ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

В предыдущих статьях неоднократно отмечалось, что обязанностью Арендодателя является предоставление сдаваемого в аренду имущества своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора.

Вместе с этим Арендодатель должен предупредить Арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, а точнее право третьих лиц в виде сервитута, права залога, ареста и т. п. Например,в случае когда объект имеет обременение в виде сервитута, во время срока действия арендного договора может возникнуть ситуация, когда третьему лицу для обеспечения прохода или проезда к своему земельному участку, прокладки и эксплуатации линий связи, или с целью обеспечения водоснабжения или отвода канализации нужно воспользоваться соседним арендованным участком. Для таких случаев применяется институт вещного права сервитут, способное ограничить полное пользование земельным участком. Сервитут может быть публичным и частным. Публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для обеспечения интересов государства, а частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между лицом, требующим установление сервитута (третье лицо), и собственником соседнего участка (арендодателя в договоре аренды).

Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей достаточно подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.

Другой пример, наличие ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица. В будущем, если Арендодатель не выплатит долг по ипотеке, третье лицо (например банк), может продать недвижимость или арендованную вещь или же на правах нового владельца расторгнуть договор аренды. Тоже самое можно сказать о недвижимом имуществе. Например, арендованный автомобиль может быть обременен налоговым органом. Может случится неприятный инцидент, когда арендованный автомобиль находясь в пути будет остановлен работниками полиции, арестован и перевезен на штраф стоянку. Если в своем в городе еще можно добраться до места встречи, а в случаях, когда везешь клиентов в аэропорт, расположенный в другом городе и по дороге, арестовывают машину, какой ущерб может нанести безобидное условие сообщить о наличие третьих лиц можно только догадываться.

Ст. 309 ОКТ регулирует вопрос, связанный с правами третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, находящееся в Турецкой юрисдикции. Данное положение распространяется на все виды ограничений в вещном праве (покупка, принудительное продажа, сервитут, залог и т.д.). Согласно закону, в случаях, когда третье лицо выдвигает права на пользования арендованным имуществом, при этом нарушая интересы Арендатора, всю ответственность в сложившейся ситуации должен взять на себя Арендодатель. Эта ответственность должна проявится как во внесудебном порядке урегулирования вопроса, так и в судебном порядке.

Следовательно, Арендатор, получивший информацию о права требований третьих лиц на арендованное имущество, должен немедленно сообщить арендодателю. В данном случае сообщить арендодателю о выдвинутых правах третьих лиц является не правом, а обязательством Арендатора. Что бы выдвинуть право требование компенсаций Арендатором, Арендодатель должен быть виновным в намеренных или халатных действиях. Следовательно, Арендодатель, который сможет доказать свою непричастность к выдвинутым требованиям третьих лиц может избавится от выплаты компенсаций за ущерб понесший Арендатор.

УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В СЛУЧАЯХ ВЫДВИНУТЫХ ТРЕБОВАНИЙ ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО

Для наступления ответственности Арендодателя перед Арендатором должны наступить условия, которые будут перечислены ниже.

1. ТРЕТЬЕ ЛИЦО ДОЛЖНО ВЫДВИНУТЬ ПРАВО НА СДАВАЕМОЕ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВО, НАРУШАЮЩЕЕ ИНТЕРЕСЫ И ПРАВА АРЕНДАТОРА.

Арендатор, получив в аренду имущество, рассчитывает, что арендованное имущество будет использоваться на предусмотренных договором аренды условиях без каких-либо ограничений. Однако, когда третье лицо выдвигает права к арендованному имуществу, естественно нарушаются прямые права и интересы Арендатора. Третьи лица могут выдвигать свои права на основании право пользования имуществом или наделенными смежными правами, вытекающими из вещного права. Например, арендованную машину может остановить полицейский и поставить ее на штраф стоянку на основании выдвинутых прав пользования имуществом. В случае с автомобилем данное право третьих лиц должно быть зарегистрировано в государственном реестре. Еще хуже если водителя (Арендатора), задержат и заберут в отделение для выяснения обстоятельств. Аналогичным образом арендованная коммерческая недвижимость, на которую существенно потратился Арендатор могла быть арестована третьими лицами и продана с аукциона. После продажи недвижимости новому владельцу, последний может выдвинуть требование к Арендатору освободить помещение по причине использования приобретённого помещения для собственных нужд.

Вполне возможно, что право третьего лица было зарегистрировано в кадастровой службе как собственника, который вступит во владение после даты заключения договора аренды. В этом случае Арендодатель, который не сообщил о переходе арендованного имущества новому владельцу после заключения договора аренды, должен нести ответственность за причинённый ущерб.

Как видим, из примеров, выдвинутые права третьим лицом ограничивают интерес Арендатора нарушая право пользования арендованным имуществом. Для возникновения ответственности Арендодателя, закон предусматривает наличие выдвинутого требования. Иными словами, если третье лицо не выдвигает право на сдаваемое в аренду имущество нарушающие права и интересы Арендатора, Арендодатель не будет нести ответственность. В данном случае главным критерием возникновения ответственности арендодателя является наличие выдвинутых прав третьим лицом по отношению к Арендатору.

Некоторые цивилисты предполагают, что подписанный раннее с третьими лицами договор аренды (бывший Арендатор) так же является нарушения прямых прав и интересов существующего Арендатора. С такой точкой зрения согласится невозможно по причине невозможности выдвигать какие-либо права против стороны не являющейся стороной договора аренды. Следовательно, так как договор аренды не дает абсолютного права на недвижимость, ранее подписавший договор аренды Арендатор может выдвигать право требования выплаты компенсаций только к Арендодателю.

2. ПРАВО НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО ТРЕТЬИХ ЛИЦ ДОЛЖНО НАСТУПИТЬ ДО ДАТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Одним из самых главных условий, права третьих лиц должны наступить до заключения договора аренды. Иными словами, права третьим лицам на арендованное имущество должно было быть передано до заключения договора между Арендодателем и Арендатором. Арендатор же в свою очередь не должен владеть информацией о существующем обременении имущества третьими лицами.

Как говорилось выше, передача имущества в аренду само по себе не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Права третьих лиц могут сохраняться и после заключения договора аренды. Если третьими лицами не выдвигаются какие-либо права, то есть права требования находятся в «замороженном состоянии», в этом случае наличие прав третьих лиц не могут негативно повлиять на интересы Арендатора. Однако практика показывает, в частности если речь идет о коммерческой недвижимости, не всегда третьи лица остаются в бездействии. Вполне вероятно, что третьи лица могут быть наделены широкими полномочиями, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом и т.д. Естественно, в этом случае Арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда бы не заключил договор аренды. Поэтому чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с условием договора, в обязательства Арендодателя входит обязанность уведомить Арендатора о существования правах третьих лиц.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ВЫПОЛНЕНИЯ ФОРМАЛЬНЫХ УСЛОВИЙ (ПРОЦЕДУРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ)

Приводимые законом возможности выдвигать права третьими лицами относятся к вещным правам. Арендодатель, как было замечено выше, обязан предупредить Арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на имущество.

Однако если Арендодатель не сообщил о данном факте, Арендатор может столкнуться с неприятностями, о которых не подозревал. С этого момента, как только Арендатор узнает о праве требований третьих лиц, в силу вступает обязанность Арендатора в самый короткий срок сообщить о наличие третьих лиц.

В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:

** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ

** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?

** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

** СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)

Права Арендатора заключено в возможности требовать выплаты материальных и моральных компенсаций. Однако, для выдвижения прав против третьих лиц или против Арендодателя, необходимо сообщить информацию Арендодателю о выдвинутых правах третьих лиц. Вполне возможно Арендодатель по причине рейдерского захвата не знает о существования таких лиц.

Для движимого имущества сообщить о наличие третьих лиц можно в устной форме, однако для недвижимого имущества (а также с целью доказательства данного факта в суде) необходимо выслать письменное уведомление. Если Арендатор не выполнит данное обязательство, помимо лишения права выдвигать требования выплатить компенсацию, ситуация может обернуться таким образом, когда по причине халатного отношения к своим обязательствам Арендодатель может потребовать выплатить ущерб Арендатором.

Когда третьи лица выдвигают свои права к Арендатору, Арендодатель должен взять на себя ряд обязательств, перечисленных ниже:

1. АРЕНДОДАТЕЛЬ ДОЛЖЕН ВЗЯТЬ НА СЕБЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО УЧАСТИЯ В СУДЕБНОМ ПРОЦЕССЕ

Как только Арендатор сообщил Арендодателю о предъявленном требовании третьих лиц, Арендодатель, если у него имеются законные основание, незамедлительно должен начать судебный процесс против третьих лиц.

Если Арендатор начал судебный процесс, не дожидаясь затянувшихся телодвижений Арендодателя, последний должен вступить в судебный процесс на правах заинтересованной стороны Истца. Даже если Арендодатель самостоятельно не вступит в начавшийся процесс, Арендатор может потребовать суд привлечь к судебному процессу Арендодателя в качестве третьей стороны. Если Арендодатель откажется выступать в суде на стороне Арендатора и судья вынесет решение не в пользу Арендатора, Арендатор сможет выдвинуть все права против Арендодателя посредством регрессного иска. Например, псоел выдвинутых прав третьими лицами Арендатор с целью защитить свои законные права может начать судебный процес. Однако, в ходе судебного разбирательства оказывается, что третьи лица вполне законно приобрели имущество и имеют полное право на самостоятельное пользование арендованным имуществом. При подобном раскладе Арендатор потеряет право пользования, если будут какие-либо штрафы ему придется их заплатить и начать процесс против Арендодателя подав регрессивный иск и потребовав выплаты компенсаций за материальный и моральный ущерб.

Независимо от того выиграет процесс или проиграет Арендатор, в любом случае судебные пошлины, расходы на представителя, расходы на экспертов, гонорар адвокатов и т.д. должен выплатить Арендодатель.

2. АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН ВЫПЛАТИТЬ ВСЕ ВИДЫ КОМПЕНСАЦИЙ

Закон предусматривает, что при заключении договора аренды Арендодатель, не предупредивший Арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, влечет за собой обязанность выплатить компенсации за нанесенный ущерб. Для назначения судом компенсаций предусмотрено условие — наличие вины Арендодателя. Следовательно, в случае выдвинутых требований третьими лицами, Арендодатель должен вступить в судебный процесс и доказать свою невиновность в сложившейся ситуации. Для разрешения спора в судебном процессе будет сравнительно применена ст. 214 ОКТ, регулирующая правила выдвижения прав третьих лиц в договорах купли продажи.

Будет полезно рассмотреть два варианта исхода дела в случаях выдвинутых права требовании третьими лицами. Первый вариант, когда третье лицо полностью завладело имуществом, второй- случаи, когда третьи лица частично завладели арендованным имуществом.

В случаях, когда третье лицо, имеющее право на арендованное имущество, полностью завладело имуществом, договор аренды будет считаться расторгнутым. Расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущий срок, что само собой лишает Арендатора права требовать с Арендодателя возвращения арендной платы оплаченная до момента расторжения договора аренды. Однако Арендатор имеет полное право требовать компенсацию ущерба, средства потраченных на улучшение имущества или расходы, понесенные как обязательные (например, выплаченная страховка, оплаченные налоги, покраска офиса или квартиры и т.д.). Вместе с этим, арендная плата, выплаченная сразу за год вперед, должна быть вычтена из общей суммы и возращена за период, когда Арендатор лишился возможности пользоваться арендованным объектом.

Вместе с перечисленными выплатами Арендатор может потребовать все виды выплат по причине упущенной выгоды и иных видов компенсаций по причине расторжения договора аренды.

В случаях, когда третье лицо, имеющее право на арендованное имущество, частично завладело имуществом, не дает право Арендатору расторгать договор. Арендатор, доказавший, что если бы он знал о существовании прав третьих лиц на арендованное имущество, то никогда бы не заключил договор аренды, или по причине существенного ограничения возможности пользоваться арендованным имуществом, может потребовать досрочного расторжения договора аренды. Если Арендатор не расторгнет договор аренды, а третьи лица лишь частично будут пользоваться арендованным имуществом, в этом случае Арендатор может требовать компенсации лишь в рамках частичного ограничения пользования имуществом. Например, Арендатор, пользующийся виллой с участком земли, по причине права третьих лиц вынужден отчуждать часть территории в саду для прокладки тротуара. Естественно данное обстоятельство может принести ряд неудобств, и возможно даже цветы которые должны были радовать взгляд Арендатора будут сравнены с землей под асфальтом, плюс уменьшится размер пользуемой территорией и т.п. Аналогичные, не существенные условия, не ограничивающие права пользования арендованным имуществом, Арендатору дают право требования компенсации лишь только ту часть, которая ограничила право пользование имуществом.

ПЕРЕДАЧА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ ПОСЛЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Владея абсолютными (вещными) правами над арендованным имуществом Арендодатель имеет полное право передать, заложить или продать предмет договора аренды третьим лицам. Вопрос заключается в том, какими правами будет обладать Арендатор если, например, арендованное имущество выкупит третье лицо? Ответ на этот вопрос дают ст. 310 и ст.311 ОКТ. Согласно ст.310 ОКТ, как только третье лицо приобретает арендованное недвижимое имущество и регистрирует покупку в кадастровой службе, он принимает на себя не только права владельца имущества, но и права и обязанности, которыми владел Арендодатель. Следовательно, третье лицо как владелец арендованного имущества может выдвигать права к Арендатору на законных условиях и в рамках договора аренды (ст. 311 ОКТ).

Немного иная ситуация в случае национализации арендованного имущества. Если государство национализировало имущество (например, арестовало имущество по причине налогового долга), государство сразу не вступает в права и обязанности Арендодателя. Лишь после продажи арендованного имущества с аукциона, новый владелец имущества приобретает права и обязательства Арендодателя (п.2 ст. 310 ОКТ).

Стоит отметить, что стороны арендного договора, могут данный договор заверить в нотариусе, в административных органах или в кадастровой службе Турции по месту нахождения недвижимости (в тапу) (ст. 312 ОКТ). Договор аренды на недвижимость, зарегистрированный в кадастровой службе, дает подкрепленные права Арендатору от притязаний третьих лиц. Иными словами, если стороны зарегистрировали договор аренды в нотариусе и вписали заверенный договор в Кадастровой службе, новый владелец, купивший арендованное имущество, не сможет выдвигать права третьего лица. В таком случае закон считает, что новый владелец знал о наличие Арендатора и принял все условия договора аренды.

Кому полезно зарегистрировать договор аренды в кадастровой службе? Допустим Арендатор арендовал землю или гостиницу на несколько лет. Естественно, для развития бизнеса такой договор будет заключен не на один год, в свою очередь Арендатор потратится на улучшение состояния недвижимости. Часто бывает, когда Арендодатель не сообщает третьим лицам о наличии Арендатора. Вполне возможно у третьего лица, желающего купить недвижимость, имеется свой план по эксплуатации недвижимости, однако наличие Арендатора может крайне негативно отразится на реализации проекта. Поэтому, когда третье лицо в кадастровой службе столкнётся с записью о наличии Арендатора, он десять раз подумает, прежде чем приобретать недвижимость или вообще откажется от сделки чтобы избежать дорогостоящих споров.