РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ или ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТО БЫ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ?

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ или ЧТО ДЕЛАТЬ ЧТО БЫ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ?

       Аренда недвижимости в Турции занимает одну из ключевых позиций особенно в предпринимательской деятельности, так как немногие иностранцы сразу могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

         Всем владельцам частного жилья или арендованного офиса в Турции, обеспечиваются равные условия осуществления своих прав. Волеизъявление предоставления проживания или работы третьих лиц в арендованной квартире, принадлежащит только владельцу недвижимости.

      Основные защитные меры, которыми законодатель наделяет арендодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора аренды в Турции жилья или офиса арендатором, закреплены в статьях 299-378 Обязательственного Кодекса Турции. Согласно положения закона относительно договора аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору в пользование недвижимость за обусловленную плату, а арендатель обязуется выплатить обговоренную сумму (арендную плату).

 Все категории расторжения арендного договора в Турции, можно систематизировать в триединую конструкцию, состоящую из расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда и в порядке одностороннего отказа от договора. Все эти три способа являются мерой защиты прав сторон договора аренды жилья.

       В этой статье хочется обратить внимание на тонкости расторжения договора найма, когда стороны пришли к обоюдному согласию и в случаях, когда арендатор хочет расторгнуть договор раньше времени.

 

 ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

    Законом Обязательственного Кодекса Турции дается возможность ренды на определенный или неопределенный срок. Договор считается заключенным на определенный срок в том случае если срок действия данного договора может прекратится без условия предупреждения одной из сторон по истечении оговоренного срока. Все другие договора аренды, если в них не определен срок считаются заключенными на неопределенный срок.

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды в Турции является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях еще на год.

      Заключение Сторонами договора аренды на определенный срок, например на 1 год, не является причиной для прекращения действия данной соглашенности после окончания срока ее действия автоматически. Другими словами, если арендатор (снявший жилье), хочет расторгнуть договор, то правильнее будет уведомить арендодателя за 15 дней до завершения срока договора аренды. Обратите внимение, арендодатель должен получить уведомление максимум за 15 дней завершение срока договора, а не в течение 15 дней. В этих сроках программы минимума нет. Если хотите можете уведомить о желание сьехать с квартиры за 6 месяцев.

     Уведомить арендодателя нужно в письменной форме. Чтобы было более понятно дадим такой пример: Вы снимаете квартиру в Турции, но по каким-либо причинам решили прекратить договор аренды, например съехать на другую квартиру, чтобы все было на законных основаниях, вы должны предупредить вашего арендодателя о своем намерении за 15 дней до того, как будете съезжать. Если хотите, чтобы уведомление было сделано наверняка, лучше оправить уведомление через нотариальную контору на адрес, указанный в договоре аренды. Если же у вас хорошие отношения с вашим арендодателем, вы просто можете написать уведомление о намерении завершения срока аренды от руки и попросить арендодателя его подписать.

      Самое интересное, что если договор аренды автоматически продлевается по умолчанию, договор считается действующим в течение следующего года на условиях подписанного договора с определенным сроком. Однако желающему расторгнуть договор арендатору требуется выдержать сроки уведомления указанные в законе Турции.

        Например 1 января 2015 года был подписан договор аренды на год. За 15 дней до истечения данного срока, точнее самый крайний срок 16-го декабря нужно уведомить арендодателя о расторжении договора. Если же арендатор явно не уведомил арендодателя, данный договор трансформируется в договор аренды на неопределенный срок и по умолчанию продлевается на год. Однако сторона, желающая расторгнуть договор, каждый год до 16 декабря должна уведомить арендодателя о расторжения договора найма (аренды).

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

         Вы спросите, а если арендодатель просит расторгнуть договор. Увы, у арендодателя таких прав нет, будь подписанный договор между сторонами на определенный или неопределенный срок. Если в случае с определенным сроком арендного договора арендатор не захочет расторгать договор аренды и последнего устраивает условия аренды, он может оставаться дальше проживать в арендованном жилье.

     За основание этого правила взята статья 347 Обязательственного Кодекса Турции, где ясно говорится «Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.» другими словами, арендодатель на основании завершения договора не имеет право расторгнуть договор, однако, договор аренды продлившийся 10 лет дает право арендодателю расторгнуть договор найма, уведомив об этом арендатора за три месяца до завершения срока подписанного сторонами договора.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону — за три месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

    Договор заключенный на неопределенный срок дает арендатору (съёмщику) больше преимуществ. Дело в том, что согласно статье 347 Обязательственного Кодекса Турции, где ясно сказано «Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.» В переводе закон Турции гласит о следующем, арендатор подписавший договор с арендодателем на неопределенный срок, имеет право без проблем проживать в арендованном помещение в течение 10 лет и иметь возможность в любой момент расторгнуть договор. Арендодатель же, может расторгнуть данный договор только лишь по истечению десятилетнего срока. Нормативный срок расторжения договора аренды (подписанного на неопределенный срок, с ежемесячной оплатой арендной платы) составляет 3 месяца, считая с конца календарного месяца, в котором договор был подписан.

ЧТО БУДЕТ ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ УСПЕЕТ СО СРОКАМИ УВЕДОМЛЕНИЯ О РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА?

     В этом случае законом о договорах найма в Турции данный срок автоматически продлевается на год на условиях, указанных в договоре заключенном между арендодателем и арендатором. Так как у арендодателя (владельца квартиры) имеются другие права для расторжения договора, он, основываясь на условии срока договора не имеет право выживать добропорядочного арендатора из арендованного помещения. Однако, это палка о двух концах. В этом случае, арендодатель владеет правом получения арендной платы в течение года, указанного в договоре. Т.е. желание арендатора, заключившего договор аренды на определенный срок, в одностороннем порядке расторгнуть договор найма и съехать с квартиры, будет ему чреватым, но эту тему раскроем ниже.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ.

    Выше было сказано, что существенно защищенные права арендатора не являются причиной ущемления прав арендодателя. Закон в Турции соблюдая права арендатора, одновременно укрепил гарантии получения финансовых средств арендодателем. Другими словами закон, дав возможность арендатору не расторгать договор аренды, закрепил за арендодателем право быть защищенным в случае одностороннего расторжения договора аренды арендатором.

     Проблемы при досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке у иностранных граждан в Турции возникают очень часто. В таких ситуациях арендаторы в основном злоупотребляют своими правами и стараются не придерживаться обязательств, прописанных в договоре. Подписывая договор аренды, обращайте внимание на все пункты, прописанные в вашем договоре. Постарайтесь вписать пункт, позволяющий расторгать контракт аренды в одностороннем порядке. В случае если есть сомнения в связи арендованного вами помещения, советуем посоветоваться с нашими юристами, и выбрать правильную стратегию поведения при расторжении договора аренды, дабы выйти из данной ситуации без морального и материального для Вас ущерба.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки.

      Арендатор, имеющий на руках договор аренды, в котором предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, для того чтобы воспользоваться данной возможностью, должен поставить в известность о своих намерениях другую сторону и желательно за месяц до даты предполагаемого расторжения, или же применить рамки сроков, указанных в договоре. При этом необходимо подписать следующие документы:

  • Соглашение о Расторжении Договора Аренды;
  • Акт Приема-Передачи Помещения.

ЧТО ДЕЛАТЬ ЕСЛИ НЕ ПРОПИСАНЫ УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ?

      Если в договоре не прописан пункт о расторжении договора в одностороннем порядке, постарайтесь договориться с арендодателем, предоставив весомую причину, почему вы больше не можете арендовать данное помещение. В случае если арендодатель не идет на уступки, можно попробовать расторгнуть договор в суде по обстоятельству «форс-мажора» или «существенного изменения обстоятельств», сославшись на возникшую ситуацию. Но обычно шансы добиться положительного результата в такого рода делах 50 на 50, да и срок судебных тяжб длится годами.

       Допустим вам не удалось договориться с арендодателем и вы съехали с квартиры, крайне важно не забывать о сроках расторжения договора. В случае если ваш предыдущий договор автоматически пролонгирован на новый срок договора аренды, арендатор обязан за 15 дней до окончания срока аренды заявить о расторжении договора, иначе, независимо от того проживаете вы в арендованном помещение или нет, договор о съеме данного жилья будет автоматически считаться повторно продленным. Дабы избежать неприятных последствий в случае расторжения договора аренды и найма в Турции, у вас обязательно должен быть ваш экземпляр соглашения о расторжении договора аренды с подписью арендодателя.

Договором аренды, заключенным на определенный срок, может быть предусмотрено право арендатора немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.

     Если при подписании договора аренды, вы оплатили арендную плату за первый и последний месяцы, то при расторжении данного договора ранее оговоренных сроков аренды, плата за последний месяц может удерживаться арендодателем в качестве неустойки. Но многое зависит от условий договора. Однако если договор аренды составлен неграмотно, в случае если вы съехали из арендованного помещения у арендодателя есть право взымать с вас плату за аренду до окончания срока аренды или до тех пор, пока новый арендатор не арендует данное помещение.

       Посоветуйтесь с юристом, поскольку очень часто возникают ситуации, когда в Договоре об аренде и найму в Турции не прописаны ни права на одностороннее расторжение договора, ни нарушения допущенные арендодателем, которые будут ущемлять права арендатора, то есть из-за того что в Договоре Аренды и Наймы в Турции не прописаны все необходимые условия, Вы оставшись заложником данного договора, по закону будете обязаны арендовывать данную недвижимость до конца срока.

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ?

    Каким бы ни был договор, расторгнув его вы должны передать ключи от дома или рабочего офиса арендодателю. После передачи арендатором арендодателю ключей от недвижимости, выселение из арендованного помещения будет считаться официальным. Пока вы не сдадите ключи у арендодателя нет прав заходить или заселять новых жильцов в арендованное помещение. Что делать в случае, если арендодатель не хочет принимать ключей от арендованного помещения? В этом случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь и мы предоставим широкий спектр услуг, в том числе и передача ключей и подписание акта приема-передачи арендованного помещения.

54321
(3 votes. Average 5 of 5)
4 комментария
  1. Здравствуйте.хотела у вас спросить.у меня такая ситуация .я уже 7 лет живу на съемной квартире в городе Аланья, а месяца три на до мной купили квартиру и теперь постоянно меня беспокоят то шумят, то стучат, то орут. Я много раз ходила к йонетиджи он ничего не может сделать. Я вызывала жандармов они предупредили жильцов сверху, но ничего не изменилось. Сегодня она начала орать при всех на меня на улице, что какое я имею право вызывать жандарму обозвала меня и сказала сделает все чтобы выселить. Я опять пошла к йонетиджи он сказал мы ничего не можем сделать.у меня трое детей маленьких.посоветуйте пожалуйста что я могу сделать уже сил нет.заранее благодарю

    1. Добрый день Ольга.
      Согласно Гражданскому и Обязательственному кодексу Турции, соседи должны бережливо и с уважением относится к другим соседям. Обычно подобные бытовые проблемы решаются следующим образом. Во первых, не надо вступать в диалог с соседом и угнетать ситуацию. Можно обратится к управляющему здания или подать ему заявление. Второе, если здание охраняется охраной, обратится к охране. Третье, можно обратится в мэрию города или же сразу в полицию или жандармерию. Даже если соседи не перестанут шуметь, у вас на руках будет документ подтверждающий поведение шумных соседей. После этого согласно 18-ой статьи закона под номером 634, вы имеете право подать заявление в гражданский суд, а так же если сосед нанес какой либо ущерб вашему дому или вещам, или не перестал вас тревожить, Вы имеете полное право обратится в прокурору и на основание статьи 123 и 151 Уголовного Кодекса Турции возбудить уголовное дело. Последний вариант, если у вас хорошие отношение с другими соседями, можете собрать заявление набрав подписи большинство соседей, и выслать решением суда недобросовестных квартиранта из дома.

  2. Добрый вечер! Подскажите вот такая ситуация , я приобрёл квартиру в Анталии и в тот момент там проживали квартиранты, по завершению сделки я попросил квартирантов освободить мою квартиру, но так как там находился Реелтор он мне объяснил что квартиранты должны проживать в этой квартире до окончания срока действия договора аренды и я с Уважением к людям согласился что бы он и дожили до окончания срока действия договора и вот сейчас когда пришло время завершение срока договора они мне сообьщяют что съехать не могут, так как не нашли себе новый вариант для проживания, пожалуйста подскажите мне как я могу выселить квартирантов со своей квартиры, мне реелторы говорят что у меня нет шансов их выселить до тех пор пока арендатор сам не своезволит о выселении., пожалуйста подскажите мне о моем не понимании!
    Благодарю Вас!

    1. Василий добрый вечер. Видимо Вы встретились с недобросовестным риэлтором который хитрым образом хотел отправить погулять Васю, но не на того напал. Василий у Вас есть право выселить квартирантов если Вы намерены проживать в данной квартире. Как я понимаю, месячный срок уведомления квартирантов о намерение проживать в квартире, посредством нотариуса вы упустили. Этим самым приняли продолжение договора аренды заключенный с бывшим арендодателя. В этом случае у Вас остается единственный путь, выслать уведомение нотариусом, сообщить о намерения проживать в купленной квартире, указать дату когда намереваетесь заежать в свою квартиру. В любом случае придется прождать 6 месяцев. По истечению 6 месяцев можете подавать в суд иск с требованием освободить квартиру. Не забывайте пользоваться правом отправлять уведомление, если квартиранты в срок не выплачивают квартплату. За один период не выплаченная два раза квартплаата даает право выселять арендодателя.
      С уважением Сейт-Абла.
      Ниже статья из закона. Borçlar Kanunu Madde 351: «Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.»

Отставить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *