По общему правилу Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ) продавец обязан передать покупателю товар, свободный от каких-либо обременений, т.е. прав третьих лиц на продаваемую вещь. Наличие подобного правила обусловлено тем, что права на вещь, собственником которой является продавец, могут принадлежать и другим лицам (арендатору, залогодержателю и т.д.). Эти права следуют за вещью, и обусловленные ими обязанности перед уполномоченными лицами будет нести покупатель как новый собственник. В качестве примера можно привести права нанимателя, вытекающие из наличия договора найма с собственником продаваемого жилого дома, поскольку при переходе права собственности на этот дом к другому лицу договор найма сохраняет силу и для нового собственника.

Однако, иногда покупатель может столкнуться с ситуацией, когда товар, приобретенный им, оказывается обремененным правами третьих лиц, что может создать неудобства и финансовые потери. Для наглядного примера можно рассмотреть ситуацию покупки недвижимости. Представим, что Анна приобретает квартиру в  новом жилом комплексе Анталии. Она заключает сделку купли-продажи с застройщиком, полагая, что квартира будет передана ей без каких-либо обременений. Однако, спустя некоторое время после покупки, Анна узнает, что на квартиру наложено арест по решению суда из-за долгов застройщика перед банком. В этом случае Анна оказывается в затруднительном положении, так как арест создает препятствие для ее дальнейшего распоряжения квартирой и может повлечь за собой дополнительные расходы на решение этой проблемы.

Согласно судебной практике, под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые не ограничивают правомочия собственника по распоряжению имуществом. В связи с этим такое самостоятельное вещное право, как право оперативного управления, не может быть признано правом, обременяющим чужую вещь. Поэтому совершение сделки с нарушением этого права влечет выплату компенсации покупателю. Неисполнение обязанности продавцом, указанной в ст. 214 ОКТ, согласно ст. 217 ОКТ дает покупателю право по его выбору требовать: а) уменьшения цены; б) взыскание расходов, в) Расходы, которые он не может потребовать у третьего лица, изъявшего товар, г) Другие прямые убытки, вызванные изъятием товара.

Указанные последствия не будут применяться, если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Таким образом, обеспечение свободы товара от обременений является важным аспектом для защиты интересов покупателя и предотвращения возможных споров и проблем, связанных с правами третьих лиц на приобретаемый товар.

1.ПОНЯТИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРАВАМИ ТРЕТЬИХ ЛИЦ (ОБЪЕКТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ)

Обременение права собственности – это, согласно законодательству, наличие условий и запрещений, ограничивающих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретные объекты недвижимого имущества. Понятия “обременение” и «ограничение» прав тождественны. Обременения права собственности могут быть различными по своему характеру и воздействию. Они могут включать в себя ограничения на использование движимого или недвижимого имущества (например, запрет на строительство или изменение целевого назначения), а также обязанности по выполнению определенных действий (например, обязанность по уплате налогов или содержанию общего имущества в многоквартирном доме).

Для наглядного примера можно рассмотреть случай приобретения земельного участка, на который наложено обременение в виде ограничения использования для коммерческих целей. Владелец такого участка может столкнуться с ограничениями на возведение коммерческих объектов, таких как магазины или предприятия. Это обременение ограничивает его право на полное распоряжение участком и влияет на его возможности получения дохода от его использования.

Другой пример обременения права собственности на движимое имущество. В данном примере можно рассмотреть ситуацию с покупкой автомобиля, который имеет ограничения на перепродажу или передачу права собственности. Представим, что Алексей приобретает подержанный автомобиль у частного лица. Во время сделки продавец сообщает Алексею, что на автомобиль наложено обременение в виде запрета на перепродажу в течение определенного периода времени. Продавец указывает, что он сам получил автомобиль по условиям кредитного договора, в котором было предусмотрено такое ограничение. В данном случае, хотя Алексей становится владельцем автомобиля, он сталкивается с обременением, которое ограничивает его право на свободное распоряжение имуществом. Алексей не может продать автомобиль до истечения срока, указанного в кредитном договоре продавца. Это обременение влияет на его способность использовать автомобиль в соответствии с его потребностями, а также может оказать влияние на его финансовые планы, если он планировал продать автомобиль или использовать его в качестве залога для получения кредита. Таким образом, даже при приобретении движимого имущества, такого как автомобиль, необходимо учитывать возможные обременения, которые могут повлиять на его использование и передачу права собственности.

Важно отметить, что обременение права собственности может быть установлено различными способами, включая договорные условия, решения суда или действия государственных органов. При приобретении недвижимого имущества покупатель должен тщательно изучить все документы и правовые акты, связанные с объектом, чтобы избежать непредвиденных проблем или ограничений, которые могут появиться из-за обременения права собственности.

2.ОБЯЗАННОСТЬ ПРОДАВЦА ПЕРЕДАЮЩИХ ТОВАР

Продавец обязан передать товар покупателю свободным от права обременения третьих лиц. Эта обязанность возникает на основании договора купли-продажи или иного соглашения между сторонами. В случае нарушения этой обязанности, покупатель вправе требовать от продавца компенсации убытков, понесенных в результате наличия прав третьих лиц на товар.

Согласно п.1, ст 214 ОКТ, продавец несет ответственность как за полное, так и за частичное изъятие товара из права владения покупателя, а также за ограничение или препятствие использованию товара покупателем. Если продавец нарушил данное правило, он обязан компенсировать покупателю причиненный ущерб. Ответственность продавца за действия третьих лиц, изъявших товар из рук покупателя, представляет собой вид ответственности, утвержденный в турецком праве и является дополнением к обязанности передачи собственности товара покупателю. Поэтому статьи 214  ОКТ и последующие представляют собой специальные правила, применяемые в случае нарушения продавцом обязательства передачи собственности.

В турецком праве ограничение права пользования третьим лицом используется одним словом “zapt”. Это слово создает впечатление, что товар был каким-то образом вырван из рук покупателя насильственным образом. Но на самом деле, если третье лицо взяло товар у покупателя без законного основания, например, совершив кражу или грабеж, то ответственность за это не ложится на продавца. В Швейцарии и Германии используются аналогичные термины, такие как “гарантия исполнения договора” или “ответственность за юридические недостатки”. Для турецкого законодательства можно использовать термин “ответственность за юридические недостатки”. Это означает, что если товар имеет юридические проблемы, например, ограничения в правах использования, то продавец должен нести за них ответственность.

Если покупатель знал о возможности того, что кто-то может забрать или ограничить товар в момент сделки, но не принял соответствующие меры, в этом случае продавец не будет нести ответственность за ограничения (согласно п2, ст 214/ Обязательственного Кодекса Турции).

Ответственность за ограничения третьими лицами применяется к разным видам договоров. Например, при продаже недвижимости, в случае раздела имущества в компании, при выполнении работ, при публикации, при дарении с явным обязательством, при передаче права требования (цессии) и при проведении аукциона. Даже если нет договора, эти правила могут применяться к разделу наследства и конфискации. Однако ответственность за удержание товара не распространяется на принудительные продажи исполнительным органом.

В рамках ответственности за удержание товара имеется два типа судебных исков. Первый иск – это иск, который подается третьим лицом (реальным владельцем или лицом с ограниченным правом) против покупателя или наоборот. Этот иск требует уведомления и регулируется статьей 215 Турецкого Обязательственного Кодекса. Тем не менее, даже если первый иск не завершен, ответственность сохраняется в соответствии с условиями, установленными в статье 216 Турецкого Обязательственного Кодекса. Второй иск – это иск, который подается покупателем против продавца после завершения первого судебного разбирательства в пользу третьего лица, в соответствии с условиями ответственности за удержание товара. Таким образом, после судебного разбирательства, полное удержание товара подпадает под статью 217, а частичное удержание – под статью 218 Турецкого Обязательственного Кодекса.

3.ФОРМАЛЬНЫЕ И МАТЕРИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Для применения положений об ответственности за удержание товара необходимо соблюсти одновременно как материальные, так и формальные условия.

Материальные условия включают в себя фактическое наличие удерживаемого товара и его неправомерное удержание. Это означает, что должен быть документально подтвержден факт наличия товара, а также должны быть доказаны обстоятельства, свидетельствующие о неправомерном удержании, например, отсутствие согласия владельца на удержание или нарушение сроков удержания.

Формальные условия включают в себя соблюдение процедурных требований, установленных законодательством или договором, для предъявления требований по удержанию товара. Это включает в себя своевременное предъявление претензии, соответствующее оформление необходимых документов, а также соблюдение установленных законом сроков и порядка.

Например, если покупатель утверждает, что продавец неправомерно удерживает товар после истечения срока возврата, для применения положений об ответственности ему необходимо доказать, что товар был куплен у продавца, что были соблюдены условия договора купли-продажи (например, сроки возврата), что товар был возвращен вовремя, а продавец отказывается принять его обратно.

Таким образом, для применения положений об ответственности за удержание товара необходимо внимательно анализировать как материальные, так и формальные аспекты дела.

А) Материальные Условия

* Необходимость передачи товара покупателю: Передача товара является фундаментальным условием для завершения сделки. Это означает, что продавец должен обеспечить фактическую передачу товара покупателю в соответствии с условиями договора.

* Сведения о возможной угрозе ограничения товара: Если на момент заключения сделки покупатель знал о потенциальной опасности, что товар может быть отнят или наложены ограничения на его использование, а продавец предоставил специальные гарантии, то продавец будет нести ответственность за ущерб, причиненный покупателю в результате такого ограничения пользованием товара. Это положение не является обязательным, и между покупателем и продавцом может быть соглашение о том, что ответственность продавца за ограничения не будет применяться. Однако, если продавец умышленно скрыл от покупателя права третьих лиц, даже если между продавцом и покупателем было соглашение, такой договор будет считаться недействительным, а продавец в свою очередь все равно будет нести ответственность.

* Заявленные права третьих лиц на товар: Если у третьих лиц имеются какие-либо права на приобретенный товар, такие как ипотека, залог или другие ограничения, которые были установлены до заключения сделки, то продавец должен уведомить покупателя об этих правах. Покупатель в свою очередь должен быть готов принять товар с учетом указанных ограничений. Права, которые предъявляют третьи лица к товару, должны быть получены до заключения договора купли продажи и должны существовать на момент его заключения. Если после заключения договора третьи лица приобретают права на товар, в этом случае третье лицо может выдвинуть свои права к продавцу с требованием выполнить свои обязательства.

* Необходимость основания для ограничения прав на товар: Для того чтобы третье лицо мог ограничить права покупателя на товар, у него должно быть законное основание, например, судебное решение или исполнение какого-либо права, предусмотренного законом.

* Ограничения ответственности: Если третье лицо без законного основания забрало товар у покупателя, то продавец не несет ответственность за это действие. Третье лицо должно иметь право на ограничения в правах товара на основании одного из превосходящих прав. Если третье лицо захватывает товар, не имея никакого права (например, воруя или грабя), в таких случаях правила об ответственности прав на ограничения товара не применяются.

* Принципы добросовестности: В ситуации, когда покупатель добросовестно пытается решить спор о праве на товар без обращения в суд, например, через добровольную передачу товара третьему лицу, продавец также должен поддержать этот процесс и предоставить необходимую помощь с последующей выплатой компенсации.

Итак, понимание и соблюдение вышеперечисленных принципов и правил играют ключевую роль в обеспечении правильного и безопасного завершения коммерческих сделок. Каждая сторона должна быть готова к соблюдению своих обязанностей и прав, чтобы избежать возможных споров и ущерба.

При соблюдении этих условий возникает возможность применения ответственности за обременение, и продавец может быть обязан выполнить определенные обязательства. Однако, важно подчеркнуть, что для этого необходимо убедиться в наличии материальных и формальных условий для применения такой ответственности.

Б) Формальные условия

В контексте использования обремененного права, существуют три основных формальных условия, которые следует учитывать. Первое условие – это уведомление об обременении. Это означает, что лицо, имеющее право на обременение, должно уведомить заинтересованных сторон о наличии этого обременения. Например, если недвижимость обременена залогом, владелец этой недвижимости должен уведомить потенциального покупателя о наличии этого залога. Второе условие – доказательство факта обременения. Это требование предполагает предоставление документального или иного подтверждения о наличии обременения. Например, в случае залога это может быть официальный документ от банка или копия записи в реестре залогов. Обе эти части являются обязательными и имеют серьезное значение с юридической точки зрения. Невыполнение этих требований может привести к потере прав на обременение.

Третье условие – это использование права обременения в установленные сроки. Покупатель или другая заинтересованная сторона должны воспользоваться своими правами по обременению в определенные сроки, указанные в законодательстве или договоре. Соблюдение всех этих условий важно для обеспечения правовой защиты и предотвращения возможных проблем или споров в будущем.

а) Уведомление об обременении: Уведомление об обременении представляет собой обязательное требование, которое покупатель должен выполнить, чтобы сообщить продавцу о наличии обременения, предъявленного третьей стороной. Для обеспечения действительности такого уведомления рекомендуется использовать официальные каналы, такие как судебные или нотариальные процедуры.

В случае, если уведомление не было доставлено продавцу вовремя по вине покупателя, последний может быть лишен своих прав, если продавец докажет, что при своевременном уведомлении он мог бы получить более выгодное решение в соответствии с действующим законодательством. В этом контексте покупатель рискует утратить свои права.

Однако, если уведомление об обременении выполнено в соответствии с требованиями закона и является законным и действенным, оно может быть представлено в суд в любой момент рассмотрения дела. Это означает, что покупатель сохраняет возможность использовать свои права по обременению в рамках судебного процесса. Если продавец не был уведомлен по причинам, не зависящим от покупателя, продавец освобождается от ответственности в той степени, в которой он доказывает, что при своевременном уведомлении мог бы получить более благоприятное решение. Покупатель аналогичным образом теряет некоторые права на полную компенсацию.

 б) Доказательство обременения: Возможность покупателя воспользоваться правами по обременению зависит от того, действительно ли обременение, особенно упомянутые выше материальные условия, были выполнены. Покупатель может доказать наличие обременения либо решением суда, либо иным способом, без такого решения.

Доказательство обременения судебным решением закреплено в статье 215 ОКТ. Согласно этой статье, “Покупатель, столкнувшийся с риском изъятия проданного, должен сообщить продавцу о судебном иске, поданным против него третьим лицом”. В ответ на это уведомление продавец либо помогает решить вопросу покупателю, либо отказывается. Чтобы продавец мог помочь покупателю решить спор, последний должен обязательно своевременно уведомить его об открытом судопроизводстве. Помощь продавца может заключаться в том, чтобы присоединиться к судебному процессу в качестве третьего лица с целью защитить интересы покупателя. Таким образом, законодатель сделал исключение из правила о том, что судебные решения рассматриваются только между сторонами дела.

Подтверждение факта обременения без судебного решения: Покупатель может признать права третьего лица на обременение и передать ему объект без ожидания решения суда. В свою очередь покупатель может уведомить продавца о споре с третьим лицом без подачи иска в суд и предупредить продавца о возможности обращения в арбитраж. Если такое предупреждение не приводит к результату, покупатель может обратиться в арбитраж. В этом случае ответственность продавца сохраняется (п.1, 2. ст. 216 ОКТ).

в) Срок исковой давности: Покупатель должен воспользоваться своими правами, которые возникли из-за обременения, в течение определенного срока. Хотя закон устанавливает срок исковой давности для прав, связанных с недостатками товара, для прав, связанных с обременением, такого специального срока не установлено. Поэтому срок давности для ответственности за обременение должен соответствовать общему сроку давности, который составляет 10 лет в соответствии со статьей 146 ОКТ. Таким образом, если покупатель не выдвинет свои права по причине обременению купленного товара перед продавцом в течение 10 лет, право на решение спора в судебном порядке утратит свою силу.

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ОТ ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРАВ ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ

Статья 217 ОКТ регулирует права покупателя в случае полного обременения товара третьими лицами, а статья 218 ОКТ – в случае частичного обременения. Как при полном, так и при частичном обременении, независимо от наличия судебного решения, продавец несет ответственность за нанесенный ущерб покупателю.

А) Случаи полного обременении

В соответствии со статьей 217 Обязательственного Кодекса Турции, если проданная вещь была изъята у покупателя третьим лицом, то договор купли-продажи автоматически считается расторгнутым. В случае полного обременения договор прекращается по закону без необходимости какого-либо выражения воли сторон.  Учитывая что договор будет прекращен автоматически, покупателю не обязательно в установленные сроки предусмотренные ст. 123 ОКТ уведомлять о просрочке обязательств продавца.

При полном обременении договор автоматически расторгается, а покупателя возникают следующие права требования к продавцу ( п.1-п.4 ст.217 ОКТ):

1. Возврат оплаченной суммы за товар вместе с процентами (с учетом стоимости полученных или упущенных выгод);
2. Возмещение расходов на товар, даже если эти расходы не могут быть требованы у третьего лица, забравшего товар;
3. Оплата всех расходов на судебное разбирательство, за исключением тех, которые могли бы быть избежаны при уведомлении о судебном иске, поданном против продавца третьим лицом, а также внесудебных расходов;
4. Прямое требование возмещения других убытков, возникших в результате обременения товара.

Продавец обязан компенсировать перечисленные убытки даже в случае отсутствия его вины. В этом случае действует объективная (безвиновная) ответственность (п.1 ст. 217 ОКТ). Указанные убытки считаются упущенной выгодой (негативными). Например, потеря возможности закупки товара из другого источника (утерянный шанс) рассматривается в соответствии с п.4, ст. 217 ОКТ.

Б) Права покупателя в случае частичного обременения (ОКТ 218)

Если часть товара была обременена (частичное обременение), договор не прекращается автоматически, и покупатель не может общим образом требовать прекращения договора. Покупатель может требовать только возмещения положительного (положительного) ущерба, вызванного обременением (п.1, ст.218 ОКТ). Хотя в законе явно не упоминается о положительном ущербе, предполагается, что ущерб, который можно требовать из-за невыполнения обязательства, является положительным ущербом. В частности, убыток из-за снижения стоимости товара и другие сопутствующие убытки, указанные в ст. 217 ОКТ, могут быть потребованы в зависимости от степени обременения. Однако, если покупатель был бы осведомлен о частичном обременении товара и это препятствовало бы заключению сделки, то покупатель имеет право на расторжение договора даже в случае частичного обременения (п.2,ст. 218). В таком случае судья анализирует предполагаемую волю покупателя на момент заключения договора. Когда это право применяется и договор расторгается, покупатель должен вернуть продавцу полученные выгоды от необремененной части товара. (п.3, ст. 218 ОКТ). В данном случае позитивный ущерб – это ущерб, возникший вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. Такой ущерб происходит в случае несоблюдения одной из сторон условий договора или если ожидаемый результат не достигается. Например, если товар не доставляется вовремя или услуга не оказывается в соответствии с ожиданиями, это может привести к материальным убыткам, которые рассматриваются как позитивный ущерб. Негативный ущерб – это ущерб, возникший в результате того, что договор не вступает в силу или не выполняется, что приводит к разочарованию из-за нарушения доверия. В этом случае одна из сторон страдает от ущерба из-за того, что другая сторона не выполняет свои обязательства по договору. Например, если услуга, ожидаемая по контракту, не предоставляется, или товар не соответствует ожиданиям, это может привести к негативному ущербу. Оба вида ущерба могут возникать в контексте договорных отношений и являются последствиями неисполнения сторонами своих обязательств или не достижения ожидаемых результатов. Поэтому тщательная подготовка и исполнение договоров могут помочь минимизировать риск возникновения таких убытков.

Согласно некоторым мнениям в доктрине, продавцу должно быть предоставлено право возместить часть проданного товара и таким образом освободиться от ответственности к покупателю (аналогично п.3, ст. 217 ОКТ).

МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ ОТ ОБРЕМЕНЕНИЯ ТРЕТЬИХ ЛИЦ

Для обеспечения прав от обременения купленного товара третьими лицами покупатель может предпринять ряд действий:

• Проверка прав на товар: Покупатель обязан осуществить проверку того, что товар, который он собирается приобрести, не обременен какими-либо правами третьих лиц. Это требует анализа правовой истории товара, проверки регистрационных документов и других мер для установления статуса собственности на товар.
• Оформление документов: Покупатель должен требовать предоставления соответствующих документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц на товар. Это могут быть договоры купли-продажи, сертификаты регистрации и другие юридически значимые документы, устанавливающие статус собственности.
• Гарантии: Продавец может предоставить покупателю гарантии относительно отсутствия прав на товар в течение определенного периода времени. Это дополнительное средство защиты интересов покупателя, позволяющее ему быть уверенным в том, что приобретаемый товар свободен от прав третьих лиц.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц является крайне важным аспектом сделок купли-продажи. Этот принцип основан на принципе свободной передачи собственности и защите прав покупателя. Понимание и строгое соблюдение этой обязанности способствует обеспечению законности и защите интересов обеих сторон сделки. Кроме того, выполнение данной обязанности также способствует предотвращению потенциальных юридических споров и конфликтов в будущем, что существенно повышает уровень доверия между продавцом и покупателем. Таким образом, строгое соблюдение обязанности передачи товара без обременений от прав третьих лиц является фундаментальным аспектом в обеспечении успешных и законных сделок купли-продажи.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

ИСТОЧНИКИ

1 Nihat YAVUZ, Ayıplı İfa, Seçkin Yayıncılık 5.Baskı sy.297

2 Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku: Özel Hükümler, 2014 İstanbul.

3 Oğuzman, M. Kemal/Barlas, Nami: Medeni Hukuk, 24. bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2018.

4 Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 6. bs., Ankara, Yetkin Yayınları, 2018.

5 Özdemir, Hayrunnisa: “Türk Borçlar Kanunu’na ve Milletlerarası Satım Sözleşmesine Göre Ayıbın İhbar Edilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi: Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, İkinci Cilt, C. 22, S. 3, 2016.

6. Aral, Fahrettin /Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku Özel İlişkiler.
7. GÜMÜŞ, M. Alper, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi.
8. Turgut Uygur, Açıklamalı- İçtihatlı Borçlar Kanunu Sorumluluk ve Tazminat Hukuku, C.4.
9. Hatemi, Hüseyin / Serozan, Rona /Arpacı, Abdülkadir: Borçlar Hukuku Özel Bölüm, Filiz Kitabevi, İstanbul-1992.
10. Kocayusufpaşaoğlu, Necip / Hatemi, Hüseyin/Seroan, Rona / Arpacı, Abdülkadir: Borçlar Hukuku Genel Bölüm, C. III., 2014.