Хотя правоотношения в договорах аренды являются длительного характера, рано или поздно наступают обстоятельства по причинам которых приходится их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия. Следовательно прекращение  правоотношения в договорах аренды может быть связано с наступлением юридического события, т. е. обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти), а также  может быть обусловлено истечением срока договора, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочной аренде), непригодностью арендованного имущества и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение арендного правоотношения.

Как показывает практика иностранцы достаточно часто сталкиваются с проблемой в Турции, связанной с досрочным расторжением договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для Арендатора, так и для Арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде имущества (или помещения) может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причинами расторжения действующего договора могут быть самыми разными. Особенно иностранцы, арендовав жилое помещение на год через короткий срок понимают, что это не тот район, где бы они хотели проживать дальше, или же арендовав жилое помещение летом, с началом учебного года, понимают что дорожные расходы на проезд (оплата перевозок школьным автобусом)  в находящуюся далеко от арендованной квартиры школу дорогое удовольствие, или же арендовав автомобиль на 6 месяцев для компании или личного пользования осознают невыгодность данной сделки и т.п.  Независимо от мотивации и причин расторжения договора аренды в данной ситуации стороны должны действовать в соответствии с требованиями турецкого законодательства. При этом сторонам договора аренды будет полезно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Будет важным еще раз обратить внимание на то, что в Турции нет различия между договором аренды и договором найма. И договор найма, и договор аренды обозначают договор, согласно которому Арендодатель должен предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, определенное договором (движимое или не движимое) имущество, а Арендатор обязан вносить за это арендную плату. То есть по условиям такого соглашения Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование конкретное имущество, а Арендатор вносит за это арендную плату.

Раскрывая данную тему, и анализируя ситуации с расторжением договора аренды, нужно помнить, что закон охватывает общие правила для движимого и не движимого имущества, однако для недвижимости имеющей кровлю (покрытие, крышу, т.е квартиры или офисы и т.п. ) применяется ст. 347 – 356 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ). Следовательно, согласно структуре закона, в данной статье в начале будут рассмотрены общие принципы для всех видов (движимого и недвижимого) имущества. Под недвижимым имуществом подразумевается участок земли или обгороженная территория без крыши и т.п. Однако, в каждой отдельной ситуации, при рассмотрении вопросов, связанных с недвижимостью имеющую кровлю (квартира, дом, офис, вила), применяется специальное положение. О всех различиях и особенностях, касающихся недвижимости с крышей, будет рассказано в отдельной статье. Здесь главное помнить, если вопрос связан сугубо с арендованным жилым помещением или офисом, магазином, цехом и т.д, в этом случае нужно будет прочитать статью в нашем блоге под названием Расторжение Договора Аренды В Турции.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

I. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА ОБЩИХ ОСНОВАНИЯХ

Общие основания для расторжения договора аренды делятся на два варианта. Первый вариант — это договор аренды с определенным сроком и второй вариант — расторжение договора, заключенного на неопределенный срок. 

1. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЁННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

Главным основанием прекращения обязательств по договору аренды является завершение его срока. Здесь под термином срок, подразумевается согласованный между арендодателем и Арендатором определённый отрезок времени, на протяжении которого обе стороны обязуются выполнять обязательства, указанные в договоре. Например, если стороны заключив договор аренды в 01.01.2020 году согласовали что договор заключен на год, или же если, заключив договор аренды указали точную дату завершения действия договора аренды, такой договор считается с определенным сроком.

Определенный срок может быть так же от определенного периода до истечения какого-нибудь события, то есть здесь сроки не ограничиваются определенной датой. Например, подразумевая срок действия и не указывая точной даты расторжения договора аренды, стороны могут определить за определенный срок строительный или туристический сезон текущего или будущего года. Так же стороны могут определить срок, например в виде прохождения общего собрания акционеров в Акционерном Обществе и т.д. Однако, например, вопрос о свойстве договора с определенным или неопределенным сроком, заключенный на таких условиях как: до момента смерти арендодателя, или до событий, когда будет снесено здание, хотя и является спорным, большая часть цивилистов считают подобные договора заключенными на неопределенный срок.

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. В случаях, когда стороны открыто не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то действие договора аренды будет равен согласованному сроку действия договора. Например, стороны могут заключить договор 01.01.2019 года, однако в договоре прописать условие действия договора с 01.03.2019 года. В таких случаях начало действия договора аренды начнется с 01.03.2019 года.

Когда одна из сторон открыто или бездействием (молчанием) установили определенный срок действия договора, договор аренды прекращается без предупреждения по истечении последнего дня установленного срока (п.1. ст. 327 ОКТ)[1]. Следовательно, закон указывает что в договорах с определённым сроком действия не требуется отдельного уведомления сторон о намерении расторгнуть договор аренды. Если стороны между собой решили и вписали условие обязательного уведомления о намерении расторжения договора аренды, данное условие, не имея существенного значения, а носящий лишь информативный характер не ограничит право расторжения договора. Иными словами, если даже стороны не уведомят о намерении расторгнуть договор, такой договор аренды будет расторгнуть по умолчанию.

ВНИМАНИЕ! Договор аренды недвижимости с кровлей (квартиры или офисы) имеет иное положение, Арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. По окончанию срока аренды расторгнуть договор прерогатива лишь у Арендатора[2]. Следовательно, если Арендатор, не предупредив в надлежащем порядке Арендодателя, фактическими действиями (например, выселением из арендованного помещения) прекращает договор, то при отсутствии согласия Арендодателя на такое прекращение Арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение действия договора. Детали можете прочитать ЗДЕСЬ.

Что будет если после завершения действия договора с определенной датой, Арендатор продолжит пользоваться арендным имуществом в Турции, а Арендодатель не отреагируют на данное действие? По общему правилу ОКТ, такие договора не могут быть продлены. Однако закон установил исключение указав: «Если договор аренды продлевается по умолчанию, договор считается действующим в течение неопределенного срока» (п. 2 ст. 327 ОКТ). Согласно исключительной норме из общего свода закона, по истечению срока договора аренды если Арендатор на тех же условиях продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель в свою очередь не возражает данному положению вещей, договор аренды приобретает особенность договора аренды с неопределенным сроком действия. Следовательно, если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания действия договора, то при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Так как пролонгированный договор является обновленным, ранее переданные залоговые или гарантийные средства (перед заключением договора аренды обеспечительные меры, которые возвращаются после расторжения договора аренды) или иное материальное имущество должно будет возращено Арендодателем. Поэтому заключая договор аренды, Арендодатель в договоре может внести правило, где будут оговорены условия сохранения залогового имущества в случаях пролонгированного договора аренды. Если данные условия не прописаны в договоре аренды, Арендодатель с момента завершения договора аренды с определенным сроком незамедлительно должен вернуть все залоговое обеспечение.

Арендатор, даже если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды не имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Данное правило так же применяется при договоре аренды (квартиры, дома, или недвижимости, имеющие кровлю) кроме исключения указанная в законе. Эта исключительная ситуация прописана в законе на случай, когда по причине капитального ремонта, или в случае нужды пользованием квартирой Арендодателя или его родственников, Арендатор выселяется из арендованного помещения.

Если Арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке Арендатора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного оборудования, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия Арендатора на такое прекращение Арендодатель обязан возместить Арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом Арендатор вправе требовать от Арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение действия договора.

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЁННЫЙ СРОК

Не всегда стороны согласовывают срок действия договора аренды. Арендатор и Арендодатель могут забыть включить сроки действия договора аренды, или заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по обоюдному желанию сторон.  Договор аренды имущества на неопределенный срок считается всегда в случаях:

• если стороны не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений, в этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
• или стороны заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 5,7,10 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока.
• и последнее, как было указано выше, в случаях, когда стороны проигнорировали необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения договора заключенный на определенный срок, а стороны договора без изменения продолжили выполнять обязательства, договор будет считаться с неопределенным сроком.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнуты сторонами при условии соблюдения установленных законом сроков и дат, если только каждой из стороны не были оговорены более длительные сроки уведомления чем те, которые указаны в законе. Для расторжения отчетность периода аренды начинается от даты действия договора. Так закон открыто гласит что договор, заключенный на неопределенный срок дает право Арендодателю и Арендатору отказаться от него с соблюдением установленных законом сроков и дат, если только каждой из стороны не были оговорены более длительные сроки или иные даты, заблаговременно предупредив (уведомив) об этом другую сторону (ст. 328 ОКТ)[3]. Здесь предупреждение (уведомление), как в договорах аренды с определенным сроком не информативное, а конструктивное (обязательное) условие. Отсчёт сроков уведомления начинается с даты начала действия договора аренды. «Если сроки или даты, указанные в договоре или в законе не соблюдены или, не были соблюдены сроки уведомления, извещение для расторжения будет действовать для следующего периода» (п.2 ст.328 ОКТ). Например, просроченное уведомление в 2020 году будет иметь силу для следующего периода в 2021 году.

Закон в ст. 329 ОКТ[4], разделил арендное имущество на недвижимое имущество и движимое сооружение гласит «При аренде недвижимых вещей или движимых сооружений стороны могут расторгнуть договор на дату, установленную местным обычаем, или, в отсутствие такового, на конец шестимесячного периода аренды, предупредив за три месяца.». Обратите внимание данная норма не применяется для расторжения договора аренды квартир, домов, офисов и всех видов недвижимости, имеющей кровельное покрытие. В данной статье закона подразумевается недвижимость участок земли, выделенное помещение без крыши и т.д., или же движимые сооружения. Например, для договоров, подписанных 01.01.2020 года конец шестимесячного срока для расторжения договора аренды, будет считаться 01.07.2020, 01.01.2020 или 01.07.2021 год и т.д. Если учитывать, что закон гласит условие уведомления на конец шестимесячного периода найма, предупредив за три месяца, в этом случае при условии действия договора с 01.01.2020 года, для дат, указанных выше нужно будет уведомить до 01.04.2020, 01.07.2010 или 01.10.2020 года.   

Расторжение для движимого имущества регулируется ст. 330 ОКТ которая гласит что: «Стороны могут расторгнуть договор аренды движимых вещей на любую дату, предупредив за три дня.»[5] Однако, Арендатор движимого имущества, предназначенного для его личного пользования, которое Арендодатель сдает в аренду в рамках предпринимательской деятельности, вправе расторгнуть договор аренды на конец трехмесячного периода аренды, предупредив не менее чем за один месяц. При этом Арендодатель не имеет права требовать каких-либо компенсаций по причине расторжения договора, заключенного на неопределенный срок (п2. Ст. 330 ОКТ). Движимое имущество в данном контексте — это все имущество, которое не вписывается в понятие недвижимого имущества, это материальные ценности, которые физически можно предать от одного лица другому. Если квартиру нельзя передать физически, то деньги, авто, электробритву и т.п. можно передать.

В законе для движимого, недвижимого имущества или сооружений (кроме недвижимостей с кровлей) ничего не говорится о форме, в которой должны совершаться предупреждение об отказе исполнения договора. Поэтому она должна подчиняться общим нормам о форме сделки устной, письменной или официальной. Однако для доказательства в случаях спора лучше всего уведомлять в письменной форме.

Главное помнить, предупреждение о расторжение договора должно быть адресовано контрагенту (Арендатор, Арендодатель) и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Уведомление действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица.

Стороны не могут изначально отказаться от права расторжения договора аренды. Однако если договор аренды заключен на определённый срок, в случае досрочного расторжения договора аренды возможно включить виды компенсаций. Ст. 330 запрещает вписывать какие-либо виды компенсаций для движимого имущества. Поэтому, например, так как в законе не существуют особых правил, Арендатор, письменно или устно предупредив за три дня о своем намерении Арендодателя вправе отказаться от договора проката.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором аренды, при досрочном или установленных сроках законом прекращении договора аренды, прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576)[6]. Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь Арендатору.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

II. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО ОСОБЫМ ПРИЧИНАМ

Стороны договора не всегда могут предусмотреть всех причин, по которым придется досрочно расторгнуть договор аренды имущества. Рассматривая по существу вопросы связанных с досрочным расторжением или изменением условий договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров аренды. Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения (изменения) договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

Выше было сказано, что основным способом расторжения (изменения) договора аренды является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное правило. К примеру, стороны заключая договор могут внести специальные положения и виды компенсации если одна из сторон в одностороннем порядке расторгнет договор аренды недвижимого имущества. Однако, даже при прописанных условиях в договоре, стороны не могут вносить в договор положения ограничивающие законные права Арендодателя или Арендатора (п. 2 ст. 330 ОКТ).

Вместе с этим в ст. 331 ОКТ как исключение к ограниченным положениям говорится: «Если по уважительным причинам исполнение договора аренды становится невыносимым для одной из сторон, она вправе расторгнуть его на любую дату, предупредив об этом в установленный законом срок.». Данное положение закона является принудительным к исполнению и распространяется на определенные и неопределённые сроком все виды договоров аренды. Согласно статье закона, стороны не могут вносить какие-либо условия в договор аренды, нарушающие ст. 331 ОКТ. Поэтому, учитывая влияния невыносимых условий на обязательства сторон договора, можно сделать вывод что любые ситуации имеющий элемент непреодолимой силы (невыносимые условия) могут стать основанием расторжения договора. Так как непреодолимую силу еще можно опредилить термином форс-мажор, к этому механизму ограничения действия принципа pacta sunt servanda (договоры должны исполняться) приковано наибольшее внимание законы Турции, подразумевающий обстоятельства, являющиеся основанием для освобождения лица от ответственности за их нарушение. То есть, лицо, которое нарушило обязательство в договоре аренды, освобождается от ответственности за его нарушение, если он докажет, что это нарушение случилось вследствие непреодолимой силы. Таким образом, закон не предусматривает освобождение лица от исполнения обязательства или прекращение такого обязательства. Просто форс-мажор в данном случае можно отнести к ограничению принципа «договора должны исполняться», только условно.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

Для досрочного расторжения договора аренды главное условие невыносимые условия/форс мажорные ситуации могут быть в случаях сложной экономической ситуации, пандемиии, тяжелой болезни, банкротстве, смерти сторон и т.д. Здесь должна быть такая ситуация, что стороны при заключении договора даже не могли разумно предвидеть такого изменения обстоятельств.

В случаях непредвиденных обстоятельств любая из сторон в одностороннем порядке должна уведомить вторую сторону о намерении расторгнуть договор аренды. Достаточно известить вторую строну без ожидания одобрения намерения о расторжении договора.

Досрочное расторжение договора аренды по причине непредвиденной ситуации, право, данное законом любой из сторон договора аренды. Однако сторона, воспользовавшаяся данным правом, должна выплатить второй стороне компенсацию за досрочное расторжение договора. По поводу возмещения ущерба закон гласит: «Судья определяет денежные последствия досрочного расторжения с учетом всех обстоятельств» (ст. 331 ОКТ). Здесь под термином компенсации нужно понимать не сумму, определенную за пользованием арендованным имуществом, а возможный ущерб Арендодателя, который возник из различных обстоятельств. Например, Арендатор, нарушив договор аренды, заключенный на один год, вернул арендованное имущество через два месяца. Естественно, при таком раскладе Арендодатель лишился 10 месяцев Арендной платы. Так как Арендатор, воспользовавшись законными правами вернул арендованное имущество по особым причинам, Арендадатель не может требовать арендную плату за 10 месяцев которую он мог бы получить если бы договор аренды действовал. Однако, учитывая иные обстоятельства, ущерб, возникший в отношении Арендатора, может быть потребовано в судебном порядке. Закон открыто не указывает каким образом будет установлена сумма компенсаций. В таких случаях судья, назначая сумму компенсаций руководствуется правом усматривать судебные усмотрения согласно ст. 4 Гражданского Кодекса Турции[7].

Назначая компенсации, судья может руководствоваться ст. 51 и 52 ОКТ, которое подразумевает установления доли и степень вины стороны, расторгнувшей договор. Вместе с этим судья должен провести экспертизу и установить материальное состояние стороны, расторгнувшей договор. Если назначенные компенсации существенно и негативно скажутся на материальном благосостоянии стороны, расторгнувшей договор, судья может занизить требуемую сумму за нанесенный ущерб второй стороне.

Вместе с непосильной ситуацией, есть ряд причин на основании которых Арендодатель может расторгнуть договор аренды. В законе прописаны особенные случаи, когда Арендодатель в одностороннем порядке может досрочно расторгнуть договор аренды:

• Случаи, когда Арендатор нарушает закон и основные условия договора аренды (ст. 316 ОКТ). Например, порча имущества, нарушение прав соседей и т.д.
• Случаи, когда Арендатор не выполняет обязательств по выплате за пользование арендованного имущества. Для расторжения договора аренды, до расторжения договора Арендодатель должен уведомить Арендатора о нарушения условий договора. Сроки уведомления для движимого и недвижимого имущества не менее 10 дней, для недвижимости имеющий кровлю (дома квартира, офис, склад и т.д.) не менее 30 дней.
• В случаях объявления банкротом Арендатора. Согласно ст.332 ОКТ, если после передачи имущества Арендатор обанкротился, Арендодатель вправе требовать, чтобы ему было предоставлено обеспечение арендной платы за будущие периоды. Для этого Арендодатель письменно должен обратится за этим к Арендатору и конкурсному управлению, назначив им соразмерный срок. Если в указанный срок не будет предоставлено обеспечение арендной платы, Арендодатель вправе расторгнуть договор без предупреждения.
• В случаях смерти Арендатора. Данное условие так же закреплено в законе которое говорит, что в случае смерти Арендатора его наследники могут расторгнуть договор на следующую допустимую по закону дату, предупредив за установленный законом срок (ст. 333 ОКТ).

Когда договор аренды прекращается, то в соответствии с нормами ст. 334 ОКТ Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.

Больше всего у иностранных граждан, будь то Арендатор или Арендодатель возникают споры связанные с арендой недвижимости имеющий кровельное покрытие (дома, квартиры, склады, офисы и т.д.). Поэтому эта тема будет рассмотрена отдельной статьей, где детально будут раскрыты все тонкости арендного договора жилого помещения.

В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:

** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ

** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?

** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

**  СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ,   ОДНОКЛАССНИКЕ,  ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.

Источники и подтверждающие решения Верховного Суда Турции

[1]TBK. Madde 327.  F. Sözleşmenin sona ermesi. I. Sürenin geçmesi

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira özleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

[2] T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ
7. 2015/4496
8. 2015/6451
9. 25.6.2015

• TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAKİ TAHLİYE SEBEPLERİ (Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kanunda Belirtilen Tahliye Sebeplerinin Sınırlandırıldığı/Feshi İhbar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi İstemi- Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesine İlişkin Hükümler Kiracı Aleyhine Değiştirilemeyeceği/TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği)
• FESHİ İHBAR NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ (TBK’nun Konut ve Çatılı İşyerleri Hakkındaki Hükümler Kiralayana Sözleşme Maddesine Dayanarak Feshi İhbar Nedeniyle Akdi Fesih Hakkı Tanımadığı- TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği)
• TAHLİYE İSTEMİ (Feshi İhbar Nedeniyle- TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği/Davada 6098 S. Türk Borçlar Kanunu’nda Yazılı Olan Tahliye Sebeplerinden Hiçbirine Dayanılmadığına Göre Davanın Reddi Gerektiği)
• ÇATILI İŞYERİ VASFINDAKİ KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ (Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesine İlişkin Hükümler Kiracı Aleyhine Değiştirilemeyeceği- Kiracı Kira Süresinin Bitiminden En Az On Beş Gün Önce Kiralananı Tahliye Edeceğini Kiralayana Yazı ile Bildirmek Suretiyle Sözleşmeyi Feshetmediği Takdirde Sözleşme Aynı Şartlarla Bir Yıl Daha Uzamış Sayılacağı)
• TAHLİYE İSTEMİ (Feshi İhbar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi İstemi- TBK’nun Konut ve Çatılı İşyerleri Hakkındaki Hükümler Kiralayana Sözleşme Maddesine Dayanarak Feshi İhbar Nedeniyle Akdi Fesih Hakkı Tanımadığı- TBK’nunda ve Özel Kanunlarda Gösterilen Haller Dışındaki Sebeplerle Tahliye Kararı Verilemeyeceği)

6098/m. 347, 354

ÖZET: Dava, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Dava konusu edilen işyerine ilişkin, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi feshedebileceği ve ilgili fesih durumunda tarafların müspet-menfi zararlarına ilişkin herhangi bir hak talebinde bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz. Türk Borçlar Kanunu’nda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından duruşmalı olarak süresi içinde temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR: Dava, feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, davalı ile aralarında 1.12.2013 tarihli 4 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin Hususi Şartlar 3. Maddesi gereği iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi fesih hakkı olduğunu, bu maddeye dayanarak düzenlenen 09.06.2014 tarihli ihtar ile sözleşmenin 09.06.2014 tarihinde feshedileceğinin davalıya bildirilmesine rağmen tahliyenin gerçekleşmediğini belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, sözleşme hükmünün fesih nedeni olamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, basiretli bir tacir olan davalının sözleşme yapıldığı sırada özgür iradesi ile sözleşmede yazılı şartı kabul ettiğini, bu şartın ise sözleşme serbestisi kapsamında değerlendirildiğinde geçerli olacağını belirterek süresinde açılan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava konusu edilen işyerine ilişkin, taraflar arasında akdedilen 1.12.2013 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde iki ay önceden yazılı olarak haber vermek kaydıyla kiracı veya kiraya verenin dört yılı beklemeksizin sözleşmeyi feshedebileceği ve ilgili fesih durumunda tarafların müspet-menfi zararlarına ilişkin herhangi bir hak talebinde bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK.nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK.nın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz. Türk Borçlar Kanunu’nda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu halde sözleşmenin 3. maddesi kiraya verene tek taraflı olarak akdi feshetme hakkı vermez. Davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yazılı olan tahliye sebeplerinden hiçbirine dayanılmadığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[3] TBK. Madde 328. II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi 1. Genel olarak

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

[4] ТВК 329. 2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında. Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

[5] ТВК 330. 3. Taşınır kiralarında. Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

[6] T.C. YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ
7. 2004/10420
8. 2005/772
9. 8.2.2005

• TAHLİYE DAVASI (Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması-Akde Aykırılık Nedeniyle)
• AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması Nedeniyle)
• KİRALANANIN BAŞKASI TARAFINDAN KULLANILMASI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI (Kiralayanların İhtarname Tanzimine Kadar Kiralananda Davalı Şirketin oturmasına Zımnen Muvafakatinin Olması)
• ALT KİRA (Kiralananda Başkasının Oturması-Davacıların Zımni Muvafakatleri Nedeniyle Akde Aykırılıktan Bahsetmelerinin İyiniyet Kurallarına Aykırılık Teşkil Etmesi)
• İYİNİYET (Kiralananda Başkasının Oturmasına Zımni Muvafakat Edilmesi-Buna Rağmen Akde Aykırılıktan Bahsedilmesinin İyiniyet Kurallarına Aykırı Olması)

818/m.259

6570/m.12

ÖZET: Davacıların kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde duruşmalı olarak istenilmiş ancak davanın yalnızca tahliye istemine ilişkin bulunması nedeniyle duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR: Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, davalılardan Kerim’in 1.6.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiralananda kiracı olarak bulunduğunu, davalı kiracının kiralananı diğer davalı K.. Gıda Limited Şirketine kullandırdığının tesbiti üzerine davalılara ihtarname gönderildiğini, ancak davalı şirketin kiralananı kullanmaya devam ettiğini öne sürerek akde aykırılık nedeniyle davalıların kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalılar vekili K… Gıda Limited Şirketinin 1995 tarihinden beri faaliyette bulunduğunu, sözleşmede devir yasağı bulunmadığını, Kerim’ın şirketin ortağı olduğunu, işyerinin başkasına devredilmesinin söz konusu olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Davacılar ile davalılardan Kerim arasında yapılan 1.6.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesinde kiracının devir hakkının bulunmadığı belirtilmiştir. Davalılardan Kerim’in diğer davalı K… Limited Şirketinin ortağı olduğu, söz konusu şirketin 1995 tarihinden beri faaliyet gösterdiği anlaşılmaktadır. Dinlenen davalı tanıkları kiralananı 1995 tarihinden beri davalı şirketin kullandığını, zaman zaman davacıların kiralanana uğradıklarını, kiralananı davalı şirketin kullandığını bildiklerini ve ses çıkarmadıklarını söylemişlerdir. Dosyada mevcut 2000 ve 2001 yıllarına ilişkin banka ekstrelerinden bazı aylar kiralarının da davalı şirket tarafından davacıların banka hesabına yatırıldığı görülmüştür. Bu durumda ihtarname tanzimine kadar kiralananın davalı şirket tarafından kullanılmasına davacıların zımnen muvafakat ettikleri, akde aykırılığın giderilmesi için davalılara gönderilen ihtarnamenin 3.8.2001 tarihinde keşide edildiği davanın uzun bir süre geçtikten sonra 5.6.2003 tarihinde açıldığı, davacıların bu davranışlarıyla da kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istem gibi karar verilmesi hatalıdır.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 8.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 8.11.2018 tarihli 2017/4059 Esas ve 2018/11295 Karar sayılı ilamı ile fesih halinde kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerektiği düzenlenmiştir.

“…Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Ancak, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 114. maddesinde (Mülga 818 Sayılı BK.nun 98. maddesi) göndermesi ile aynı Kanun’un 52. maddesi (Mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye dair kira bedelinden ibarettir.”

Taraflar arasında sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartın tacirin mahvına sebep olacak olması halinde, mahkemeden cezai şartın indirilmesinin talep edilebileceği hususu, oldukça eski zamanlardan beri yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında da açıkça ifade edilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.12.2017 tarihli 2017/15056 Esas ve 2017/17040 Karar sayılı ilamı ile “tacir sıfatına sahip olan borçlu cezai şartın indirilmesini talep edemeyecek ise de taraflar arasında kararlaştırılan cezai şart tutarının tacirin ekonomik olarak sarsılmasına, başka bir deyişle mahvına sebep olacak olması halinde, tazmin ve ceza dengesi korunarak cezai şartın indirilmesinin istenilebileceğinin uygulamada kabul edildiğini” belirtmiştir.