу! Однако, как только перед нанимателем (Арендатором) или Арендодателем появляется типовой контракт (договор), где всё, казалось бы, просто – заплати, получи арендованное имущество или вселяйся и пользуйся, сменяется настороженным настроением и вопросом- а правильно ли я делаю? И на этом этапе начинается нервный поиск информации о том, как правильно заключить договор аренды в Турции? Те, кто прошел через горький опыт, согласятся со мной что заблаговременный поиск правовой информации о грамотной аренде квартиры или коммерческой недвижимости в Турции не безосновательным.  Поскольку, чем учится на горьком опыте, лучше вооружиться знаниями заранее, и быть юридически подкованным, тогда данная информация пригодится на практике во время процедуры заключения или расторжения договора аренды по турецкому праву. Так как правовой информацию в русскоязычном сегменте крайне мало, было принято решение заполнить данный пробел серией статей про аренду имущества в Турции. Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей не забыйте подписываться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.

 ПОНЯТИЕ «АРЕНДА ИМУЩЕСТВА» В ТУРЦИИ ИЛИ ЧЕМ ОНО ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ТЕРМИНА «НАЙМА ИМУЩЕСТВА»?

Иностранные граждане, точнее выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают, чтобы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. После данного замечания, изучив иностранное право, стало ясным что в Гражданском Кодексе бывшего союза и ряда других стран четко разделяет договор найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор коммерческой аренды (может быть и жилого помещения), который заключается между юридическими лицами. Следовательно, согласно Гражданского кодекса, например Украины, Белоруссии, Казахстана или РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона наймодатель, предоставляет нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А под договором аренды подразумевается аренда жилого помещения, который заключается с юридическим лицом.

Согласно Обязательственному Кодексу Турции, термин «наем» тождественно понятию «аренда». Следовательно, в юридической литературе Турции есть лишь один термин – «договор аренды», а различие употребление термина найма или аренды может лишь нести информативность между иностранными гражданами. Иными словами, согласно турецкому закону, использование термина «найма» или «аренды» связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных странах.

Если в статьях местами будут применены понятия «договор аренды» или «договор найма», нужно будет понимать это как случаи, когда один человек или компания сдает движимое имущество, жилье, офис или иные недвижимые объекты (с покрытой кровлей, крышей) другому в рамках договора аренды.

В иностранном праве (в частности бывшего союза), где выражение «аренда квартиры» не подразумевает сдачу её физическим лицом для проживания другому физическому лицу и с точки зрения закона такая формулировка является ошибочной (так как на самом деле, аренда это термин, описывающий взаимоотношения с юридическим лицом), выражение «заключать договор аренды» подразумевает заключение договора аренды с юридическим лицом, физические же лица могут заключать между собой лишь договор найма. Повторюсь, в Турецком праве указанная разница не имеет никакого значения. Судья, рассматривая споры об аренде недвижимости не будет рассматривать каким образом стороны назвали заключенный договор. Судья в турецком суде лишь обратит внимание на волеизявление сторон и наличия существенных условий, которые должны имеется в договоре аренды (найма).

 НЕОБХОДИМОСТЬ ИЗУЧЕНИЯ ОСОБЕННОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет Арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а Арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.

Отличие сделок с недвижимостью (договор аренды) от любых других сделок, которые мы совершаем ежедневно (будь то покупка батона хлеба или топлива для автомобиля), состоит в том, что правила для сделок с арендованным имуществом определены и четко прописаны в Обязательственном Кодексе Турции (далее ОКТ). Когда мы покупаем товары общего потребления, то совершаем такую сделку в произвольной форме. Если же мы решились оформить сделку с недвижимостью, то обязаны следовать предписанной ОКТ норме закона, иначе заключенный договор может быть признан недействительным, а потерпевшая сторона «договора аренды» будет не в силах отстоять свои интересы в суде.

ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Договор аренды (найма) в Турции регламентируется Обязательственным кодексом Турции (ОКТ) под номером 6098, статьями 299 – 378 где подробно описаны все детали обязательств и взаимоотношений между Арендодателем и Арендатором.  Статья 299 ОКТ характеризуя его основные свойства, определяет договор аренды следующим образом: «По договору аренды Арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (нанимателю) вещь за плату в пользование.» По определению закона можно сделать вывод, что данный договор имеет взаимообязывающий характер и в результате этого порождает полную обязанность для обеих сторон где основным признаком аренды является одно лицо (Арендодатель, наймодатель) передающий другому лицу за определенную плату (Арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование.

Нужно заметить, находясь под влиянием индустриализации, нормы Обязательственного Кодекса Турции направлены на максимальную защиту Арендатора, которому в прошлом веке требовалась усиленная защита прав перед владельцем имущества. Хотя, на сегодняшний день недвижимость в Турции уже не является дефицитным продуктом, однако ОКТ не изменил лояльное отношение к Арендатору и продолжает бережно защищать его права, данное действие выражено в таких статьях, как: 307 (право занижения наемной платы при наличии дефекта), ст. 327 и ст. 328 (автоматическое продление договора при отсутствии уведомления арендодателем о расторжении договора аренды и тд.).

Немаловажный факт, ОКТ различает два основных вида аренды:

  • Первый, это общие правила аренды имущества (вещи) и недвижимости. Как специальное положение в законе отведено место для аренды жилого помещения,
  • Аренда производительной вещи (аренда сада, фермы, гостиницы, завода и т.д.).

Каждый из этих видов арендных отношений имеют свои особенности, которые будут описаны в серии статей об арендном праве. Вместе с этим, нужно сделать ударение на очень важный момент. Рассматривая общие понятия договора аренды недвижимого и движимого имущества, законодатель установил:

  • Общие правила для аренды движимого или недвижимого имущества (земля или нежилое помещение без кровли, крыши),
  • Специальные правила в отношении аренды недвижимости с кровельным покрытием (жилое или производственное помещения, имеющие крышу).  

Т.е, в Турецком праве аренда недвижимости разграничена на два вида, это недвижимость с крышей (квартиры, рабочие офисы, дома, недвижимость под общепит или магазины и т.д.), и недвижимость без крыши (без кровельного покрытия) такие как участки земли, огороженная территория и тд. Для недвижимости без кровли применяются общие правила, а для аренды недвижимости с крышей в ОКТ имеются специальные положения.

Разбирая темы об аренде, будут рассмотрены общие понятия и правила регулирующие отношения между Арендатором и Арендодателем. Однако, в местах, когда потребуется показать различие жилого или производственного помещения имеющий крышу (квартира, офис, дом, завод и тд), буду отдельно акцентировать внимание на различие в условиях договар аренды.

 СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Сторонами договора аренды являются Арендодатель (Kiraya veren) и Арендатор (Kiracı). Арендодателями могут быть собственники, а также лица, договором или законом Турции уполномоченные действовать от имени собственника или государства. К последним относятся лица, обладающие полномочиями распоряжаться государственным и муниципальным имуществом. Вместе с этим Арендодателем или Арендатором может выступать юридическое или физическое лицо.

Физические лица Арендодатель и Арендатор имеют право заключать договор аренды после достижения ими совершенолетия (18-ти лет). Несовершенолетние лица подобные сделки могут заключать лишь с одобрения законных представителей. Юридические лица могут заключать аренды после законной регистрации компании в Турции. Иностранные юридические лица, или филиалы компаний так же имеют право заключать договор аренды.

Согласно п.1 ст. 186 Гражданского Кодекса Турции, супруги при заключении договора аренды квартиры (для общего семейного проживания) должны действовать совместно, иными словами, самостоятельно один из супругов не может заключить договор аренды общего семейного места жительства. С этой целью, если договор заключает один из супругов, второй супруг должен дать доверенность с одобрением на заключение договора аренды недвижимости. Такое же положение применяется при расторжения договора аренды. Если один из супругов самостоятельно расторгнул договор аренды, второй супруг может подать исковое заявление в суд на отмену расторжения договора аренды.

СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ

1. ДОГОВОР АРЕНДЫ НАДЕЛЯЕТ ПРАВАМИ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМИ ОБЕ СТОРОНЫ ДОГОВОРА

Договор аренды относится к числу синаллагматических, подразумевающих возникновение прав и обязанностей у обеих сторон договора. Арендодатель может предоставить Арендатору только право самостоятельного или совместного пользования имуществом на определённый срок или бессрочно.

 Основная обязанность Арендодателя по договору аренды это предоставления Арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано Арендатору в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии определенного срока в разумный отрезок времени. При невыполнении этой обязанности Арендодателем, Арендатор может выдвинуть право с требованием передать в свое пользование арендованное имущество и потребовать от Арендодателя возместить убытки, причиненные вследствие несвоевременной передачи предмета договора аренды.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору. Арендодатель также не несет отвественность за те недостатки, которые Арендатор обнаружил, но не возразил во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в пользование.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на Арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению как полностью, так и частично.

Судебная практика в Турции наглядно показывает ключевое условие приостановки исполнения синаллагматического договора, когда между сторонами нарушен баланс взаимных обязательств. Обычно споры между сторонами возникают из-за разрыва синаллагмы Арендодатель не может предоставить исполнение своих обязательств. Например, в случаях, когда Арендодатель получает средства за аренду квартиры, автомобиля, но пользование недвижимостью и транспортным средством не передает, следовательно, лишает права Арендодателя на оплату арендных платежей. Иными словами, необходимо учитывать на немаловажный правовой нюанс. Он заключается в том, что двусторонние обязательства в договоре аренды может быть не выполнено, если это попросту невозможно без исполнения своего другой стороной. Типичный пример – невозможно привлечь к ответственности исполнителя за срыв сроков, если заказчик сам не выполнил обязательства по оплате.

Следовательно, синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что Арендодатель во всех случаях обязан передавать имущество в временное пользование, а Арендатор должен выполнять встречное исполнение обязательств по уплате арендной платы (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, Арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения Арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

2. ДОСТИЖЕНИЕ СТОРОНАМИ СОГЛАШЕНИЯ ПО ВСЕМ СУЩЕСТВЕННЫМ УСЛОВИЯМ

Существенные условия в договорах — это такие условия, без прямого согласования которых договор не считается заключенным и не порождает правовые последствия. В случае отсутствия существенных условий, данный пробел в договоре аренды носит фатальный исход. Поэтому, договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества Арендатору. Передача имущества Арендатору является обязательным исполнением заключенного договора аренды. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что только после согласованного в устной форме, или после подписания договора (или если требуется его нотариального оформление), для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора[1]. Следовательно, если стороны не согласовали, не выразили своё волеизявление по существенным условиям договора, ни Арендодатель, ни Арендатор не могут выдвигать требований по поводу передачи имущества в пользование или требовать оплаты за пользование предметом договора аренды. В таких случаях, договор аренды без наличия существенных признаков, судом Турции может быть переквалифицирован в другой вид договора или признан полностью недействительным с момента его заключения.

Если исходить из того, что договора аренды подлежат регистрации, то можно предположить, что такого рода соглашения вступают в силу только после процедуры регистрации договора нотариусом или административными органами. Следовательно, специальный вид договора аренды имущества, подлежащий регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента такой регистрации.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

3. ДОГОВОР АРЕНДЫ ИМЕЕТ ВОЗМЕЗДНЫЙ ХАРАКТЕР

Договор аренды является возмездным. В отличии, например, от такого договора, как ссуда, договор аренды всегда предполагает оплату. При этом следует помнить, что отсутствие в договоре информации о размере арендных платежей, может повлечь за собой признание такого договора недействительным.

Правда, в силу своей специфики недействительности, договор аренды имеет свои особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возвращения сторон договора в их первоначальное (преддоговорное) состояние. В связи с этим договор должен быть признан недействительным и прекращает действие только на будущие событитя. Условно говоря, с юридической точки зрения, если договор будет признан недействительным, каждый останется при своих правах, Арендатор попользуется вещью, а Арендодатель сможет присвоить средства, полученные за пользование имуществом до того момента, когда возник спор или договор был признан незаключенным. Исключения составляют случаи, когда с требованием о взыскании налогов полученного по договору аренды обращаются налоговые органы, которым абсолютно “фиолетово”[2] признан договор недействительным или нет. Для налогового органа важно одно, если прибыль получена, будь добр заплати налоги и спи спокойно.

Стоимость аренды имущества в Турции должна быть согласованна между гражданами Турции в национальной валюте. Вместе с тем, иностранцы могут в договоре аренды указать сумму аренды в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, серебра и иных вещей имеющие ценность.

В договоре аренды стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Если стоимость договора аренды согласована на условиях одна часть денежными единицами, а другая часть в виде рабочей силы, такой договор считается комбинированным. Безвозмездным (бесплатным) договор аренды быть не может.

На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которая применяется в виде платеже установленных в твердой денежной сумме. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных Арендадотором за счет использования арендованного имущества, и другие формы оплаты. Плата за пользование имуществом по договору аренды вносится ежемесячно. Стороны в праве предусмотреть другую периодичность внесения платы за пользование предмета договора аренды.

Однако абстрактное указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, год) еще не может считаться согласованным сроком внесения платы за использование арендованного имущества. Поэтому многое будет зависеть от конкретных формулировок в договоре. Если в договоре четко указано, что арендная плата за использование объекта аренды вносится ежегодно в начале или в конце года, такое указание можно считать установленным сроком внесения платы по договору.

4. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЯВЛЯЕТСЯ СРОЧНЫМ

Договор аренды является срочным, следовательно по общим правилам имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть срок аренды перед заключением договора, или во время действия договора аренды. Если срок аренды (найма) не установлен, любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должна уведомить (лучше письменно, при необходимости для предоставления в виде доказательства в суде) вторую сторону о намерении расторгнуть договор в срок, установленный договором или законом.  

Для отдельных видов имущества может предусматриваться особое правовое регулирование. Так, специальным законодательствами могут быть установлены ограничения максимального срока договора аренды. Например, срок действия договора аренды государственной земли в Турции определяется по соглашению сторон, но не может превышать 49 лет.

Опять же Арендодатель не может свободно передать квартиру Арендатору на сутки или на час. Для того что бы сдать в аренду квартиру на сутки, требуется получить специальную лицензию позволяющую эксплуатировать предмет договора с целью сдачи в аренду посуточно.

Ограничение максимального или минимального сроков договора аренды является императивным требованием (требующим безусловного подчинения) законодателя, которое не может быть изменено по соглашению сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, чем это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, который может быть допустимым (максимальным) по закону.

Если между сторонами был заключен договор аренды недвижимости на неопределенный срок, однако специальным законом установлено ограничение максимального срока договора аренды, то договор прекращается по истечении допустимых (максимальных) сроков законом.

В то же время ОКТ устанавливает правовые последствия продолжения Арендатором пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды. Так, договор аренды может быть продлен на срок, который был ранее установлен договором, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока арендного договора в Турции. В этом случае после наступившего нового срока, Арендодатель не вправе предъявить возражения против пройденного этапа невозрата. Если же у Арендодателя имеются возражения против пролонгации действия договора аренды, он обязан сообщить об этом Арендодателю в течение срока, указанного в законе. Следовательно, возражение к «пролонгация аренды» подразумевает отказ Арендодателем или Арендатором продление арендных отношений по истечении периода действия договора.  Стороны продолжающие пользоваться имуществом по умолчанию продлят договор автоматически на срок, определенный в договоре. В случаях недвижимостей имеющий крышу, Арендодатель не может расторгнуть договор пока не будут явные причины позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке, или же пока не пройдет 10 лет с момента заключения договора аренды.

Из описанного выше можно сделать вывод, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с истечением установленного в договоре срока или изменить условия договора аренды, эксплуатация арендованного имущества должно осуществляться в будущем на тех же условиях без необходимости переоформления отношений. Такое положение значительно упрощает задачу сторонам договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.

5. ХАРАКТЕРНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕКТА (ПРЕДМЕТА, ИМУЩЕСТВА) ДОГОВОРА

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также отдельно регламентируются особенности сдачи в аренду государственных земельных участков и других обособленных природных объектов.  Следовательно сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ОКТ, но и специальных норм административного права Турции. Имущества (вещи), являющиеся объектами договора аренды, должны обладать некоторыми признаками:

а) Вещь должна быть непотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования. К таким вещам можно отнести: земельные участки, квартиры, другие обособленные природные объекты, здания и другие имущественные комплексы, сооружения, оборудование, транспортные средства, одежда, интернет сервер и т.д.;

б) Вещь должна быть индивидуально-определенной имеющие критерии определения предмета. Индивидуально определенными являются вещи единственные в своем роде, уникальные такие как картина, дом и пр. Все остальные вещи — это вещи, определенные родовыми признаками. Последние определяются числом, мерой или весом. Индивидуальная определенность вещей не является их естественным свойством, а возникает в результате соглашения сторон. Из вещей, определенных родовыми признаками, может быть выделено определенное количество, и они становятся индивидуально определенными. Например, любой вид товаров в магазине — это вещи, определенные родовыми признаками. Отобранная для оплаты покупателем вещь становится индивидуально определенной. Родовые вещи характеризуются признаками общими для всех вещей данного рода, и способом их определения служит установление числа, веса, меры (20 литров бензина, 4 тонны пшеницы). Однако предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные вещи (квартира в 80 м2, автомобиль мерседес 320 и т.д.), для других видов договоров – только родовые вещи (договор займа);

в) Передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Предметом договора найма (аренды) может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками, и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (помещение, оборудование, автомобили). Законодательством Турции могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды (например, запрет на услуги суррогатной матери или аренда рабочей силы раба). В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью. Однако, еще раз необходимо подчеркнуть, в Турецком праве существует два вида аренды: аренда движимого и недвижимого имущества, и производственная аренда. Поэтому аренды лицензионных прав, торговой марки или право производства могут рассматриваться нормами регулирующие правилами аренды производительной вещи.

Если предмет договора состоит из нескольких предметов, в этом случае будут применяться правила, установленные для комбинированных договоров.

Быть владельцем имущества Арендодателю не обязательно. В отношениях, связанных с субарендой, субарендатор зачастую оказывается в невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества (Арендодателя). С заключением договора субаренды Арендатор становится вторичным арендодателем, но он по‑прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения. По закону сдавать имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение Арендатора.

На практике встречаются договоров аренды имущества, которые уже содержат условие о субаренде. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других — разрешает, но каждый раз требует обращаться к Арендодателю за согласием. Если в договоре аренды нет положения, связанные с субарендой, в этом случае Арендатор всегда должен получать согласие Арендодателя.

Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ,  ОДНОКЛАССНИКЕ, ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.

 

РЕШЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2015/849 E.  2016/95 K.

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat alacak davasına dair karar, davacı-k. davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle kira sözleşmesine güvenilerek yapılan toplam 11.800 TL masrafın tahsili, karşı dava ise kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen 3.750 TL kira bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, 3.625 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı- karşı davacıdan tahsiline, fazlaya dair talebin reddine, karşı davanın kabulüne, 3.750 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı-karşı davalı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalı kiracı vekilinin asıl davada verilen hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı-karşı davalı kiracı vekilinin karşı davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:

Taraflar arasında 05.10.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralanan yerin işyeri (gözlemeci dükkanı) olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada mevcut bilgi ve belgelerden kiralanan yerin tapu kayıtlarında mesken olarak kayıtlı olduğu,bina kat maliklerinin bu yerin işyeri olarak kullanılmasına muvafakat etmemeleri nedeniyle davacı tarafça bu yerin işyeri olarak kullanılamadığı, davacı kiracının davalı kiraya verene ihtar göndererek kira akdini tek taraflı olarak feshedilerek, sözleşmeden döndüğü ve kiralanana ait anahtarları davalı kiraya verene teslim ettiği anlaşılmaktadır. Davalı kiraya veren kiralananı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinde düzenlenen “…sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğünü…” yerine getirmemiştir. Davacı kiracı, açıkça işyeri (gözlemeci dükkanı) olarak kullanılmak üzere kiraladığı taşınmazı işyeri olarak kullanamamış ve kira akdini tek taraflı olarak haklı nedenle feshedip akitten dönmüştür. T.B.K.’un 125.maddesi gereğince sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Davacı kiracı, TBK’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle döndüğüne göre, kiraya veren kiracıdan kira parası talebinde bulunamaz. Mahkemece, davalı kiraya verenin kira bedeli tahsiline ilişkin karşı davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ;Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada verilen hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle karşı davada davacı karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin istek halinde temyiz edene iadesine, 19.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[2] Скорее всего это выражение как ни странно пришло от юмористов-химиков. Индикатор кислотности лакмус в кислой среде становится красным а в щелочной-синим. Если же среда нейтральная (безразличная)то он остается фиолетовым. Вот так фиолетовый цвет стал ассоциироваться с безразличием или нейтралитетом.

54321
(0 votes. Average 0 of 5)
Отставить отзыв

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

4 + четыре =