Договор аренды или найма жилого помещения в Турции составляется с условием обязательств двух сторон, заключающих его. С одной стороны, выступает Арендодатель (собственник имущества или жилья) или его доверенное лицо, а с другой — лицо, которое собирается арендовывать имущество или снимать жилье – Арендатор. Согласно турецкому законодательству, договор аренды должен конструироваться на взаимной основе, быть консенсуальным и возмездным.
Содержание договора аренды — это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно Арендодателя и Арендатора. Поэтому помимо общей кредиторской обязанности по принятию от Арендодателя сданного в аренду имущества Арендатор имеет ряд специальных обязанностей. В данной статье будут подробно рассмотрены обязанности Арендатора.
Договор аренды в основе своем содержит определенные условия его заключения, содержание отношений между сторонами, требования к сторонам соглашения, сроки, порядок расторжения при определенных обстоятельствах, порядок разрешения споров и другие условия, регламентирующие порядок отношений между сторонами договора аренды. Условия или права и обязательства в договоре – это определенные обстоятельства, от выполнения которых зависит требования, предъявляемые одной из договаривающихся сторон. Договор аренды заключается между Арендодателем и Арендатором. При составлении договора аренды недвижимости, указываются права и обязанности обеих сторон. Арендатор, физическое или юридическое лицо, которое в рамках арендного договора берет в аренду движимое или недвижимое имущество. Иными словами, под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки (Арендодателю), передается на время для пользования другой стороне (Арендатору) за согласованную плату.
Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей достаточно подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.
Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетие и правовой статус. Права и обязанности Арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в самом договоре аренды. Если в договоре аренды не прописано обратное, вместе с Арендатором арендованным имуществом могут пользоваться его близкие люди или работники. Например, в недвижимом имуществе (жилое помещение), обычно Арендатор считается обладателем таких прав, как:
- Во время действия соглашения об аренде использовать арендованную недвижимость и размещенное в ней имущество по личному усмотрению;
- При наличии близких родственников, имеет право на их вселение в квартиру;
- Предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо не сообщая об этом владельцу недвижимости, если иное не определено договором аренды.
Помимо прав, Арендатор имеет и обязанности, которые подробно рассмотрены в данной статье. Самым основными обязательствами Арендатора являются: пользование имуществом в соответствии с условием договора и внесение арендной платы. Если договором не были оговорены иные условия, то Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Назначение имущества определяется его функциональными признаками и характеристиками.
ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ
1. ОБЯЗАННОСТЬ ВНЕСЕНИЯ ОПЛАТЫ ЗА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО
В отличие, например, от договора ссуды, договор аренды является возмездным и всегда предполагает оплату. При этом если текст договора не содержит информацию о размере арендных платежей, то оно может повлечь за собой признание такого договора недействительным (ст. 313 ОКТ).
Во время подписания арендного договора стороны должны согласовать сумму арендной платы. Для согласования стоимости оплаты арендного имущества стороны должны руководствоваться свободным волеизъявлением, добросовестностью и моральными принципами. Однако, в случаях пролонгации (продлевания) договора аренды недвижимого имущества (квартира, офис и тд, сооружения имеющий крышу), Арендодатель не может руководствоваться свободным волеизъявлением для повышения суммы аренды. В этом случае будет применяться ст. 341 ОКТ, согласно которой запрещено повышать сумму арендной платы превышающая дозволенную ставку индексации установленную законом[1].
Стоимость аренды имущества в Турции необходимо согласовывать в национальной валюте. Вместе с тем иностранцы могут, заключая договор аренды указывать сумму в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, серебра, валюты, пшеницы и т.д. В договоре аренды стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Иногда стоимость договора аренды может быть заключен на условиях выплаты денежными единицами и одновременно в виде оказания услуг либо товарным бартером, такой договор аренды в этом случае считается комбинированным.
Для наступления обязательств оплаты по договору аренды Арендодатель должен надлежащим образом полностью передать арендованное имущество Арендатору, а также не препятствовать и не ограничивать пользование им. Согласно ст. 324 ОКТ, за имущество переданное Арендатору, не зависимо от того пользуется им последний или нет, Арендодатель имеет право получать арендную плату лично или посредством представителя. Согласно решению пленума Верховного Суда Турции, деньги перечисленные на счет мамы или близких родственников Арендодателя не является показателем оплаты по договору аренды[2].
Если Арендатор досрочно расторгнет договор аренды, он продолжит нести ответственность за арендную плату и сопутствующие расходы (кабельное тв, интернет, оплата уборки здания и тд.) связанные пользованием арендованного имущества, даже в случаях, когда Арендатор фактически не пользуется недвижимостью и перечисленными услугами (ст. 325 ОКТ). Арендодатель в течении пяти лет (исковая давность) может взыскать арендную задолженность с Арендатора.
Место и способ оплаты за пользование арендованным имуществом прописывается в договоре аренды. В случае если данное условие не прописано в договоре аренды, оплата должна быть произведена по месту жительства или регистрации Арендодателя. Иными словами, ни Арендодатель должен приходить за оплатой, а Арендатор несет деньги Арендодателю.
На практике наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленного в твердой денежной сумме платежа путем перечисления на счет в банке. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных Арендатором в результате эксплуатации арендованного имущества.
Во время перечисления суммы за арендное имущество в квитанции на оплату лучше указать назначения платежа — «оплата за аренду» (Kira Ücreti). В случаях, когда оплата за арендованное имущество производится наличными средствами, нужно обязательно получить расписку, где будет указана сумма, дата оплаты и роспись Арендодателя или представителя Арендодателя.
Оплата за пользование имуществом, если иное не согласовано в договоре аренды, обычно по обычаю производится ежемесячно. Такие же условия применяются для оплаты иных расходов, связанных с пользованием недвижимости.
Другую периодичность внесения платы за пользование имуществом стороны могут свободно предусмотреть в договоре аренды.
Не своевременная (просроченная) оплата за пользование арендованного имущества дает право Арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Для этого нужно выслать уведомление и предоставить срок оплаты долга для недвижимости (с крышой) 30 дней, для иных видов имущества 10 дней с даты уведомления.
Может Ли Арендодатель В Турции В Одностороннем Порядке Повысить Арендную Плату?
Нужно начать с основного принципа — Арендодатель не имеет права, нарушая интерес Арендатора, в одностороннем порядке изменять сумму арендной платы (ст. 343 ОКТ). Единственным исключением является возможность увеличение арендной платы в рамках условий, установленных законом. Так как данный принцип защищен нормами конституции Турции, Арендодатель в одностороннем порядке может уменьшить стоимость арендной платы, но не может принудить выплатить сумму выше коэффициента индексации ставки за арендное имущество, регулируемое Обязательственным Кодексом Турции.
Как было указано выше, стороны в рамках свободного волеизъявления и добросовестности заключая договор аренды в Турции могут согласовать любую сумму за пользование имущества. Однако в случаях пролонгации договора аренды, вопрос нужно рассматривать в нескольких вариантах.
а. Случаи, Когда Стороны Договора Аренды Согласовали Условия Увеличения Арендной Платы.
Когда срок действия договора аренды заключен на один год, стороны могут прописать критерии, по которым будет увеличиваться стоимость арендной платы. Допустим, стороны могут включить в договор аренды пункт, где при продлении договора арендная ставка может быть увеличена. Для движимого и недвижимого имущества не являющийся жилым помещением в законе не прописаны ограничения увеличения арендной платы. Однако, обратите внимание, нельзя вписывать в условия увеличения арендной платы выше коэффициента индексации ставки за арендное имущество за прошедший год. Коэффициент индексации ставки за арендное имущество определяется размером инфляции для производителей за прошедший год, который можно посмотреть на сайте центрального банка Турции. В этом случае, например, если Арендатор снял квартиру за 20.000 Турецких Лир в год, а инфляция за год составила 8 %. Значит, на следующий год при продлении (пролонгации) договора стоимость арендой платы составит 20.000 (сумма аренды в год) + 1.600 (%8 инфляции в год) = 21.600 ТЛ.
Следовательно, стороны включившие в условие договора повышения стоимости арендной платы превышающий коэффициент индексации ставки за арендное имущество, сумма превышающая ставку, определенную законом (ст. 344 ОКТ) является ничтожной. В случае если одно из условий договора является ничтожным, его недействительность не требует дополнительных судебных процедур и соглашение признается недействительным с момента его заключения. Следовательно Арендатор может не платить суммы, превышающей норму, установленную законом.
б. Случаи, Когда Стороны Не Определили Условия Увеличения Арендной Платы.
Во избежание споров, логичней договориться сразу об условиях увеличения арендной платы. Если же стороны не смогли определиться с условиями увеличения арендной платы, либо проигнорировали данный пункт, Арендодателю необходимо будет обратиться с исковым заявлением в суд. Таким образом ставка повышения арендной платы будет назначена судом.
Суд может вынести решение, где будут задействованы различные критерии, но для жилых помещений так или иначе в судебном решении сумма за оплату арендного имущества не будет превышать ставки, указанной в ст. 344 ОКТ о коэффициенте индексации ставки за арендное имущество.
в. Случаи Аренды Имущества Сроком Более Пяти Лет
Если стороны заключили договор более чем на пять лет и не указали условия повышения стоимости арендной платы или же установленная сумма является не актуальной, сумма для последующих пяти лет пролонгированного договора определяется судом. Судья в таких спорах рассматривает стоимость аналогичного имущества и в праве устанавливать стоимость арендной платы превышающий коэффициент индексации ставки за арендное имущество (п. 3 ст. 344). После установки новой стоимости арендной платы стороны не могут повторно подать исковое заявление пока не пройдет срок договора аренды.
г. Случаи Изменения Суммы Арендной Платы, Обозначенные На Условиях Оплаты В Иностранной Валюте
Обычно иностранцы заключают договор аренды в иностранной валюте. Однако постоянное изменение курса доллара или евро в Турции порой ставит Арендатора крайне в невыгодное положение. Чтобы защитить интересы Арендатора в п. 3. ст. 344 ОКТ внесены изменения, согласно которым Арендодатель не имеет право требовать повышения арендной платы. Если же курс иностранной валюты значительно вырос и нарушает интерес Арендатора, Арендатор, основываясь на ст. 138 ОКТ может подать иск с требованием об уменьшении суммы арендной платы по причине возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств, не зависимых от действий Арендатора.
2. ОПЛАТА РАСХОДОВ, СВЯЗАННЫХ С СОДЕРЖАНИЕМ И ПОДДЕРЖАНИЕМ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА В ЧИСТОТЕ
Согласно ст. 317 ОКТ Арендатор должен поддерживать арендуемый объект в чистоте и целостности, оплачивать основные расходы по его содержанию. Словосочетание «содержание арендованного имущества» здесь подразумевает поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации состоянии, а также расходы, связанные с проведением текущего ремонта. То есть данное понятие включает в себя следующее: осуществление текущего ремонта; поддержание помещения в исправном состоянии; соблюдение условий пользования имуществом; или техническое обслуживание. Следовательно ремонт водопровода, замена разбитого стекла, ремонт дверного замка, сохранение мебели в чистоте и т.д. подразумевает поддержание предмета договора в надлежащем порядке.
Вышеуказанная норма в Турции применяется тогда, когда стороны не установили иные условия по содержанию и эксплуатации арендованного имущества в договоре аренды. Иными условиями могут быть, например обязательства, оставшиеся за Арендодателем по расходам на устранение поломок сантехники, встраиваемой техники, если их поломка не была по вине Арендатора.
Расходы на капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не согласовано сторонами, принадлежит Арендодателю.
3. ОБЯЗАННОСТЬ АРЕНДАТОРА БЕРЕЖЛИВО ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ И ПРОЯВЛЯТЬ УВАЖИТЕЛЬНОЕ ОТНОШЕНИЕ К СОСЕДЯМ
Одна из прямых обязанностей Арендатора в Турции — бережно относиться к арендованному имуществу и всем придаточным предметам предоставленных Арендодателем.
Чтобы правильно выполнять обязанность аккуратного и бережливого отношения к арендуемому имуществу, перед заселением в квартиру лучше вместе с Арендодателем проверить качество и новизну мебели и бытовой техники, зафиксировать все недостатки вплоть до царапины и поломки, записать все детали в акте приема-передачи подписанный сторонами договора. Подобный документ станет гарантом защиты прав в случае спора между Арендодателем и Арендатором. Только с письменного разрешения Арендодателя можно менять цвет краски стен в квартире или проводить иные существенные обновления (ст. 321 ОКТ).
Кроме обязанностей, регулируемых законом, договором, Арендатор обязан соблюдать негласный свод правил, сложившихся на основе обычаев – общечеловеческие законы сосуществования. Проще говоря, в обязанностях Арендатора (рассмотрим на примере квартиросъёмщика) должно быть должное проявление уважительного отношения к соседям.
Поэтому прежде, чем арендовывать помещение, важно проверить кем будут ваши соседи. Если это соседи, сверху бросающие мусор или крошки из окна на ваше белье, будьте уверены, долго без конфликта прожить не удастся. И наоборот, если Арендатор любит выпить или вести беспорядочный образ жизни приводя каждый раз новую подругу к себе на квартиру, а в здании живут соседи с консервативными взглядами и ревностно придерживаются нравственных ценностей, в этом случае так же в будущем не обойтись без конфликтов. В данном случае соседи, требующие съехать Арендатора из квартиры будут правы, а судья может вынести решение по удовлетворению их иска.
4. СТАВИТЬ В ИЗВЕСТНОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ О НЕДОСТАТКАХ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА
Арендатор должен сообщать о недастатках возникших во время пользования имуществом. Недостатки могут возникнуть как по вине Арендатора, так и без его вмешательства. В любом случае согласно ст. 318 ОКТ, Арендатор должен незамедлительно сообщить Арендодателю о возникшей проблеме. Если недостаток, поломка и т.п. возникли неожиданно и требуют срочного вмешательства, а сообщить Арендодателю о поломке или недостатке сразу не представляется возможным, в этом случае закон дает право Арендатору самостоятельно устранить проблему.
Сообщать Арендодателю о недостатках сданного в аренду имущества можно в письменном виде или в устной форме. Для подтверждения в суде в случае спора лучше уведомить в письменном виде.
Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей достаточно подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.
Следовательно, Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление Арендатора, должен без промедления заменить предоставленное Арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.
5. ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ДОСТУП ДЛЯ ОСМОТРА НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЯМИ
Продажа недвижимости и передача его новому владельцу, согласно закону, не прекращает арендных отношений между новым владельцем имущества и Арендатором. Однако для того, чтобы продать недвижимость третьим лицам, естественно покупателю необходимо осмотреть недвижимость проникнув в квартиру. В Турции, по общему правилу, если Арендатор не позволит зайти, Арендодатель после сдачи квартиры в аренду не имеет права вторгаться или заходить в квартиру. Поэтому обычно остро стоит вопрос, каким образом потенциальный покупатель может войти и осмотреть выставленную на продажу квартиру или офис?
Данный вопрос регулируется п. 2 ст. 319 ОКТ, где, в частности, говорится об обязанности Арендатора предоставлять потенцильному покупателю доступ к осмотру арендованного им имущества. Это же право применяется в случае, когда нужно провести капитальный ремонт имущества. Для того чтобы третье лицо могло зайти и осмотреть имущество, Арендатор и Арендодатель должны между собой определить в какие дни и в котором часу покупатель недвижимости может зайти в арендуемую недвижимость.
Если Арендатор без причины препятствует возможности осмотреть имущества, Арендодатель вправе подать иск в суд с требованием получить разрешение на осмотр арендованного имущества. Вместе с этим, без причинного ограничения доступа к арендованному имуществу или же злоупотребление правом осмотра имущества сторонам договора аренды дается право на расторжение договора в одностороннем порядке с последующим требованием возмещения ущерба.
6. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ПО ЗАКОНАМ ТУРЦИИ
Арендатор, при прекращении договора аренды обязан вернуть Арендодателю имущества с учетом нормального износа, в том состоянии, в котором он его получил или в состоянии, обусловленном договором (ст. 334 ОКТ). Нормальный износ – это естественная степень изменений арендованного имущества при обычном пользовании в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью). При отказе возврата имущества в установленный договором или законом срок, Арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не возмещает причиненных Арендодателю убытков, потребовать их возмещения можно подав иск в суд по месту регистрации недвижимости в Турции.
Арендатор должен вернуть арендованное имущество в том же месте, где его получил, если договором не предусмотрено иное. Арендатор не обязан возвращать арендодателю арендуемое имущество в первоначальном состоянии, если последний дал согласие на его изменение.
Арендодатель должен возвратить полученную залоговую сумму, как только Арендатор вернет предмет договора аренды. Возврат заблокированных на время аренды автомобиля на кредитной карте денег в Турции может занять несколько дней. Денежные средства на карточные счета через международные платёжные системы составляют до полтора месяцев, однако данные сроки зависят не от прокатной компании, а от банка-эмитента карты. Возвращение залога за жилое помещение должно быть произведено сразу в момент возврата недвижимости.
ПОСЛЕСЛОВИЕ
Можно выделить несколько основных обязанностей Арендатора, вытекающие из договора аренды. Прежде всего, Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Не спроста законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность Арендатора, и делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно быть бережливым и соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда Арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.
Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности Арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей Арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает Арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности Арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, Арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.
Вместе с этим, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, Арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и т.д.
Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества доходов; определенные услуги, предоставляемые Арендатором арендодателю; передача Арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на Арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества. Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным (ограничивающийся нормой закона). Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Обязательственным Кодексом Турции.
Законом введены жесткие правила по вопросам, связанным с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не выше коэффициента индексации, установленного законом. По требованию одной из сторон, а именно Арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.
Последней обязанностью Арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 334 ОКТ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, Арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.
В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:
** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ
** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ
** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ
** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ
** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?
** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ
** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ
** СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)
Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКЕ, ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.
РЕШЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ
[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi emsal nitelikte bir karara imza attı. Kararda, davacının gecikme zammına yönelik temyiz itirazlarının yerinde olduğunun anlaşıldiğı belirtildi. Davaya dayanak 18/07/2006 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı vurgulandı. »01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki 6101 Sayılı Kanun’un 7. maddesinde Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddelerinin görülmekte olan davalarda da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 120. maddesi gereğince, uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranı birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Davada hükme esas alınan bilirkişi raporundaki yasal faize yönelik hesaplamaya itibar edilerek hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. Oysa; Borçlar Kanunu’nun 101 / 2. maddesi hükmü gereği borcun ifa olunacağı gün sözleşme ile belli edilmiş ise ihtar şartı aranmadan bugünün bitmesi ile borçlu mütemerrit olur. Kira sözleşmesinin 6. maddesi gereğince kira parasının ödeme zamanı ve vadesinde ödenmediği takdirde uygulanacak faiz oranı belirlenmiştir. Sözleşmenin bu maddesine göre ödeme zamanı geldiği halde kiracı bu sürede kira borcunu ödemediği takdirde temerrüde düşer ve bunun için aynı Kanunun 101 / 2. maddesi gereği ihtara gerek yoktur. Kira bedellerinin ödeme günü belli ve muayyen olduğuna göre bu durumda vade tarihinden itibaren kira alacağına kararlaştırılan faizin uygulanması gerekir. O halde, mahkemece tacir olan davalı kiracı ile davacı arasında serbest irade ile kararlaştırılmış faiz oranı üzerinden faizin hesaplanması gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Açıklanan nedenlerle davalının tüm, davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına bozulmasına oy birliğiyle karar verildi.»
[2] Dava dosyasını yeniden inceleyen Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, emsal bir karara imza attı. Daire, kiracının kira parasını, kiraya verene değil de annesine veya üçüncü kişiye ödemesi halinde bu ödemenin kiracıyı borçtan kurtaramayacağına hükmetti. Kiracının, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 2 yıllık kira bedelini davacının annesi hesabına yatırdığına dikkat çekilen Yargıtay kararında, «Bu şekilde 2 yıllık kira borcunu ödediğini savunmuş ve ödeme dekontunu dosyaya sunmuştur. Davacının annesinin hesabına ‘oğluna ait 2 senelik konut kira bedeli’ açıklaması ile 7 bin lira ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu sebeple davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü kişi adına yapılan ödemeler davalı kiracıyı borçtan kurtarmaz. Bu sebeple mahkemece bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı tarafça kabul edilmeyen anılan ödemenin takip konusu kira alacağına dair olduğu kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulüyle davalının itirazının kısmen kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle mahkeme kararının bozulmasına oy birliğiyle karar verildi.»
