РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ или ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТО БЫ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ?

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ или ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТО БЫ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ?

Ни один Арендатор или Арендодатель не застрахован от такой ситуации, когда необходимо досрочное расторжение договора аренды по собственной инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удобную квартиру или офис, принятием компанией решения о закрытии филиала, находившимся в арендуемом помещении, или просто отсутствием достаточного количества денежных средств для уплаты арендной платы.

Особенности расторжения договора аренды связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды жилого помещения или недвижимости имеющей кровельное покрытие (крышу).

Расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и другие договоры можно следующими способами: по соглашению сторон, при наличии оснований – расторжение через суд, или отказ в одностороннем порядке в рамках Обязательственного Кодекса Турции (далее -ОКТ). Порядок расторжения в общих правилах такой же, как и для аренды недвижимого имущества без крыши (участка, склада без навеса и прочих сооружений). Однако для аренды недвижимого имущества с крышей в ряде случаев есть свои уникальные правила описанные в данной статье.

Иностранные граждане, выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают, что бы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. Однако, если в Гражданских Кодексах бывшего союза и ряда других стран четко разделяется понятие договора найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор аренды (может быть и жилое помещения), который заключается, когда Арендодатель юридическое лицо, то согласно Обязательственному Кодекса Турции, термин «наем» тождественно понятию «аренда». Следовательно, в юридической литературе Турции есть лишь один термин – «договор аренды», а различие употребление термина найма или аренды может нести лишь информативный характер в коммуникациях между иностранными гражданами. Поэтому, если в статьях местами будут употребляться термин «договор аренды» или «договор найма», нужно будет понимать это как случаи, когда одно лицо сдает движимое имущество с крышей (жилье, офис или иные объекты) другому лицу в рамках договора аренды (найма).

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

В предыдущей статье подробно расписаны правила расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества.  Однако, в Турции недвижимое имущество делится на две группы: недвижимое имущества не имеющее крыши, и движимое имущества с кровельным покрытием (с крышей). Поэтому учитывая специфику турецкого права, расторжение договора аренды недвижимости с кровельным покрытием, точнее квартиры, офисы, склады, вилы, дома, здания и т.п., регулируется отдельными положениями Обязательственного Кодекса Турции.

Все владельцы недвижимости, будь оно жилое помещение или коммерческий офис в Турции, обеспечиваются равными условиями осуществления своих прав. Волеизъявление в предоставлении для проживания в жилых помещениях или аренды офисов принадлежит только владельцу недвижимости (Арендодателю).

Основные защитные меры, которыми законодатель наделяет Арендодателя и Арендатора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора аренды жилья или офисов в Турции, закреплены в статьях 299-378 ОКТ. Согласно положения закона в договоре аренды, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в пользование недвижимость за обусловленную плату, а Арендатор обязуется выплатить согласованную сумму (арендную плату).

В этой статье хочется обратить внимание на тонкости расторжения договора найма (аренды), когда стороны не смогли достигнуть обоюдного согласия и в случаях, когда стороны договора аренды хотят расторгнуть договор раньше времени. Поэтому в данной статье придерживаясь систематику Кодекса все категории расторжения арендного договора в Турции, будут систематизированы в триединую конструкцию, состоящую из расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда и в порядке одностороннего отказа от договора если на это имеются законные основания. Все эти три способа являются мерой защиты прав сторон договора аренды жилья.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

Обязательственный Кодекс Турции регулирует условия расторжение договора аренды, заключенный на определенный или неопределенный срок. Договор считается заключенным на определенный срок в том случае если срок действия данного договора может прекратится без условия предупреждения одной из сторон по истечении согласованного срока. Все другие договора аренды, если в них не определен срок считаются заключенными на неопределенный срок. Но не в случае с арендой жилого помещения или офиса и других видов помещений, имеющих кровельное покрытие. Если главным основанием прекращения обязательств вытекающих из договора аренды является завершение его срока, то в договоре аренды недвижимости с кровлей данное правило действует иным образом. Поэтому для недвижимостей с крышей необходимо подходить очень внимательно и уметь различать такую недвижимость от недвижимости без крыши (отличать участок земли от квартиры).

В договоре аренды недвижимости с крышей под термином срок, подразумевается согласование между Арендодателем и Арендатором определенного отрезка времени действия договора аренды. Например, стороны заключив договор аренды 01.01.2020-го года согласовали что договор заключен на год, или же если, заключив договор аренды указали точную дату завершения его действия, такой договор считается с определенным сроком. Главным основанием прекращения обязательств по договору аренды с определённым сроком в Турции является истечение срока действия договора. Однако если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока договора, договор считается продлённым ( пролонгированным) на тех же условиях еще на год.

Заключение Сторонами договора аренды на определенный срок, например, на 1 год, не является причиной для автоматического прекращения действия данного соглашения. Не смотря на определенный (установленный сторонами договора) срок, Арендодатель не может расторгнуть договор аренды раньше, чем через 10 лет. Кто может? Только Арендатор. Другими словами, если Арендодатель по истечению срока аренды захочет расторгнуть договор аренды, закон не позволит ему основываясь лишь на указанный в договоре определенный срок расторгнуть, казалось бы, и так завершенный договор. Если нет иных причин, расторгнуть договор аренды Арендодатель может лишь по истечении 10-ти лет[1].

В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:

** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ

** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?

** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

**  СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)

Бывает что каким нибудь хитрым образом, Арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке Арендатора, фактическими действиями (например, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор аренды. При отсутствии согласия Арендатора на такое прекращение Арендодатель обязан возместить Арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом Арендатор вправе требовать от Арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение действия договора.

Каким образом может поступить Арендатор, решивший расторгнуть договор аренды после завершения срока его дейсвия? Арендатор (снявший жилье) и решивший расторгнуть договор аренды, должен обязательно, не менее чем за 15 дней до окончания срока договора аренды уведомить Арендодателя о своем намерение расторгнуть договор аренды. Обратите внимание, Арендодатель должен получить уведомление о намерении расторгнуть договор не в течение 15 дней, а максимум за 15 дней до завершения срока действия договора аренды. В описанных сроках нет программы максимум. То есть если Арендодатель боится упустить срок уведомления, он может уведомить о желании съехать с квартиры или с офиса за 3,4 или если захочет за 6 месяцев вперед. Главное не совершать ошибку, которую допускают иностранцы, приходя к нотариусу ровно за 15 дней до окончания срока действия договора. Учитывая что такое письмо с уведомлением будет идти еще дней пять, Арендодатель не сможет быть уведомлен за 15 дней до окончания срока действия арендного договора. Для гарантии, лучше всего отправить намерение расторгнуть договор аренды за 30 дней до окончания срока договора. Уведомление отправляется на адрес Арендодателя, указанный в договоре аренды.

Уведомить Арендодателя необходимо в письменной форме. Чтобы было более понятным теоретическая часть, полезно будет привести пример. Допустим Арендатор снимает квартиру в Турции, и для проживания в нем заключил договор 01.01.2020 года. Арендатор по каким-либо причинам решил не продлевать договор аренды. Для того что бы прекратить арендные отношения, Арендатор должен предупредить Арендодателя о своем намерении за 15 дней до окончания срока действия договора аренды. В нашем случае срок даты договора аренды будет завершен 31.12.2020 года, следовательно, Арендатор до 16.12.2020 года должен уведомить Арендодателя о намерение расторгнуть договор аренды с определенным сроком. Для этой цели Арендатору лучше прийти к нотариусу и оправить уведомление через нотариальную контору на адрес, указанный в договоре аренды примерно за 10 дней до даты 15.12.2020 года. Если же у Арендатора хорошие отношения с Арендодателем, можно просто написать текст от руки и попросить Арендодателя расписаться под текстом. Такой акт тоже является уведомлением. 

      Самое интересное, если Арендатор не успеет уведомить о своих намерениях расторгнуть договор аренды, он автоматически продлевается по умолчанию на следующий период и считается действующим в течение следующего периода (или года) на аналогичных условиях. Единственное изменение в пролонгированном договоре будет сумма арендной платы которая будет повышена пропорционально коэффициента индексации ставки за арендное имущество, регулируемое ОКТ. Если же арендная оплата согласована в иностранной валюте, повышения стоимости за пользование арендным имуществом не требуется.

Очень важная деталь для помещений, которые были арендованы для проживания семьёй. Согласно ст. 349 ОКТ, отправить уведомление о расторжении договора аренды должны оба супруга. С целью экономии средств, супруги могут выслать уведомление одним документом.  Если уведомление отправит лишь один из супругов, Арендодатель может не принимать такое уведомление. Следовательно, договор аренды будет действовать, а Арендатор несмотря на то, что освободил жилое помещение (съехал с квартиры) будет нести ответственность по выплате арендного долга.

Если Арендатор умрет до завершения срока действия договора аренды, законные наследники или партнеры Арендатора могут продолжать арендовать имущество на тех же условиях (ст.356 ОКТ).

Часто задают вопрос, имеет ли право Арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды? Если Арендатор исправно вносит арендную плату и не нарушает условий договора, расторгнуть договор, не дожидаясь десятилетнего срока Арендодатель не может. Не сможет, если даже такое условие будет прописано в договоре аренды[2]. Арендодатель расторгнуть договор аренды может только подав исковое заявление в суд. Какие основания могут быть при этом и каким образом будет проходить процедура в суде, ответ на этот вопрос будет рассмотрено ниже в соответствующей главе. Здесь только можно еще раз напомнить  общие условия на основании которых Арендодатель может подать иск в суд. В таких случаях суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор: пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество; плохо относится к соседям, не производит незначительный ремонт имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки. Естественно Арендодатель для выдвижения вправа требования досрочного расторжения договора можно только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Забегая вперед полезным будет добавить, что основываясь  на общие  условия (причины) нарушения договора аренды Арендодателем, у Арендатора тоже есть право расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Если Арендатор, не предупредив в надлежащем порядке Арендодателя, фактическими действиями (например, выездом из арендованного помещения) прекращает договор, то при отсутствии согласия Арендодателя на такое прекращение Арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение действия договора аренды. Поэтому, в свете постановления Верховного Суда Турции, в таких случаях Арендодатель имеет право не возвращать залоговую сумму внесенное перед заключением договора аренды[3].

ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

 Как правило срок действия договора согласовывается сторонами во время заключении договора аренды. Однако не всегда стороны договора согласовывают срок действия арендных отношений. Арендатор и Арендодатель могут забыть включить сроки действия договора аренды, или заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по обоюдному желанию. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок в случаях:

  • если стороны не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений, в этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
  • или стороны заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 5,7,10 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока.

Договор аренды заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут сторонами при условии соблюдения установленных законом сроков и дат, если только каждой из сторон не были оговорены более длительные сроки или иные даты чем те, которые указаны в законе. Для расторжения договора отчетность периода арендных отношений начинается от даты действия договора. Т.е стороны могут подписать договор аренды который будет действовать через несколько месяцев. Поэтому не важно какого числа был подписан договор, главное с какой даты и по какой период действует договор аренды.

Необходимо ясно понимать, не зависимо заключен договор аренды на неопределенный срок или определенный, Арендатор всегда защищен законом, а Арендодатель в течении 10 лет может расторгнуть договор аренды лишь в судебном порядке.  Основанием этого правила является  статья 347 Обязательственного Кодекса Турции, которая гласит, что Арендодатель не имеет право расторгать договор аренды без указания каких-либо уважительных причин, ранее чем по истечению 10 лет. Для этого Арендодатель обязан уведомить Арендатора о намерение расторгнуть дговор аренды за три месяца до окончания десятилетнего срока. В случаях с десятитилетним сроком Арендодатель не должен  указывать какие-либо причины для расторжения договор аренды. Иными словами, если Арендатор не нарушал условий договора, был ответственным и добропорядочным, Арендодатель не сможет расторгнуть договор аренды ранее чем через 10 лет с даты заключения договора. Однако, за три месяца до завершения 10 летнего срока достаточно пойти в нотариальную контору и выслать Арендатору уведомление о намерение расторгнуть договор аренды.

 Какие же права на расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок у другой стороны договора – Арендатора? В отличии от Арендодателя, Арендатор в вправе отказаться от арендованной недвижимости жилого помещения в Турции в любое время, предупредив об этом другую сторону – за три месяца до намерения расторгнуть договор. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента (Арендодателя) не по вине Арендатора. Допустим, если между сторонами заключен договор с неопределенным сроком аренды, и Арендатор решил расторгнуть его и выселиться из помещения, последнему будет достаточно выслать уведомление о намерении расторгнуть договор посредством нотариуса или в иной письменной форме. С даты получения уведомления Арендодателем начинается отсчет 3-х месячного срока для расторжения договора аренды. Если Арендатор выселится раньше срока, он все так же должен будет выплатить арендную плату за тот период когда не пользовался арендованным объектом, но срок действия договора ещё не прекратился.

ВНИМАНИЕ! Если арендатор, не предупредив в надлежащем порядке арендодателя, фактическими действиями (например, выездом из арендованного помещения, прекращением эксплуатации оборудования и пр.) прекращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение Арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение срока действия договора.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

По общему правилу, если иное не предусмотрено сторонами договора, при досрочном расторжении договора или прекращении договора аренды в установленные законом сроки, прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившиеся в его пользовании в соответствии с договором субаренды,в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (MustafaElöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования лишь сторонам договора аренды. Субарендатор же может выдвинуть какие-либо требования по компенсации лишь к Арендатору.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Расторжение договора аренды в судебном порядке подразумевает выселение Арендатора из квартиры или офиса. Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения или офиса, гостиницы, производственного объекта и т.п., допускается лишь по основаниям, предусмотренных законом Турции.

Выселение производится лишь по решению суда (судебное выселение), либо с санкции местного муниципалитета (меньше всего применяется административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если недвижимость с кровельным покрытием, в котором проживает Арендатор, подлежит (не аварийному) сносу, но Арендатор не освобождает его основываясь на условие договора (заменить недвижимость аналогичному объекту), считая, что его права нарушены или же предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. Повторюсь, закон не принуждает Арендодателя предоставлять новое помещение, однако стороны могут согласовать данное условие и прописать в договоре аренды.

Рассматривая вопрос расторжение договора аренды в судебном порядке, необходимо разделить данную тему на два варианта. В первом варианте будут рассмотрены причины по которым Арендодатель может выселить Арендатора по общим правилам, во втором варианте будут перечислены причины, зависящие от Арендатора, позволяющие Арендодателю расторгнуть договор аренды по решению суда.

В ст. 354 ОКТ прописаны условия, по которым Арендодатель может расторгнуть договор аренды в судебном порядке. Перечисленные причины являются ограниченными, следовательно, у Арендодателя не имеется иных инструментов, а перечисленные причины в договоре противоречивающие закону или нарушающие права Арендатора являются никчемным.   

Немаловажный момент, стороны не могут обратиться за решением спора для расторжения договора аренды к арбитру (в арбитражный, третейский суд).Споры вытекающие из договора аренды могут быть рассмотрены только государственными судами Турции (Sulh Hukuk Mahkemesi).

1. ОБЩИЕ ПРИЧИНЫ, ПО КОТОРЫМ АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

А. АРЕНДОДАТЕЛЬ ИЛИ ЕГО БЛИЗКИЕ РОДСТВЕННИКИ САМИ СРОЧНО НУЖДАЮТСЯ ПРОЖИВАТЬ В АРЕНДОВАННОМ ИМУЩЕСТВЕ (ПОМЕЩЕНИИ).

Согласно ст. 350 ОКТ если наймодатель или его близкие родственники или свойственники (супруга и лица, опекаемые Арендодателем) сами срочно нуждаются в жилом или коммерческом помещении, в этом случае Арендодатель может подать заявление в суд с требованием расторгнуть договор аренды с последующим выселением из квартиры Арендатора. 

Близкими родственники Арендодателя, нуждающимися в помещении, могут быть не только родные дети, близкими родственниками могут выступать внуки и даже дети внуков[4]. Если Арендодатель по решению суда должен обеспечивать родственника алиментами (помощью) или для нужд проживания такого родственника требуется место для жительства, Арендодатель может подать иск в суд с требованием расторгнуть договор аренды.

Арендодателем, требующим расторжение договора аренды, могут выступать и юридические лица если они подтвердят необходимость использование коммерческой недвижимости или жилого помещения. Юридическое лицо не может потребовать арендованное жилое помещение для работника компании, однако участник (официальный партнер) компании может подать иск в суд с требованием расторгнуть договор аренды для собственного пользования.

Если недвижимостью владеют несколько лиц, подать иск в суд могут владельцы недвижимости имеющие большую долю в арендованном имуществе.

Арендодатель требующий расторжение контракта найма в Турции, должен доказать необходимость использования объекта для собственных нужд[5]. Если в ходе судебного процесса выяснится намерение Арендодателя сдать в аренду квартиру  за более высокую цену третьему лицу (новому Арендатору) судом будет отклонено требование Арендодателя расторгнуть договор аренды. Поэтому если иностранного Арендатора просят выселиться или поднимают арендную плату до уровня запрещённого законом, Арендатор может спокойно игнорировать неправомерное требование Арендодателя. Точно так же если Арендодатель, не имея нуждающихся родственников требует выселится, Арендатор, зная, что это всего лишь причина поднять стоимость аренды, может игнорировать требования выселиться из арендованного помещения.

Право с требованием подачи иска в суд для договоров с определённым сроком действия наступает сразу по завершению срока действия договора аренды и длится в течении одного месяца. Если договор был заключен в устной форме, в этом случае срок начала действия договора аренды считается с даты подключение к услугам электричества, газа воды и т.п..Например, если имеется письменный договор аренды, который был заключен и начал действовать с 05.01.2020 года, Арендодатель может подать иск в суд с 05.01.2021 до 05.02.2021 года (т.е. в течении одного месяца).

Для возбуждения процесса в суде высылать заблаговременно уведомление Арендатору не обязательно. Достаточно будет сообщить о желании выселить Арендатора из арендованного помещения посредством решения суда. Не угрожать, а предупредить, донести информацию. Судебный процесс в таких случаях длится от года до пяти лет.

ВНИМАНИЕ! Согласно ст. 355 ОКТ Арендодатель, получивший право выселить Арендатора, не может сдавать кому-либо освободившееся по решению суда имущество с даты вступление его в силу в течении трех лет. Если Арендодатель, арендует помещение третьему лицу (новому Арендатору), бывший Арендатор имеет право требовать компенсацию в размере годовой арендный платы за прошедший год.

Б. ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ НОВОГО ВЛАДЕЛЬЦА ПРОЖИВАТЬ В АРЕНДОВАННОМ ИМУЩЕСТВЕ

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является самостоятельным основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, смена Арендодателя недвижимости напрямую не влияет на договор аренды. Такой договор  на заключенных раннее условиях будет действовать с Арендатором и новым (владельцем) Арендодателем.

Необходимо четко понимать, что в договорах аренды есть срок и порядок его расторжения даже для новых собственников. Просто «по велению нового собственника» договор не расторгается, да и полномочиями выселять людей, новый владелец имущества не наделен. То есть если Арендатор не желает покинуть помещение или считает, что не должен этого делать, то собственник должен обращаться в суд с требованием расторжении договора с последующим выселением квартиранта.

Как поступить если Арендатор не хочет съезжать, а новому владельцу недвижимости требуется самому поселиться в приобретенном помещении?Можно ли выселить принудительно квартиранта или Арендатора в Турции? На этот вопрос дает ответ ст. 351 ОКТ, которая гласит, если новый владелец, Арендодатель или его близкие родственники или свойственники (супруга и лица опекаемые Арендодателем) сами срочно нуждаются в жилом или коммерческом помещении, в этом случае Арендодатель может подать заявление в суд с требованием расторгнуть договор аренды с последующим выселения из квартиры Арендатора. Обязательное условие, новый владелец должен доказать собственную нужду или необходимость пользования квартирой близкими родственниками. Естественно нельзя забывать о правилах уведомления Арендатора в 30-дневный срок с момента приобретения недвижимости.

Что бы иметь возможность самому поселиться в арендованное помещение новый владелец (Арендодатель) с даты покупки недвижимости в течении одного месяца должен нотариально выслать уведомление Арендатору и потребовать освободить помещение в течении шести месяцев. Здесь шестимесячный срок, отрезок времени, позволяющий Арендатору проживать в арендованном имуществе. В случаях когда, например, срок договора аренды заканчивается через 3 месяца, значит у Арендатора для выселения останется менее трех месяцев. Следовательно, если до окончания срока действия договора аренды осталось менее шести месяцев, Арендодателю не обязательно дожидаться шестимесячного срока. Он может с момента завершения договора аренды в течении месяца начать процесс расторжения договора аренды в судебном порядке.

Что будет через шесть месяцев,  необходимо ли Арендатору самостоятельно выселятся из арендованного помещения? Здесь каждый сам для себя принимает решение. Арендатор может остаться, никто на сильно не сможет выселить из квартиры, однако в таком случае Арендатору придется принять участие в судебном процессе, который возможно будет длиться не один год, или же съехать и самостоятельно сдать ключи новому владельцу.

Какие последствия ожидают Арендатора если Арендодатель не успеет в месячный срок уведомить о расторжении договора? В этом случае законом о договоре найма (аренды) в Турции для жилых помещений, срок действия договора аренды автоматически продлевается еще на один год на условиях, указанных в договоре, заключенном между (бывшим) Арендодателем и Арендатором. Так как Арендодателя (новый владелец) проигнорировал обязательство выслать уведомление о расторжении договора, он, не сможет выселить добропорядочного Арендатора из арендованного помещения. Договор аренды будет автоматически пролонгирован еще на один год, а новый владелец сможет инициировать процесс лишь через один год на условиях, когда Арендодатель или его близкие родственники или свойственники сами срочно нуждаются в помещении. 

ВНИМАНИЕ! Согласно ст. 355 ОКТ Арендодатель получивший право выселить Арендатора не может кому-либо арендовать имущество в течении трех лет с даты решения суда вступившего в силу. Если Арендодатель сдаст в аренду помещение третьему лицу (новому Арендатору), бывший Арендатор имеет право требовать компенсацию в размере годовой арендной платы оплаченной за прошедший год.

В. ОТЧУЖДЕНИЕ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА ИЛИ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЗДАНИЯ (ДОМА, КВАРТИРЫ И Т.П.)

Согласно п.1-2 ст. 350 ОКТ, отчуждение сданного в аренду имущества или новая стройка не позволяющая проживать в помещение дает право Арендодателю в досрочном порядке расторгнуть договор аренды.

Для расторжения договора аренды арендованное имущество должно быть основательно переоборудовано, изменено, снесено или степень работы должна быть настолько значительной, что Арендатору нельзя будет проживать или работать в данных условиях. Естественно, для перечисленных работ должны быть получены разрешения у соответствующих государственных органов. Устного предупреждения Арендодателя о намерениях заняться капитальным преобразованием здания или помещения недостаточно.

Если во время работ проживания Арендатора на территории не безопасно на 75%, можно точно сделать вывод о том, что технические условия состоялись. Во время судебного процесса назначенным судьей эксперт особое внимание обратит на степень безопасного проживания Арендатора.

Сроки для инициирования судебного процесса следующие:

  • Для договоров с определенным сроком действия с момента окончания договора аренды Арендодатель может начать процесс расторжения договора аренды;
  • Для договоров с неопределённым сроком действия инициировать процесс можно будет спустя месяц после срока уведомлений согласно процедур указанные в законе.

После завершения строительных работ Арендодатель может сам проживать в новостройке или же арендовать квартирантам. Для таких случаев законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы Арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Для того что бы сдать в аренду имущество Арендодатель должен в начале выслать уведомление Арендатору и дождаться месячного срока. Если в течении месяца бывший Арендатор не заключит договор аренды, Арендодатель может свободно сдавать в аренду обновленное здание третьим лицам. Нарушение правила уведомление бывшего Арендатора грозит выплатой компенсации в размере арендной платы за последний год.

2. ПРИЧИНЫ, ЗАВИСЯЩИЕ ОТ ДЕЙСТВИЙ АРЕНДАТОРА ПОЗВОЛЯЮЩИЕ АРЕНДОДАТЕЛЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

А. ПОДПИСАННОЕ АРЕНДАТОРОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО О ВЫСЕЛЕНИИ

Ушлые Арендодатели, пройдя через круги ада недобросовестных Арендаторов просят подписать бумажку с обязательством о самостоятельном выселении с момента завершения срока аренды (на турецком Tahliye Taahhütnamesi). На практике Арендодатель или риэлтор дают подписать текст, где написана точная дата выселения. Обычно эта дата совпадает с датой завершения договора аренды.

Многие иностранные Арендаторы не понимают всю сущность письменного обещания, а иностранные Арендодатели, по незнанию не пользуются преимуществом такого документа. Как было сказано выше, если Арендатор выполняет свои обязательства, Арендодатель в течении 10 лет не может в одностороннем порядке выселить Арендатора. Исключением являются случае описанные в данной статье. Так вот, одно из исключений из общих правил является подписанное Арендатором Обязательство о Выселении. Арендодатель с момента наступления срока, указанного в подписанном документе может без лишних хлопот и предоставлений иных аргументов в суде выселить квартиранта.

Согласно п.1 ст. 352 ОКТ, Арендатор, предоставивший письменное заявление о том, что он независимо от условий договора аренды, без каких-либо условий должен освободить арендованное недвижимое имущество, с наступлением данной даты должен выселиться из арендованного объекта.

Что бы Обязательство о Выселению имело юридическую силу, документ должен быть оформлен в письменном виде. Здесь главное условие, на которое судья обращает внимание, документ не должен содержать одинаковую дату с датой заключения договора аренды[6]. Иными словами, если договор аренды заключен 14.10.2020 года, Обязательство о Выселении должно быть датировано хотя бы через месяц другой после заключения договора аренды. В противном случае судья постановит что Обязательство о Выселении было получено под давлением Арендодателя[7]. Обычно на практике Арендодатели просят подписать данный документ[8] вместе с договором аренды, но без указания даты. Позже Арендодатель может сам вписать любую дату под текстом Обязательства о Выселения. Обычно для сохранения своих прав Арендаторам (квартирантам) советую сделать фотографию документ подписанного без даты и через пару часов отправить Арендодателю на приложения или на электронную почту, а заодно напомнить про уголовную ответственность, если последний собственоручно впишет отсутствующую дату.

Обязательство о Выселение собственоручно должен подписать Арендатор. Подписанное Обязательство о Выселение близкими родственниками или супругой не имеет юридической силы. Если имеется несколько Арендаторов, все стороны договора должны подписать данный документ.

С момента даты указанная в Обязательстве о Выселение арендатор должен выселится из арендованного объекта. Если арендатор не выселится Арендодатель может обратится в суд или в исполнительный Орган и потребовать решения суда о выселение арендатора.

Б. СЛУЧАИ, КОГДА У АРЕНДАТОРА ИМЕЕТСЯ СВОЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ СЕМЕЙНОГО ПРОЖИВАНИЯ

Согласно п.3 ст. 352 если у Арендатора в регионе арендованной квартиры есть свое жилое помещение, Арендодатель по истечению срока аренды в течении месяца может начать судебный процесс с целью расторжения договора аренды. Данное условие включено в закон с целью сбалансировать права и обязанности сторон договора.

Особое условие, во время заключения договора аренды Арендодатель не имел информации о наличии имущества у Арендатора в собственности. Второе условие, собственная недвижимость должна быть пригодна для проживания Арендатора или его семьи. Если Арендатор по решению семейного  суда живет раздельно с супругой (ом), Арендодатель не сможет расторгнуть договор аренды. Данное положение не распространяется на коммерческую недвижимость.

В. НАРУШЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УСЛОВИЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Основное обязательство Арендатора в установленные договором аренды сроки вностить арендную плату. Закон и судебная практика исходит из того, что не зависимо от суммы задолженности неисполнение обязанности по внесению арендной платы влечет расторжение договора. Впрочем, не может быть основанием для расторжения договора аренды по причине неуплаты арендных платежей в случаях не возможности использование арендуемым имуществом по вине Арендодателя.

Однако, на практике отнюдь не мало Арендаторов способных манипулировать правами квартирантов в Турции. Естественно такие недобросовестные Арендаторы доставляют достаточно хлопот Арендодателям. Как и когда Арендодатель может расторгнуть договор аренды по которому не выплачивается арендная плата? Ответ на этот вопрос дает п.2 ст. 352 ОКТ. Согласно закону, если Арендатор за один период без веских причин два раза не заплатит арендную плату, Арендодатель имеет право обратиться в суд и расторгнуть договор аренды. Например, если в период действия договора аренды заключенного на один год (в течении 365 дней) Арендатором в любые из 12 месяцев два раза не будет выплачена квартплата (арендная плата), Арендодатель может расторгнуть договор аренды по решению суда. Здесь главное условие, Арендодатель после каждой просрочки внесения арендной платы должен выслать уведомление о нарушении платы за арендованное имущество. Иными словами, Арендодателем требуется не сразу одно уведомление за два месяца, а высылать отдельное уведомление после каждой просрочки.

Арендодатель может выслать уведомление о нарушение оплаты арендной платы только для просроченного долга. Высланные уведомления о нарушении выплаты арендной платы для не наступивших в силу сроков выплат, являются никчемными. После двух уведомлений можно будет расторгнуть договор в судебном порядке.

Г. ЗАКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Согласно положениям ст. 322 ОКТ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии закона сдавать арендованное имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласии Арендодателя. Законодатель прямо устанавливает письменную форму, в которой должно быть четко выражена воля Арендодателя (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении к договору аренды, в письме, в протоколе и пр.).

Таким образом, заключать договор субаренды, Арендатор в праве  после полученного от Арендодателя открытого одобрения, или в случаях если тексте договора аренды включено условие, которое предоставляет Арендатору право сдавать арендованное имущество в субарендальное пользование[9]. В этом случае отдельного одобрения получать не требуется. Следовательно, согласие Арендодателя может быть выражено непосредственно в  тексте договора аренды. Включенное в договор аренды условие дающее право на сдачу недвижимости в субаренду освобождает Арендатора от обязанности получать отдельное согласие на каждую конкретную сделку с субарендатором.

Если Арендодатель дал согласие на субаренду, но при этом не согласовал  предельного срока, Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения Арендодателя.

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? Если Арендатор заключил договор субаренды без согласия Арендодателя, то Арендодатель имеет право требовать расторжение договора аренды и возмещение ему убытков в связи с тем, что  пользование имуществом Арендатором не соответствует условиям договора аренды.

Как только Арендодатель узнает о сделке Арендатора с субарендатором, после уведомления о нарушении условии договора, может начать судебный процесс с требованием расторжения субаренды или же арендного договора. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или расторгнутому) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей сроки фактически прожитого периода. Следовательно, сумма, заплаченная по договору субаренды, будет вычтена за фактическое пользование до решения суда о расторжении договора субаренды.

Следует еще раз обратить внимание: ОКТ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между Арендатором и Арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение Арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в рамках сроков указанные в нормах законов Турции. Данные положения означает, что к исковому заявлению Арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в турецкий суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения Арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения Арендатору. В противном случае иск Арендодателя будет отклонен.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

НЕКОТОРЫЕ СОВЕТЫ АРЕНДАТОРАМ, ЖЕЛАЮЩИМ ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ.

    Выше было сказано, что существенно защищенные права Арендатора не являются причиной ущемления прав Арендодателя. Закон в Турции соблюдая права Арендатора, одновременно укрепил гарантии получения финансовых средств Арендодателем. Другими словами, закон, предложив Арендатору гарантию проживания в арендованном помещение, закрепил за Арендодателем право быть защищенным в случае одностороннего расторжения договора аренды Арендатором. Однако в случаях, когда Арендатор хочет выселиться досрочно из арендованного помещения нарушается право Арендодателя получать арендную плату, на которую он рассчитывал.

     Проблемы при досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке у иностранных граждан в Турции возникают очень часто. В таких ситуациях Арендаторы в основном злоупотребляют своими правами и стараются не придерживаться обязательств, прописанных в договоре (найма) аренды. Подписывая договор аренды, обращайте внимание на все пункты, прописанные в вашем договоре. Постарайтесь вписать пункт – условия, позволяющие расторгнуть контракт аренды в одностороннем порядке. В случае если есть сомнения по поводу арендованного вами помещения, чтобы выйти из неприятной ситуации без морального и материального для Вас ущерба советуем посоветоваться с нашими юристами, и выбрать правильную стратегию поведения при расторжении договора аренды.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Договором аренды, заключенным на определенный срок, сторонами может быть предусмотрено право Арендатора немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.

Арендатор, имеющий на руках договор аренды с определенным сроком,  даже если в ней не прописаны условия расторжения договора, в одностороннем порядке должен поставить в известность о своих намерениях другую сторону. Для этого, чтобы не упустить 15-и дневный срок желательно уведомить Арендодателя за месяц до даты окончания срока договора. При сдачи объекта договора необходимо подписать следующие документы:

  • Соглашение о Расторжении Договора Аренды;
  • Акт Приема-Передачи Помещения (передаточный акт).

ЧТО ДЕЛАТЬ ЕСЛИ НЕ ПРОПИСАНЫ УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ?

      Если в договоре не прописан пункт о расторжении договора в одностороннем порядке и в любое время, постарайтесь договориться с Арендодателем предоставив ему весомый аргумент (причину) почему вы больше не можете арендовывать помещение. В случае если Арендодатель не идет на уступки, можно попробовать расторгнуть договор в суде по “форс-мажорным” обстоятельствам или “существенным изменения обстоятельств”, сославшись на возникшую ситуацию. Но обычно шансы добиться положительного результата в такого рода делах 50 на 50, да и срок судебных тяжб длится годами.

       Допустим вам не удалось договориться с Арендодателем, и вы съехали с квартиры, крайне важно не забывать о сроках расторжения договора. В случае если ваш предыдущий договор автоматически пролонгирован на новый срок, за 15 дней до окончания срока аренды необходимо будет заявить о намерении расторгнуть договор, иначе, независимо от того проживаете вы в арендованном помещении или нет, договор об аренде  будет автоматически считаться повторно продленным. В случае если Арендатор съехал из арендованного помещения, у Арендодателя есть право взымать плату за аренду до окончания срока аренды или до тех пор пока новый Арендатор не арендует покинутое помещение.

       Посоветуйтесь с юристом, поскольку очень часто возникают ситуации, когда в договоре об аренде и найме в Турции стороны не прописывают права на одностороннее расторжение договора, игнорируют прописывать  обязательства при нарушениях допущенных Арендодателем, из-за которых  ущемляются права Арендатора. Иными словами, из-за того что в договоре аренды и найма в Турции не прописаны все необходимые условия, Арендатор став заложником данного договора, не зависимо пользуется он помещением или не пользуется, по закону будет обязан платить арендную плату до конца срока действия договора. 

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ?

Когда договор аренды прекращается, то в соответствии с нормами ст. 334 ОКТ Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.

После расторжения договора, стороны должны составить передаточный акт, по которому Арендатор вернет объект Арендодателю. Акт должны подписать обе стороны, даже если у Арендодателя есть претензии к состоянию объекта. По правилу, Арендодатель не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и Арендатор возвращает ему объект, поэтому акт лучше подписать. А претензии к контрагенту можно предъявить и позже, например в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.

Каким бы ни был договор аренды, расторгнув его Арендатор должен передать ключи от дома или рабочего офиса Арендодателю. Датой официального выселение из арендованного помещения будет считаться дата подписания протокола или сдачи ключей. Пока Арендатор не сдаст ключи у Арендодателя нет прав заходить или заселять в помещение новых жильцов. Что делать в случае, если Арендодатель не хочет принимать ключи от арендованного помещения? В этом случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь, и мы поможем правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.

КОНЕЦ.

В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:

** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ

** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?

** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

**  СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)

Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ,  ОДНОКЛАССНИКЕ, ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА В ТУРЦИИ НА ТУРЕЦКОМ ЯЗЫКЕ

[1] T.C.

YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ
  2. 2017/7129
  3. 2017/17713
  4. 14.12.2017

* KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ ( Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi – 6101 S.K. Geçici 2.Maddesi Uyarınca Bu Kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce TBK’nın 347. Maddesinin Birinci Fıkrasının Son Cümlesinde Öngörülen Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi Dolmamış Olmakla Birlikte Geri Kalan Süre Beş Yıldan Daha Kısa Olanlar Hakkında Yürürlüğe Girdiği Tarihten İtibaren Beş Yıl/On Yıllık Uzama Süresi Dolmuş Olanlar Hakkında da Yürürlüğe Girdiği Tarihten İtibaren 2 Yıl Sonra Uygulanacağı )

* BİLDİRİM YOLUYLA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ ( Kiracı Belirli Süreli Sözleşmelerin Süresinin Bitiminden En Az Onbeş Gün Önce Bildirimde Bulunmadıkça Sözleşmenin Aynı Koşullarla Bir Yıl İçin Uzatılmış Sayılacağı )

* ON YILLIK UZAMA SÜRESİ ( Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi – Kiraya Verenin Sözleşme Süresinin Bitimine Dayanarak Sözleşmeyi Sona Erdiremeyeceği/Ancak On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiraya Verenin Bu Süreyi İzleyen Her Uzama Yılının Bitiminden En Az Üç Ay Önce Bildirimde Bulunmak Koşuluyla Herhangi Bir Sebep Göstermeksizin Sözleşmeye Son Verebileceği )

* GEÇMİŞE ETKİLİ OLMAMA KURALI ( TBK’nın Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önceki Fiil ve İşlemlere Bunların Hukuken Bağlayıcı Olup Olmadıklarına ve Sonuçlarına Bu Fiil ve İşlemler Hangi Kanun Yürürlükte İken Gerçekleşmişse Kural Olarak O Kanun Hükümlerinin Uygulanacağı – TBK’nın Yürürlüğe Girmesinden Sonra Bu Fiil ve İşlemlere İlişkin Olarak Gerçekleşecek Temerrüt Sona Erme ve Tasfiyenin TBK Hükümlerine Tabi Olacağı )

* BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kiracının Her Zaman Kiraya Verenin İse Kiranın Başlangıcından On Yıl Geçtikten Sonra Genel Hükümlere Göre Fesih Bildirimiyle Sözleşmeyi Sona Erdirebileceği )

* FESİH BİLDİRİMİ ( Sözleşmede veya Kanunda Belirtilen Fesih Dönemine veya Bildirim Süresine Uyulmamışsa Bildirimin Bir Sonraki Fesih Dönemi İçin Geçerli Olacağı – Davalıya Tebliğ Edilen İhtarın 6098 S.K. Md. 328/Son Maddesi Uyarınca Bir Sonraki Fesih Dönemi İçin Geçerli Olacağı/Fesih Bildiriminin Altı Aylık Kira Döneminin Sonu İçin Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyularak Yapıldığı ve Davanın Süresinde Açıldığı Anlaşılmakla İşin Esasının İncelenmesi Gerekirken Davanın Süre Yönünden Reddinin İsabetsiz Olduğu )

6098/m.328, 347

6101/m.Geç.2

ÖZET : Dava, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

TBK’nın 328/son maddesine göre, “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur” düzenlemesi bulunmakta olup, davalıya tebliğ edilen ihtar TBK’nın 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi isabetsizdir.

DAVA : Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı; davalının 24.03.1994 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, sözleşmenin belirsiz süreli olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ileri sürerek, davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı; davanın süresinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, 24.09.2014-24.03.2015 dönemine göre ihtarın sürede olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Olayımıza gelince; Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır.

TBK’ nun 328/son maddesinde;”Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.                                                                                                                                                       

[2] T.C.

YARGITAY

  1. HUKUK DAİRESİ
  2. 2015/4496
  3. 2015/6451
  4. 25.6.2015
  • TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAKİ TAHLİYE SEBEPLERİ ( Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kanunda Belirtilen Tahliye Sebeplerinin Sınırlandırıldığı/Feshi İhbar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi İstemi – Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesine İlişkin Hükümler Kiracı Aleyhine Değiştirilemeyeceği/TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği )
  • FESHİ İHBAR NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ ( TBK’nun Konut ve Çatılı İşyerleri Hakkındaki Hükümler Kiralayana Sözleşme Maddesine Dayanarak Feshi İhbar Nedeniyle Akdi Fesih Hakkı Tanımadığı – TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği )
  • TAHLİYE İSTEMİ ( Feshi İhbar Nedeniyle – TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği/Davada 6098 S. Türk Borçlar Kanununda Yazılı Olan Tahliye Sebeplerinden Hiçbirine Dayanılmadığına Göre Davanın Reddi Gerektiği )
  • ÇATILI İŞYERİ VASFINDAKİ KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ ( Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesine İlişkin Hükümler Kiracı Aleyhine Değiştirilemeyeceği – Kiracı Kira Süresinin Bitiminden En Az On Beş Gün Önce Kiralananı Tahliye Edeceğini Kiralayana Yazı İle Bildirmek Suretiyle Sözleşmeyi Feshetmediği Takdirde Sözleşme Aynı Şartlarla Bir Yıl Daha Uzamış Sayılacağı )
  • TAHLİYE İSTEMİ ( Feshi İhbar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi İstemi – TBK’nun Konut ve Çatılı İşyerleri Hakkındaki Hükümler Kiralayana Sözleşme Maddesine Dayanarak Feshi İhbar Nedeniyle Akdi Fesih Hakkı Tanımadığı – TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği )

6098/m. 347, 354

ÖZET : Dava, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Dava konusu edilen işyerine ilişkin, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi feshedebileceği ve ilgili fesih durumunda tarafların müspet-menfi zararlarına ilişkin herhangi bir hak talebinde bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz.Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından duruşmalı olarak süresi içinde temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, davalı ile aralarında 1.12.2013 tarihli 4 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin Hususi Şartlar 3. Maddesi gereği iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi fesih hakkı olduğunu, bu maddeye dayanarak düzenlenen 09.06.2014 tarihli ihtar ile sözleşmenin 09.06.2014 tarihinde feshedileceğinin davalıya bildirilmesine rağmen tahliyenin gerçekleşmediğini belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, sözleşme hükmünün fesih nedeni olamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, basiretli bir tacir olan davalının sözleşme yapıldığı sırada özgür iradesi ile sözleşmede yazılı şartı kabul ettiğini, bu şartın ise sözleşme serbestisi kapsamında değerlendirildiğinde geçerli olacağını belirterek süresinde açılan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava konusu edilen işyerine ilişkin, taraflar arasında akdedilen 1.12.2013 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi feshedebileceği ve ilgili fesih durumunda tarafların müspet-menfi zararlarına ilişkin herhangi bir hak talebinde bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz.Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[3] YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ ESAS: 2017/1898  KARAR: 2017/3140

Y A R G I T A Y İ L A M I Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı kiracı vekili asıl dava dilekçesinde; kiracı olduğu taşınmazda kira sözleşmesinin 10 maddesi gereğince 3.800,00 TL güvence bedelini davalı kiraya verene teslim ettiğini, karşılıklı anlaşılarak kira süresinden önce taşınmazın tahliye edildiğini, davalının Eylül ayında taşınmazı kiraya vermesi üzerine güvence bedelinin iade edileceğinin ifade edildiğini ancak yapılan görüşmelerin sonuçsuz kaldığını, güvence bedelinin kira alacağına mahsup edilemeyeceğini, Ankara 12. İcra Müdürlüğü’nün 2014/25562 Esas sayılı dosyası ile gönderilen ödeme emrinin davalıya tebliğ edildiğini, davalının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu, davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı kiraya veren vekili cevap dilekçesinde, davacının sözleşmenin süresi dolmadan ve yazılı bildirim şartına uymaksızın 15.08.2014 tarihinde taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak tahliye ettiğini, sözleşmenin 6. maddesinde yazılı bildirim şartına uyulmaması halinde üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu nedenle açılan davanın haksız olup reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiş, birleşen dava dilekçesinde de; davalı-kiracının erken fesih nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10.11.2014 tarihine kadar olan kira ve sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart bedelinden sorumlu olacağını, bu nedenle davalı aleyhine 3.800-tl güvence bedelini mahsup ederek bakiye 1900 TL ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10/11/2014 tarihine kadar olan kira alacağının faizi ile birlikte tahsili için takip başlattıklarını, davalı-kiracının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu belirterek davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece; asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm asıl ve birleşen dava davalıları tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir. Davada dayanılan 20/01/2014 başlangıç tarihli ve 01.02.2014 tarihinden itibaren bir yıl süreli olarak kararlaştırılan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.900-TL olarak belirlenmiş ve sözleşmenin özel şartlar 5. Maddesinde süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği, 6. Maddesinde yazılı bildirimin süresinde yapılmaması ya da hiç yapılmaması hallerinde fiili tahliye tarihinden itibaren üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ayrıca ödeneceği, sözleşmenin 10. Maddesinde kiralananın teslim alındığı durumundan daha kötü duruma düşmesini sağlayacak hasar ve noksanlıkların meydana gelmesinin önlenmesi ve tazmini amacıyla 3.800-tl güvence bedelinin kiracı tarafından ev sahibine teslim edileceği düzenlenmiştir. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup; asıl davada davacı-kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı, birleşen davanın da davacı-kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.03.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

[4] “Davacı … 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir” Yargıtay HGK., 23.10.2015, E. 2014/6-224, K. 2015/2354.

[5] “Her ne kadar davacı (L.) bu daireyi oğluna tahsis edeceğini bildirmişse de, ihtiyaçlıya tahsis etmeyip halen askerde olan ve ihtiyacı doğmamış bulunan oğluna tahsis etmesi, iddiasında samimi olmadığını göstermektedir. 6570 sayılı yasa zorunlu ihtiyacı kabul etmiş olup, doğmayan bir ihtiyaç için dava açılamaz.”: Yargıtay 6. HD., 12.1.1988, E. 1987/12163, K. 1988/70,

[6] Y.İBK, 04.10.1944, E.15/20, K.28 sayılı karara göre; ilk kira sözleşmesine konan tahliye taahhüdü serbest irade mahsulü olmadığı için batıldır (RG, 09.02.1945, S.5927).

[7] Y.6.HD, 13.07.2010, E.2010/4315, K.2010/9042 “… Kira ilişkisinin kurulmasından sonra yenilenen kira sözleşmesiyle verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Devam eden kira ilişkisinde, sonradan verilen taahhüdün baskı altında verildiği söylenemez…” (Ruhi, s.1310–1311).

[8] Y.3.HD, 04.02.2002, E.414, K.1200, YKD, C.28, S.8, s.1161 “… Vekâletnamesinde tahliye taahhüdüne ilişkin bir yetki bulunmayan, olağan ve normal işler için verilen vekâletnameye dayanarak müvekkili tehlikeye sokan ve tekrar düzeltilmesi mümkün olmayan bir sakınca yaratacak şekilde vekil tarafından kiralanana verilen tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilemez” (Gümüş, s.332).

[9] T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

  1. 2004/10420
  2. 2005/772
  3. 8.2.2005
  • TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması-Akde Aykırılık Nedeniyle )
  • AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması Nedeniyle )
  • KİRALANANIN BAŞKASI TARAFINDAN KULLANILMASI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralayanların İhtarname Tanzimine Kadar Kiralananda Davalı Şirketin oturmasına Zımnen Muvafakatinin Olması )
  • ALT KİRA ( Kiralananda Başkasının Oturması-Davacıların Zımni Muvafakatleri Nedeniyle Akde Aykırılıktan Bahsetmelerinin İyiniyet Kurallarına Aykırılık Teşkil Etmesi )
  • İYİNİYET ( Kiralananda Başkasının Oturmasına Zımni Muvafakat Edilmesi-Buna Rağmen Akde Aykırılıktan Bahsedilmesinin İyiniyet Kurallarına Aykırı Olması )

818/m.259

6570/m.12

ÖZET :Davacıların kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde duruşmalı olarak istenilmiş ancak davanın yalnızca tahliye istemine ilişkin bulunması nedeniyle duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, davalılardan Kerim’in 1.6.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiralananda kiracı olarak bulunduğunu, davalı kiracının kiralananı diğer davalı K.. Gıda Limited Şirketine kullandırdığının tesbiti üzerine davalılara ihtarname gönderildiğini, ancak davalı şirketin kiralananı kullanmaya devam ettiğini öne sürerek akde aykırılık nedeniyle davalıların kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalılar vekili K… Gıda Limited Şirketinin 1995 tarihinden beri faaliyette bulunduğunu, sözleşmede devir yasağı bulunmadığını, Kerim’ın şirketin ortağı olduğunu, işyerinin başkasına devredilmesinin söz konusu olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Davacılar ile davalılardan Kerim arasında yapılan 1.6.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesinde kiracının devir hakkının bulunmadığı belirtilmiştir. Davalılardan Kerim’in diğer davalı K… Limited Şirketinin ortağı olduğu, söz konusu şirketin 1995 tarihinden beri faaliyet gösterdiği anlaşılmaktadır. Dinlenen davalı tanıkları kiralananı 1995 tarihinden beri davalı şirketin kullandığını, zaman zaman davacıların kiralanana uğradıklarını, kiralananı davalı şirketin kullandığını bildiklerini ve ses çıkarmadıklarını söylemişlerdir. Dosyada mevcut 2000 ve 2001 yıllarına ilişkin banka ekstrelerinden bazı aylar kiralarının da davalı şirket tarafından davacıların banka hesabına yatırıldığı görülmüştür. Bu durumda ihtarname tanzimine kadar kiralananın davalı şirket tarafından kullanılmasına davacıların zımnen muvafakat ettikleri, akde aykırılığın giderilmesi için davalılara gönderilen ihtarnamenin 3.8.2001 tarihinde keşide edildiği davanın uzun bir süre geçtikten sonra 5.6.2003 tarihinde açıldığı, davacıların bu davranışlarıyla da kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istem gibi karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 8.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

54321
(3 votes. Average 5 of 5)
20 комментариев
  1. Здравствуйте.хотела у вас спросить.у меня такая ситуация .я уже 7 лет живу на съемной квартире в городе Аланья, а месяца три на до мной купили квартиру и теперь постоянно меня беспокоят то шумят, то стучат, то орут. Я много раз ходила к йонетиджи он ничего не может сделать. Я вызывала жандармов они предупредили жильцов сверху, но ничего не изменилось. Сегодня она начала орать при всех на меня на улице, что какое я имею право вызывать жандарму обозвала меня и сказала сделает все чтобы выселить. Я опять пошла к йонетиджи он сказал мы ничего не можем сделать.у меня трое детей маленьких.посоветуйте пожалуйста что я могу сделать уже сил нет.заранее благодарю

    1. Добрый день Ольга.
      Согласно Гражданскому и Обязательственному кодексу Турции, соседи должны бережливо и с уважением относится к другим соседям. Обычно подобные бытовые проблемы решаются следующим образом. Во первых, не надо вступать в диалог с соседом и угнетать ситуацию. Можно обратится к управляющему здания или подать ему заявление. Второе, если здание охраняется охраной, обратится к охране. Третье, можно обратится в мэрию города или же сразу в полицию или жандармерию. Даже если соседи не перестанут шуметь, у вас на руках будет документ подтверждающий поведение шумных соседей. После этого согласно 18-ой статьи закона под номером 634, вы имеете право подать заявление в гражданский суд, а так же если сосед нанес какой либо ущерб вашему дому или вещам, или не перестал вас тревожить, Вы имеете полное право обратится в прокурору и на основание статьи 123 и 151 Уголовного Кодекса Турции возбудить уголовное дело. Последний вариант, если у вас хорошие отношение с другими соседями, можете собрать заявление набрав подписи большинство соседей, и выслать решением суда недобросовестных квартиранта из дома.

    2. Добрый вечер. Арендовала квартиру в Турции, подписали договор на год и залоговую расписку на мебель в сумме 10 000 турецких лир. Прожив месяц хочется бежать, куча тараканов , постоянно орущие соседи. Документы на а ВНЖ подала, но и а рандеву ещё не приходила. Как расторгнуть договор без серьезных штрафов и последствий. Хозяин пытается выманить деньги, на компромиссы не идёт.

      1. Здравствуйте Елена, вообще-то в статье что необходимо делать в этом случае подробно описано. Вышлите нотариальное уведомление к хозяину квартиры устранить недостатки в квартире, попробуйте зафиксировать перечисленные недостатки, если после этого арендодатель не устранит недостатки можете расторгать договор аренды и бежать из такого дома. Не забудьте сдать ключи под роспись или в нотариусе. Удачи!

  2. Добрый вечер! Подскажите вот такая ситуация , я приобрёл квартиру в Анталии и в тот момент там проживали квартиранты, по завершению сделки я попросил квартирантов освободить мою квартиру, но так как там находился Реелтор он мне объяснил что квартиранты должны проживать в этой квартире до окончания срока действия договора аренды и я с Уважением к людям согласился что бы он и дожили до окончания срока действия договора и вот сейчас когда пришло время завершение срока договора они мне сообьщяют что съехать не могут, так как не нашли себе новый вариант для проживания, пожалуйста подскажите мне как я могу выселить квартирантов со своей квартиры, мне реелторы говорят что у меня нет шансов их выселить до тех пор пока арендатор сам не своезволит о выселении., пожалуйста подскажите мне о моем не понимании!
    Благодарю Вас!

    1. Василий добрый вечер. Видимо Вы встретились с недобросовестным риэлтором который хитрым образом хотел отправить погулять Васю, но не на того напал. Василий у Вас есть право выселить квартирантов если Вы намерены проживать в данной квартире. Как я понимаю, месячный срок уведомления квартирантов о намерение проживать в квартире, посредством нотариуса вы упустили. Этим самым приняли продолжение договора аренды заключенный с бывшим арендодателя. В этом случае у Вас остается единственный путь, выслать уведомение нотариусом, сообщить о намерения проживать в купленной квартире, указать дату когда намереваетесь заежать в свою квартиру. В любом случае придется прождать 6 месяцев. По истечению 6 месяцев можете подавать в суд иск с требованием освободить квартиру. Не забывайте пользоваться правом отправлять уведомление, если квартиранты в срок не выплачивают квартплату. За один период не выплаченная два раза квартплаата даает право выселять арендодателя.
      С уважением Сейт-Абла.
      Ниже статья из закона. Borçlar Kanunu Madde 351: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

  3. Здравствуйте, возникла такая ситуация: контракт заключен на аренду квартиры на 2 месяца и оплачен, до заселения мы передумали, но арендодатель отказывается возвращать деньги ссылаясь на то, что невозможно расторгнуть контракт, контракта на руках пока нет. Какие действия посоветуете предпринять?

    1. Здравствуйте Елена. Если вы не подписывали контракт вы можете подать иск по причине незаконного обогащения арендодателя. Если же между сторонами подписан контракт, пока не заселится новый сьемщик квартиры вы не сможете получить свои деньги обратно. Естественно можно будет подать иск и попробовать отсудить часть своих денег. Однако выгодно ли пойти по этому пути решать Вам. С уважением Сейт-Абла.

  4. Здравствуйте! Я -арендатор квартиры в Алании. Договор аренды сроком на 1 год закончился неделю назад. Договор с хозяином квартиры заключала через фирму – посредник. В договоре указана одна цена, а на деле я платила в 3 раза больше ( квитанции об оплате есть). Я предупредила агенство устно, что собираюсь жить дальше и даже произвела оплату за
    за месяц вперёд. Мне сказали подойти в офис и подписать договор на новый срок. Через 2 дня, придя в офис, мне отказали в подписании пролонгации, так как хозяин хочет увеличить плату за аренду на 23%. Правомерно ли они поступают в этом случае? Изначально от меня утаили, что практически вся техника была неисправна. Квартира была “убита”. Я привела в порядок всё сама. И первую оплату за новый срок аренды фирма -посредник взяла с меня по предыдущей цене.

    1. Здравствуйте Жанна, если позвоните нам получите более детальную информацию. Коротко могу лишь посоветовать не пытаться пролонгировать договор. Он у вас автоматом продлен еще на год. Так же не стоит платить 23%. Потребительская ставка повышения стоимости на недвижимость в этом году примерно 12%-15%. Плюс ко всему укрывание от налога наказуема уголовным кодексом. Так что у Вас много вариантов заставить задуматься хозяина квартиры. С уважением Сейт-Абла.

  5. Зд…такая ситуация…купили квартиру в Турции…от старого владельца остался арендатор …разрешили ему пожить год за минимальную плату…договор аренды на подписывали …сейчас пришло время ему сьезжать а он начинает “крутить”… Проживает без контракта тоесь бес разрешения…что надо предпринять для принудительного выселения ?

    1. Здравствуйте Олег. У Вас два варианта, первый вариант запустить процедуру по причине не оплаты долга за аренду, и второй вариант, начать судебный процесс по причине потребности проживания владельца квартиры. Позвоните мне и уточните детали по голосовой связи. С уважением.

  6. Добрый вечер,у меня вопрос к вам…Я купил квартиру в Турции,но там проживают квартиранты и ,похоже,они не хотят освобождать квартиру.Если я пришлю им извещение о моем намерении проживать в приобретенной квартире через нотариуса то в какой срок они обязаны освободить жилье? Заранее спасибо за ответ

    1. Добрый день Владимир. До окончании договора аренды максимум за 15 дней нужно будет уведомить арендатора о вашем желание заселится в квартиру, и если арендатор не освободит помещение в течении месяца направить иск в суд. После того как выселите арендатора по причине намерения проживать в данной квартире или близких родственников в течении трех лет не сможете арендовать недвижимость. Если арендуете квартиру третьим лицам, в этом случае арендодатель имеет право подать в суд на возмещение ущерба.

  7. Здравствуйте! Я арендую квартиру через агенство. В договоре стоит цена, в 3 раза меньше, чем я плачу агентству наличными. После пролонгации договора мне позвонил Риэлтор уже другого агенства и сообщил, что хозяин выставил квартиру на продажу, и ко мне регулярно будут приходить потенциальные покупатели. До окончания пролонгированного договора ещё 7 месяцев. Ни хозяин квартиры, ни агенство, через которое я рроизаожу оплату аренды, не поставили меня в известность о продаже. Скажите пожалуйста, обязана ли я пускать для осмотра квартиры потенциальных покупателей? И может ли будущий хозяин потребовать освободить арендованное мною жильё, если я являюсь добропорядочным арендатором?

    1. Здравствуйте Жанна.
      Да, по закону вы должны впускать потенциальных покупателей. Но Ваш дом не может превращаться в проходной двор. Определенное время для Вас и столько посетителей сколько будет Вам удобно. Если не впустите или не договоритесь о часах и днях посещения, арендодатель должен по решению суда получить доступ на показ квартиры в определенные часы.
      С уважением.

  8. Добрый день! Я арендатор квартиры уже 1,5 года. Оплата аренды с нашей стороны всегда вовремя. Ещё арендодатель получает деньги наличными в большем объёме, чем в договоре аренды, тем самым уходя от налогов.
    Хозяин хочет еще больше повысить цену аренды. И для того, чтобы мы с мамой съехали, и он, подняв цену аренды, заселил бы новых арендаторов, сообщает через третье лицо устно о намерении продать квартиру. Может ли он, под видом продажи квартиры, расторгнуть в конце срока договор с нами? Скажите, пожалуйста, как долго мы можем еще арендовать это жильё, если срок пролонгации договора заканчивается 1 августа?
    Заранее благодарна Вам

    1. Добрый день Ольга.
      Пока вас никто не высылает. Для того что бы арендодатель выселил вас из квартиры он должен нотариально уведомить об этом. После этого у Вас есть 6 месяцев съехать. Если не съедите арендодатель должен открыть судебный процесс, который в лучшем случае будет длится целый год. После того как съедите арендодатель в течении трех лет не может сдавать квартиру третьим лицам кроме вас. И самое последнее, никто не имеет право требовать повышать сумму аренды больше ставки указанный в законе Турции.
      С уважением.

  9. Добрый день! Мы заключили договор аренды дома сроком на 1 год в долларах сша без права повышения цены договора. Действие договора с 05.06.2020. Купили часть мебели, облагородили придомовую территорию, подсадили растения и деревья. 09.09.2020 пришел сын хозяйки жилья и сказал, что хочет а конце года повысить плату. Если мы не согласны, то он нас выселит или просто перезаключит договор на себя и в любом случае в любой момент нас выселит. Подскажите имеет ли он на это право? И как нам действовать в этой ситуации?

    1. Здравствуйте Светлана. Стоимость аренды имущества в Турции необходимо согласовывать в национальной валюте. Вместе с тем иностранцы могут заключая договор аренды указав сумму в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, серебра, валюты, пшеницы и т.д. Нужно начать с основного принципа – Арендодатель не имеет права нарушая интерес Арендатора самостоятельно изменять сумму арендной платы (ст. 343 ОКТ). Единственным исключением является, возможность увеличение арендной платы в рамках условий установленная законом. Так как данный принцип защищен нормами конституции Турции, Арендодатель в одностороннем порядке может уменьшить стоимость арендной платы, но не может принудить выплатить сумму выше коэффициента индексации ставки за арендное имущество регулируемое Обязательственным Кодексом Турции. В этом случае, например, если сторона договора сдал или снял квартиру за 20.000 Турецких Лир в год, а инфляция за год составила 8 %. Значит, на следующий год при продлении (пролонгации) договора стоимость арендой платы составит 20.000 (сумма аренды в год) + 1.600 (%8 инфляции в год) = 21.600 ТЛ. Следующее, у вас договор аренды заключен в иностранной валюте. в п.3. ст. 344 ОКТ внесены изменения согласно которой Арендодатель не имеет право требования повышения арендной платы заключенный в валюте. Если же курс иностранной валюты сильно вырос и значительно нарушает интерес Арендатора, в этом случае Арендатор основываясь на ст. 138 ОКТ может подать иск с требованием уменьшить сумму арендной платы по причине возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств не зависимых от действий Арендатора. Т.е Арендатор может расторгнуть договор, а арендодатель не имеет права расторгать договор в течении 10 лет. Будут вопросы звоните. Успехов.

Отставить отзыв

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

пятнадцать − 5 =