ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ В (ГРАЖДАНСКОГО) ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОГО КОДЕКСА ТУРЦИИ

Любой собственник квартиры в Турции имеет право на сдачу своей квартиры или офиса в аренду. Арендатор в свою очередь, при отсутствии возражений собственника, может пересдать арендованное недвижимое имущество по договору субаренды. Как регламентированы правоотношении субаренды квартир и коммерческих офисов, каков порядок и условия заключения сделок в отношении недвижимости – вопросы которые подробно рассмотрим в этой статье.

Так как стоимость недвижимости в Турции достаточно приемлема, и по сравнению с другими странами сравнительно дешевле, субаренда – не самое распространение явление на турецком рынке недвижимости. Не смотря на это, на рынке Турции время от времени применяется и этот вид аренды, особенно субаренда квартир или офисов для бизнеса. Учитывая, что это хороший способ для Арендатора снизить свои затраты на аренду. Допустим, если какая-то часть арендованного имущества им не используется, вполне возможно Арендатор может захотеть сдать в субаренду нанятую недвижимость третьим лицам — субарендаторам.

В настоящее время субаренда может быть выгодна некоторым категориям лиц. В большинстве своем квартиры или коммерческие офисы по этой схеме сдают лица, которые не в состоянии самостоятельно оплачивать полную стоимость аренды. Чаще всего это студенты, предприниматели или приезжие гости из других стран. Благодаря субаренде, за относительно небольшую плату они могут позволить себе хорошую квартиру в центре города или офис в элитном районе. Собственник в этом случае от субаренды получает фиксированную оплату, которая его полностью устраивает, у Арендатора же, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес.

Сразу надо оговорится, сдавать квартиры посуточно в Турции не самый выгодный бизнес. Существует масса требований и наличие лицензии сопряженная с гостиничным бизнесом делающий не выгодным легальным занятием сдача квартиры посуточно. Естественно существует закон, регулирующий вариант использования квартиры на условиях субаренды которому необходимо следовать, так как сдача внаём втайне от владельца недвижимости может быть признана нарушением закона.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев и различных изменений в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

ПОНЯТИЕ СУБАРЕНДЫ В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ

Термин субаренда подразумевает временную переуступку прав Арендатором на арендуемое им имущество или на его часть. По договору, заключаемому между Арендатором и Субарендатором, Арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и Арендодателем. Субаренда не освобождает Арендатора от тех обязательств, которые он несет перед Арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 1 статьи 322 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ) и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды Арендатор не может передать Субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

При субаренде заключается два договора аренды:

Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу)
Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.

Договор субаренды – уже второй документ после основного (договора аренды-найма). Он заключается между Арендатором и Субарендатором. Пункты формируются по тому же принципу, что и для обычного договора найма жилья. Разница в том, что собственник квартиры (Арендодатель) не участвует в процессе.

Участники таких сделок в договорах именуются как:

Владелец — «Арендодатель» (фигурирует в основном соглашении)
Арендатор основной сделке фигурирует как — «Арендатор», в соглашении субаренды как — «Суборендодатель». Иными словами, Арендатор во втором договоре – посредник, снимающий жильё под субаренду.
Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через Арендатора.

Основные критерии для правила договора:

Договор субаренды не может существовать без основного договора аренды;
Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества;
В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды;
Судьба договора субаренды зависит не только от Субарендодателя, но и от владельца имущества. С заключением договора субаренды Арендатор становится вторичным Арендодателем, но он по-прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

ОТЛИЧИЯ И СХОЖЕСТЬ ПЕРЕДАЧИ ПРАВА АРЕНДЫ И СУБАРЕНДЫ

Передача права аренды очень схожа с субарендой, но все-таки имеет существенные различия, что и дает возможность классифицировать правовое действие основного арендатора в соответствии с данными понятиям. К ним относятся:

Договор субаренды может быть заключен в отношении всего имущества или его части, когда передача права аренды подразумевает передачу всего имущества собственника;
При заключении договора субаренды субарендодатель имеет полное право в любой момент пользоваться имуществом, но если он передает права аренды, то данная возможность исчезает до момента расторжения договора.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В СУБАРЕНДУ.

Первое условие. По закону сдавать недвижимость в субаренду Арендатор вправе только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

Второе условие, в соответствии п.1 ст. 322 ОКТ, «Арендатор может полностью или частично сдать арендуемое имущество в аренду и передать свое право пользования третьим лицам, при условии, что такая сделка не влечет за собой причинение убытков Арендодателю.». Это положение рассматривается как повторение ст. 259 упраздненного Обязательственного Кодекса под номером 818 и делает возможным субаренду для всех арендных отношений. В рамках данного положения Арендатор может полностью или частично сдать в аренду арендованное имущество при условии, что он не причинит сданному имуществу какого-либо вреда или ущерба.

Третьим условием, следует отметить, что Субарендатор не может использовать сданное в субаренду имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены основным договором аренды.

Четвертое условие. Субарендатор также не вправе вносить в сданное в субаренду имущество изменения, влекущие его ухудшение. Это правило, в частности, изложенное в п.3 ст. 322 ОКТ, гласит следующее: «Арендатор несет ответственность перед арендодателем, если субарендатор использует арендованное имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены договором аренды.». Это положение, регулирующее правила сдачи недвижимости в субаренду, является обязательным. Следовательно условия договора аренды с субарендатором не может быть изменено в ущерб Арендодателя.

СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

Согласие на субаренду владельцу необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение Арендатора. На практике большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях собственник (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других — позволяет, но каждый раз требует обращаться к Арендодателю за получением разрешения. Владелец недвижимости может предварительно дать добро на право передачи арендованного имущества в субаренду (или запретить, или разрешить с некоторыми оговорками) и предоставить пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать Субарендаторов.

Отметим, что Арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки. Следовательно, без согласия Арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть, как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола к основному договору аренды. Иными словами, основное правило, если Арендодатель в письменном виде не предоставил права сдавать в субаренду арендованное имущество, любые сделки, связанные с имуществом между Арендатором и Субарендатором, будут считаться незаконными.

УСЛОВИЯ О СРОКАХ И ФОРМЫ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Следует помнить, что соглашение субаренды (поднайма) в Турецком праве есть производная, поэтому не может быть заключено на срок, превышающий период действия основного договора аренды.

Потенциальным Субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения сторон (между Арендодателем и Арандатором), обратить внимание на срок его действия и возможности досрочного расторжения. Поэтому если срок основного договора аренды меньше срока предпологаемой субаренды, до заключения договора субаренды правильнее будет Арендатору обратиться Арендодателю и договорится об условиях продления основного договора аренды пропорционально предпологаемой договора субаренды.

Типовой договор субаренды квартиры (коммерческого офиса) должен подразделяться на следующие смысловые разделы:

Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адрес официальной регистрации и т.п.).
Предмет по контракту с указанием адреса фактического местонахождения жилья, с указанием его основных характеристик.
Порядок расчетов.
Порядок приема-передачи недвижимости.
Обязанности сторон договора.
Возможные риски и средства их устранения в договоре субаренды.
Условия, позволяющие прекратить отношения.
и иные предусмотренные действующим законодательством условия договора.

Заказать образец договора субаренды недвижимости между физическими или юридическими лицами можно воспользовавшись услугами нашей компании.

В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:

** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ

** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?

** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

** СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Согласно положениям, ст. 322 ОКТ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии закона сдавать арендованное имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласия Арендодателя. Законодатель прямо устанавливает письменную форму, в которой должно быть четко выражена воля Арендодателя (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении к договору аренды, в письме, в протоколе и пр.). Для того чтобы избежать необходимости при оформлении каждой заключаемой сделки одобрения владельца, можно сразу же прописать такую возможность в договоре аренды, подготовив документ уже сразу с правом субаренды.

Таким образом, заключать договор субаренды, Арендатор в праве после полученного от Арендодателя открытого одобрения, или в случаях если в тексте договора аренды включено условие, которое предоставляет Арендатору право сдавать арендованное имущество в субарендальное пользование[1]. В этом случае отдельного одобрения получать не требуется. Если Арендодатель дал согласие на субаренду, но при этом не согласовал предельного срока, Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения Арендодателя.

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? Если Арендатор заключил договор субаренды без согласия Арендодателя, то Арендодатель имеет право требовать расторжение договора аренды и возмещение ему убытков в связи с тем, что пользование имуществом Арендатором не соответствует условиям договора аренды.

Как только Арендодатель узнает о сделке Арендатора с Субарендатором, после уведомления о нарушении условий договора, может начать судебный процесс с требованием расторжения субаренды или же арендного договора. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или расторгнутому) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей сроки фактически прожитого периода. Следовательно, сумма, заплаченная по договору субаренды, будет вычтена за фактическое пользование до решения суда о расторжении договора субаренды.

Следует еще раз обратить внимание: ОКТ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между Арендатором и Арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение Арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в рамках сроков указанных в нормах законов Турции. Данные положения означает, что к исковому заявлению Арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в турецкий суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения Арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения Арендатору. В противном случае иск Арендодателя будет отклонен.

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Владелец недвижимости (или его представитель) и Субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если Субарендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед владельцем отвечает Субарендодатель. Исходя из этого некоторые Субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а Субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону Субарендатор несет ответственность перед Арендодателем и Арендатором, и они оба могут предъявлять судебные иски.

Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:

Если Арендодатель не давал право на пересдачу арендованного имущества другим людям, и это не прописано в договоре. В судебной практике данный случай решается в пользу Арендодателя. Следовательно, связь между Арендодателем и Субарендатором является незаконной, в то же время отношение между Арендатором и Субарендатором являются заключенными и ответственность сторон продолжает действовать по отношению друг к другу.
Если основной договор аренды закончился или был расторгнут, документ о пересдаче недвижимости (субаренды) автоматически оказывается недействительным.
Если Арендатор по основному договору аренды арендовал квартиру для проживания с семьей, затем без получения одобрения супруги сдал недвижимость в аренду Субарендатору.

Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:

Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом Арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре или по общим правилам прописанные в законе.
Арендатор по какой-то причине попросил Субарендатора найти себе другое место проживания.
Субарендатор нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
Арендодатель выдвинул право расторжение договора аренды.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором аренды, при досрочном или в установленных законом сроках прекращении договора аренды, прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае Субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, Субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь Арендатору.

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ПО ТУРЕЦКОМУ ПРАВУ?

Когда договор субаренды прекращается, то в соответствии с нормами ст. 334 ОКТ Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если Субарендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендатор вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендатору убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.

После расторжения договора, стороны должны составить передаточный акт, по которому субарендатор вернет объект Арендатору. Акт должны подписать обе стороны, даже если у Арендатора есть претензии к состоянию объекта. По правилу, Арендатор не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и Субарендатор возвращает ему объект, поэтому акт лучше подписать. А претензии к Субарендатору можно предъявить и позже, например, в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.

Каким бы ни был договор аренды, расторгнув его Субарендатор должен передать ключи от дома или рабочего офиса Арендатора. Датой официального выселение из арендованного помещения будет считаться дата подписания протокола или сдачи ключей. Пока Субарендатор не сдаст ключи у Арендатора нет прав заходить или заселять в помещение новых жильцов.

Что делать в случае, если арендатор не хочет принимать ключи от арендованного помещения? В этом случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь, и мы поможем правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.

НЕЗАКОННАЯ СУБАРЕНДА В ТУРЦИИ

Не удовлетворяясь законной маржой, некоторые Арендаторы часто сдают арендованные площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране. В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам Арендатор, который пересдал квартиру самовольно и скрыл доход от налоговой службы, так и Субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за арендованное (съемное) жилье в Турции, даже не поинтересовался, на каких правах Арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье Арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях.

Обратите внимание, незаконная аренда или неправомерное поведение со стороны Субарендаторов ставит под угрозу договор аренды Арендатора с Арендодателем. Арендодатель имеет право напрямую обращаться к Субарендаторам с жалобами или уведомлениями, но в конечном итоге Арендатор несет полную ответственность за общее выполнение обязательств по договору своих Субарендаторов. Поэтому не затягивайте с расторжением договора субаренды, если Субарендатор не вносит арендную плату вовремя или не соблюдает правила договора. Не забывайте следовать юридическим правилам в отношении сроков уведомления.

ВЫВОД

Субаренда в контексте Обязательственного Кодекса Турции представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей. На первый взгляд такой вид аренды является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения. Часть арендованных площадей или офиса по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, Арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды. Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска. Однако данный риск в большей степени принадлежит Арендатору. Поэтому прежде чем передавать часть недвижимости в субаренду, необходимо еще раз проверить на платежеспособность предпологаемого Субарендатора.

В серии арендного права Турции предлагаем так же прочитать следующие статьи:

** ПОНЯТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

** ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ

** НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

** ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

** ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

** КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) КВАРТИРЫ В ТУРЦИИ ?

** АРЕНДА В ТУРЦИИ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

** ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

** СТРАХОВОЙ (ГАРАНТИЙНЫЙ) ДЕПОЗИТ В АРЕНДНОМ ПРАВЕ ТУРЦИИ (KİRA DEPOZİTOSU)

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКЕ, ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.

ССЫЛКИ И РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

[1] T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

2004/10420
2005/772
8.2.2005

TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması-Akde Aykırılık Nedeniyle )
AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması Nedeniyle )
KİRALANANIN BAŞKASI TARAFINDAN KULLANILMASI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralayanların İhtarname Tanzimine Kadar Kiralananda Davalı Şirketin oturmasına Zımnen Muvafakatinin Olması )
ALT KİRA ( Kiralananda Başkasının Oturması-Davacıların Zımni Muvafakatleri Nedeniyle Akde Aykırılıktan Bahsetmelerinin İyiniyet Kurallarına Aykırılık Teşkil Etmesi )
İYİNİYET ( Kiralananda Başkasının Oturmasına Zımni Muvafakat Edilmesi-Buna Rağmen Akde Aykırılıktan Bahsedilmesinin İyiniyet Kurallarına Aykırı Olması )

818/m.259

6570/m.12

ÖZET :Davacıların kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde duruşmalı olarak istenilmiş ancak davanın yalnızca tahliye istemine ilişkin bulunması nedeniyle duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, davalılardan Kerim’in 1.6.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiralananda kiracı olarak bulunduğunu, davalı kiracının kiralananı diğer davalı K.. Gıda Limited Şirketine kullandırdığının tesbiti üzerine davalılara ihtarname gönderildiğini, ancak davalı şirketin kiralananı kullanmaya devam ettiğini öne sürerek akde aykırılık nedeniyle davalıların kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalılar vekili K… Gıda Limited Şirketinin 1995 tarihinden beri faaliyette bulunduğunu, sözleşmede devir yasağı bulunmadığını, Kerim’ın şirketin ortağı olduğunu, işyerinin başkasına devredilmesinin söz konusu olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Davacılar ile davalılardan Kerim arasında yapılan 1.6.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesinde kiracının devir hakkının bulunmadığı belirtilmiştir. Davalılardan Kerim’in diğer davalı K… Limited Şirketinin ortağı olduğu, söz konusu şirketin 1995 tarihinden beri faaliyet gösterdiği anlaşılmaktadır. Dinlenen davalı tanıkları kiralananı 1995 tarihinden beri davalı şirketin kullandığını, zaman zaman davacıların kiralanana uğradıklarını, kiralananı davalı şirketin kullandığını bildiklerini ve ses çıkarmadıklarını söylemişlerdir. Dosyada mevcut 2000 ve 2001 yıllarına ilişkin banka ekstrelerinden bazı aylar kiralarının da davalı şirket tarafından davacıların banka hesabına yatırıldığı görülmüştür. Bu durumda ihtarname tanzimine kadar kiralananın davalı şirket tarafından kullanılmasına davacıların zımnen muvafakat ettikleri, akde aykırılığın giderilmesi için davalılara gönderilen ihtarnamenin 3.8.2001 tarihinde keşide edildiği davanın uzun bir süre geçtikten sonra 5.6.2003 tarihinde açıldığı, davacıların bu davranışlarıyla da kiralananın davalı şirkete devrine zımnen muvafakat ettikleri, sonradan dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istem gibi karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 8.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alt Kira Sözleşmesi Hakkında Yargıtay Kararları

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

2011/3-749
2012/50
8.2.2012

KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ ( Davacı ile Dava Dışı Dernek Arasındaki Kira Sözleşmesinin Alt Kira Olduğunun Kabulü – Davacının Dava Dışı Derneğin Davalı Belediye ile Yaptığı Kira Sözleşmesi Gereği Kira İlişkisinde 1. Kiracıya Bağlı Olduğu )
ALT KİRACININ KİRACILIK SIFATININ SONA ERMESİ ( Davacının 1. Kiracının Davalı Belediye ile Yaptığı Kira Sözleşmesinden Doğan Haklarını Kullanabileceği/Eldeki Davada Alt Kira İlişkisinin Bulunduğu/Kiranın Devrinin Sözkonusu Olmadığı/Alt Kira )
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ( 2. Kiracı Olarak Büfeyi Kullanan Davacının Alt Kiracı Olması Nedeniyle 1. Kiracının Davalı Belediye ile Yapmış Olduğu Kira Sözleşmesine Tabi Olduğu – Belediyenin Kira Sözleşmesini Feshinin Bağlayıcı Olduğu )
ALT KİRA İLİŞKİSİ ( 1. Kiracı Dava Dışı Derneğin Mahkeme Kararıyla Dağılması Nedeniyle Davalı Belediyenin Kira Sözleşmesini Feshettiği – Kira Sözleşmesinin Feshi İle 2. Kiracı Davacının da Kira Sözleşmesinin Sona Ereceğinin Kabulü )
KİRANIN DEVRİ İLİŞKİSİ ( Kiracı ile Alt Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişki ile Kiracı ile Devrolunan Arasındaki Hukuki İlişkinin Birbirinden Farklı Olduğu – Davacının Yapmış Olduğu Sözleşmeden Alt Kira İlişkisinin Bulunduğunun Kabulü Gereği )
KİRACILIK SIFATINA ZIMNEN MUVAFAKAT ( Taşınmazını Kiralama Konusunda Yasal Sınırlamalara ve Özel Hükümlere Bağlı Bulunan Davalı Belediyenin Davacının Kiracılık Sıfatını Zımnen Kabul Etmediğinin Kabulü – Kiracılık Sıfatının Tespiti Davası )
ZIMMEN MUVAFAKAT İLE KİRA SÖZLEŞMESİ KURULAMAMASI ( Davalı Belediyenin Taşınmaz Kira Sözleşmesi Yapmasının Yasal Olarak Belirli Koşullara Tabi Olduğu – Belediyenin Zımmen Muvafakat Ederek Kira Sözleşmesi Kurulmasının Mümkün Olamayacağı )

818/m.238,259

4721/m. 2

ÖZET : Dava, kiracılık sıfatının tespitine ilişkindir. Davalı ile dava dışı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davacının dernek ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği uyuşmazlık konusudur. Burada “alt kira” ve “kiranın devri” kavram ve kurumlarının irdelenmesi gerekmektedir.Dava dışı Dernek ile davacı arasında alt kira ilişkisinin kurulduğu belirgin olmakla, uyuşmazlık buna dair hükümlere göre çözümlenmelidir. Kiralayan belediyeye ait taşınmaz, dava dışı kiracı derneğe kiralanmış ve dava dışı kiracı tarafından da üçüncü kişi ( alt kiracı ) durumundaki davacıya kiralandığına göre, alt kiracı davacının kira ilişkisi, ancak kiracıya ( kendisine kiralayan kiracıya ) bağlı olarak varlığını sürdürecektir. Bu sebeple 2. kiracı ( alt kiracı ) durumundaki davacı, 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ona bağlı olarak kullanan durumunda olmakla; davalı kiralayan ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki davacının kiracılığı da son bulacaktır.Bu nedenle, davalı belediye ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının kiracılığı da, kendi akidi olan kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Zira, kiralayan ( davalı ) ile alt kiracı ( davacı ) arasında sözleşmesel bağlantı bulunmamaktadır.Öte yandan, taşınmazlarını kiralama konusunda yasal sınırlamalara ve özel düzenlemeye tabi Davalı Belediyenin, zımnen davacının kiracılık sıfatını kabul ettiğinin, kabulü de mümkün değildir.Hal böyle olunca, dava dışı kiracı derneğin dağılması sebebiyle kiralayan davalı tarafından bu taraflar arasındaki kira sözleşmesi feshedildiğinden, dava dışı kiracı ile davacı arasındaki alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholduğunun kabulü gerekir.Davacı, kira parasını kendi kiralayanı olan dava dışı Derneğin banka hesabına yatırmakta, Dernek ise Belediye veznesine ödeme yapmaktadır. Davalı ile ( dava dışı olan 1. kiracı ) Dernek arasında kiranın devri söz konusu olmadığı gibi, “taşınmaz kira sözleşmesi” yapması yasal olarak belirli şartlara tabi tutulan davalı tüzel kişilik olan Belediye’nin zımnen muvafakat vermesi de olanaklı değildir.Olayın bu özelliği de dikkate alındığında T.M.K.’nun 2. maddesinin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez. Mahkemece; davalı tarafından davacının kiracılığına zımnen muvafakat gösterildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilip, bu kararda direnilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki “kiracılığın tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Muğla Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 19.11.2009 gün ve 2008/654 E., 2009/920 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 1.6.2010 gün ve 2010/9107-9681 Sayılı ilamı ile;

( … Davacı vekili dava dilekçesinde, davaya konu büfenin davalı belediye tarafından dava dışı Ortobedik Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneğine 28.7.1998 başlangıç tarihli sözleşme ile kiraya verildiğini, davacının da sözkonusu dernekten 1.4.2000 tarihli kira sözleşmesi ile alt kiracı olarak taşınmazı kiraladığını, davalı belediyenin dernek ile yaptıkları kira akdinin feshedildiğini, davalı tarafından davacıya tahliye etmesi için ihtarname gönderildiğini, oysa kiraların davacı tarafından davalıya ödendiğini belirterek davacının kiracılık sıfatının tesbitini talep etmiştir.

Davalı belediye vekili cevabında, kira sözleşmesi yaptıkları kiracı derneğin kendiliğinden ortadan kalktığını, kira sözleşmesinin feshedildiğini, davacının 1.1.2008’den beri işgalci olduğunu beyan etmiştir.

Mahkemece; davanın kabulüyle davacının 10 yıldır kiracı sıfatı ile kullandığını, derneğin davacıya devrine zımnen muvafakat gösterdiklerini belirterek davacının büfede kiracı sıfatı ile bulunduğunun tesbitine karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davalı belediye ile dava dışı Ortobedik Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneği arasında düzenlenen 28.7.1998 tarihli kira sözleşmesinin 3. maddesine göre derneğin, “belediyenin yazılı izni olmadan devir edemez” koşuluna rağmen davacıya 1.4.2000 tarihli alt kira sözleşmesi gereğince devrettiği ve davacının en son aylık 94 TL kira ödediği anlaşılmaktadır. Dava dışı derneğin kendiliğinden ortadan kalkması sonucunda davalı belediye ile yaptıkları kira sözleşmesi de fesh edilmiş, belediyenin davacıya gönderdiği 27.2.2008 tarihli ihtarname ile davacının tahliyesi talep edilmiştir.

Davada uyuşmazlık, davalı ile dava dışı kiracı dernek arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davacının dernek ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Davalı ile dava dışı dernek arasındaki kira sözleşmesinin 1.1.2008 tarihi itibariyle feshedildiği ihtilafsızdır. Alt kiracının kira ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Taşınmaz, kiracı tarafından 3.kişiye ( alt kiracıya ) kiralandığında kira ilişkisinin tarafı olarak kiracılık devam eder. Alt kiracı, kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez. Bu sebeple davalı belediye ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının da kiracılığı kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Çünkü kiralayan ( davalı ) ile alt kiracı ( davacı ) arasında sözleşmesel bağlantı yoktur.

İkinci kiracı ( alt kiracı ), 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır. Alt kira sözleşmesinin ilk sözleşmenin ayakta kaldığı sürece geçerli olduğu ve ilk sözleşmenin feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholunmuş sayılacağı düşünülmeden, mahkemece; davalı tarafından davacının kiracılığına zımnen muvafakat gösterildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir… ),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

H.G.K.nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece, “… Sözleşme ile davaya konu taşınmazı davalı Muğla Belediyesi’nden kiralayan Ortopedik Özürlüler Derneği Muğla Şubesinin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verilmiş ise de, davalı Belediye Başkanlığının davacı C. B. ‘in davaya konu taşınmazı 1999 yılından 2008 yılına kadar kiracı olarak işletmesine muvafakat ettiği ve davacının bu yeri 10 yıl gibi uzunca bir süre işletmesinden sonra, kiracı derneğin kendiliğinden sona erdiğinin tespitine karar verildiğinden bahisle, davacı hakkında başlattığı fuzuli işgal işleminin ve davacının kiracılık sıfatına karşı koymasının, iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı…” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarda başlık bölümünde gösterilen sebeplerle bozulmuştur.

Mahkemece önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davalı vekili getirmiştir.

Direnme yoluyla H.G.K.’nun önüne gelen uyuşmazlık; dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu, buradan varılacak sonuca göre davalı ile dava dışı kiracı dernek arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda, davacının kiracılık ilişkisinin de sona erip ermeyeceği, davacının kiracılığının davalı tarafından zımnen kabul edilip edilmediği,noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle, dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği ile davacı arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu hususu, çözümlenmelidir.

Bunun hususun çözümünden sonra da, kiralayan davalı Belediye ile kiracı Dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshi durumunda bu feshin dava dışı Dernek ile davacı arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durulmalıdır.

Hemen burada “alt kira” ve “kiranın devri” kavram ve kurumlarının irdelenmesinde yarar vardır:

Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir.

818 Sayılı B.K.’nun 238. maddesi hükmü gereğince “Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder”.

Sözleşmenin meydana gelmesi için, önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne ( şey ), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekir.

Anılan Kanunu’nun 259. maddesi hükmü gereğince;

” Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir 3. şahsa ferağ edebilir.

İkinci müstecir, 1. müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; 1. müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur.

Mucir, 2. müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır”.

Bir başka deyişle kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir.

Burada iki durum söz konusu olup; birincisi kiracının kiracısı, ikincisi de kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesidir.

Alt kira sözleşmesi, alt kiracıya ilk kiralayana karşı hiçbir hak vermemesine karşılık, kiranın ( yani kullanma hakkının ) devrinde aksi durum söz konusudur. Devrolunan, devre dayanarak kiralayandan kiralanan şeyin ( nesnenin ) teslimini ve sözleşmeye uygun durumda korunmasını ( bulundurulmasını ) isteyebilir.

Ne var ki, bir tarafta kiracı ile alt kiracı arasındaki hukuksal ilişki, diğer tarafa kiracı ile devrolunan arasındaki ilişki de birbirinden farklıdır. Birincisi kanunun kira hükümlerine bağlıdır, sonuncusu ise temlike ( alacağın temlikine ) dair hükümlere ve buna temel oluşturan hukuksal işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Bu temlik ivazlı ise satış, ayni sermaye koyma gibi, ivazsız ise bağışlama, vekalet gibi bir sebebe dayanabilir. Bu sebeple kullanma hakkını devreden kiracı, kendi karşı alacağı için devrolunanın kişisel mallarında hapis hakkına malik olmadığı halde alt kirada ilk kiracı 2. kiracıya karşı hapis hakkını haizdir; zira ondan kira alır ( Geniş bilgi için B.K.. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, Ank. 1985, sh. 154 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1980, sh. 484 vd; Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1977, sh. 231 vd ).

Alt kirada 1. kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla 1. kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Oysa kiranın devrinde 1. kiracının kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan devralana geçer ( Tandoğan, sh. 157 ).

Öte yandan; kiralayan ve alt kiracı arasındaki ilişkiye gelince; üçüncü kişiler arasında kurulan alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmaz. Şöyle ki: alt kiracı kiralayana karşı hiçbir talep hakkına sahip değildir. Zira ona ( kiralayana ) karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu sebeple alt kiracı, kiralanan nesnenin ( şeyin ) teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına ( ilk kiracı ) karşı dava açmak zorundadır. Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının ( alt kiracının ) da kira süresi sona erer:Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Von Tuhr’un da işaret ettiği gibi, 2. kiracı 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır ( Feyzioğlu, sh. 487 ). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan ( kiralanandan ) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir ( Becker, sh. 287, 288 ve 290 ).

Kira sözleşmesinin feshedilmesinin alt kiracı bakımından, hakkın kötüye kullanılması olup olmadığı hususunun 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinin 2. fıkrası ışığında çözümlenmesi gerekir. Adı geçen fıkra hükmüne göre; “Bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suiistimalini kanun himaye etmez” Fakat, hakkın açıkça doğruluk ve güven koşullarına göre belirlenen kapsam ve sınırlarının aşılması suretiyle kullanılsa bile, bundan ( yani hakkın kullanımından ) başkalarının zarar görmesi ya da zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olması gerekir. Zarardan amaç, başkalarının hukuken korunan maddi veya manevi yararlarının ihlalidir. Yukarıda açıklandığı üzere davalı ( alt kiracının ) davacı ( ilk kiralayana ) karşı hiçbir hakkı bulunmamaktadır.

Nitekim, H.G.K.’nun 3.10.2001 gün ve 2001/6-653 E. -2001/672 K; 10.10.2001 gün ve 2001/6-942 E, 2001/696 K.; 2001/6-1042 E, 2001/1030 K. sayılı kararlarında da aynı hususlar vurgulanmıştır.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde:

Davalı belediye ile dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği arasında düzenlenen Muğla İkinci Noterliği’nin 3.8.1998 gün ve 8981 yevmiye numaralı 28.07 1998 başlangıç ve 31.12.1998 bitiş tarihli kira sözleşmesi uyarınca Muğla İli, Emirbeyazıt mah. bulunan büfe Muğla Belediye Başkanlığı tarafından “Ortopedik Özürlüler Derneği adına büfe olarak kullanılmak üzere” aylık 5.000.000 TL bedelle Ortopedik Özürlüler Derneği’ne kiraya verilmiştir.

Kira Özel Şartnamesinin;

maddesiyle büfenin açık arttırma ile kiraya verileceği;

“Kira Bedeli ve Ödemeler” başlıklı D bendinde, kira süresinin bitmesinden en geç bir ay evvel tarafların yazılı olarak mukavelenin feshini isteyebileceği aksi takdirde kiranın yenilenmiş akdedilip idarenin tespit edeceği kira miktarının geçerli olacağı;

“Mukavelenin Yürürlükten Kalkması” başlıklı B bendinde, kiracının vefatı hali;

Kiracının Yükümlülükleri” başlıklı kiracı dernek tarafından imzalı belgenin;

maddesinde; Belediyenin yazılı izni dışında kiralanan yerin açık ve gizli 3. bir şahsa kısmen veya tamamen devir etmemeyi, kiralamamayı, kendisine ortak yapmamayı kabul ve taahhüt edeceği;
maddesinde; kiracının kiraladığı işyerini bizzat kullanmak mecburiyetinde olduğu, hiçbir şekilde hizmet dışı bırakamayacağı, aksi halde tahliye ettirilerek geri alınacağı;kararlaştırılmıştır.

Davalı Belediye’nin kiracısı olan dava dışı Dernek tarafından, sözleşmedeki “belediyenin yazılı izni olmadan devir edemez” koşuluna rağmen 3.4.1999 tarihli ihale ile kiralanan, davacıya kiralanmış; bir yılın dolmasından sonra da 1.4.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır.

1.4.2000 başlangıç tarihli bu sözleşmenin;

Hususi Şartlar 1. maddesinde: işbu kira kontratosuna ekte bulunan Ortopedik Özürlüler Derneği Muğla Şubesinin kira sözleşmesi hükümlerinin dahil olacağı kararlaştırılmıştır.

Dava dışı derneğin mahkeme kararı ile 3.7.2007 tarihinde kendiliğinden ortadan kalkması sonucunda belediyece, Muğla Valiliği’ne, tebligatlara cevap verilmediğinden bahisle dava dışı derneğin akıbeti hakkında bilgi istemiyle yazı yazılmış; Muğla Valiliği İl Dernekler Müdürlüğü’nün 12.2.2008 tarihli cevabi yazısında; 15.2.1996 tarihinde kurulan Ortopedik Özürlüleri Koruma ve Güçlendirme Derneği Muğla Şubesinin T.M.K.nun 87/5 maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/1034 E.2007/556 K. sayılı kararı ile 6.7.2007 tarihinde kendiliğinden dağıldığına karar verildiğinin belirtilmesi üzerine davalı Belediyece kira sözleşmesi fesh edilmiştir.

Davalı Belediyenin davacıya gönderdiği 27.2.2008 tarihli ihtarname ile de, kira sözleşmesi feshedilen davacının, bu fesih sebebiyle fuzuli işgalci olarak bulunduğu kiralanandan tahliyesi istenmiştir.

Somut olayın açıklanan özellikleri ile dosyadaki bilgi ve belgelere göre; taraflar arasında yasal anlamda bir kira ilişkisinin kurulduğundan söz edilemez. Davacı, kira parasını kendi kiralayanı olan dava dışı Derneğin banka hesabına yatırmakta, Dernek ise Belediye veznesine ödeme yapmaktadır. Kira parasının ödenmemesi sebebiyle davalı Belediye tarafından dava dışı Dernek aleyhine icra takibine girişilmiştir.

Davalı ile ( dava dışı olan 1. kiracı ) Ortopedik Özürlüleri Koruma Derneği arasında kiranın devri söz konusu olmadığı gibi, “taşınmaz kira sözleşmesi” yapması yasal olarak belirli şartlara tabi tutulan davalı tüzel kişilik olan Belediye’nin zımnen muvafakat vermesi de olanaklı değildir.

O halde somut olayın bu özelliği de dikkate alındığında T.M.K.’nun 2. maddesinin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez.

Kaldı ki, hakkın kötüye kullanılması yasağı 2. derecede ( tali ) bir yol olup uygulanması mümkün bir kanun hükmü bulunduğu sürece bu kavrama başvurulamaz.

Dava dışı Ortopedik Özürlüler Derneği ile davacı arasında alt kira ilişkisinin kurulduğu belirgin olmakla, uyuşmazlık ta buna dair hükümlere göre çözümlenmelidir.

Kiralayan belediyeye ait taşınmaz, dava dışı kiracı derneğe kiralanmış ve dava dışı kiracı tarafından da üçüncü kişi ( alt kiracı ) durumundaki davacıya kiralandığına göre, alt kiracı davacının kira ilişkisi, ancak kiracıya ( kendisine kiralayan kiracıya ) bağlı olarak varlığını sürdürecektir. Bu sebeple 2. kiracı ( alt kiracı ) durumundaki davacı, 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ona bağlı olarak kullanan durumunda olmakla; davalı kiralayan ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki davacının kiracılığı da son bulacaktır.

Bu nedenle, davalı belediye ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının kiracılığı da, kendi akidi olan kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Zira, kiralayan ( davalı ) ile alt kiracı ( davacı ) arasında sözleşmesel bağlantı bulunmamaktadır.

Öte yandan, taşınmazlarını kiralama konusunda yasal sınırlamalara ve özel düzenlemeye tabi Davalı Belediyenin, zımnen davacının kiracılık sıfatını kabul ettiğinin, kabulü de mümkün değildir.

Hal böyle olunca, dava dışı kiracı derneğin dağılması sebebiyle kiralayan davalı tarafından bu taraflar arasındaki kira sözleşmesi feshedildiğinden, dava dışı kiracı ile davacı arasındaki alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholduğunun kabulü gerekir.

Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece, Mahkemece; davalı tarafından davacının kiracılığına zımnen muvafakat gösterildiğinden bahisle davanın kabulüne karar verilip, bu kararda direnilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

Bu sebeple direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarda gösterilen nedenlerden dolayı 6217 Sayılı Kanunun 30. maddesiyle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 Sayılı H.U.M.K.’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istenmesi halinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine, 08.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

……………………………………………………………………………………………………..

T.C.

YARGITAY

HUKUK DAİRESİ
2004/10420
2005/772
8.2.2005

TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması-Akde Aykırılık Nedeniyle )
AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralananın Başkası Tarafından Kullanılması Nedeniyle )
KİRALANANIN BAŞKASI TARAFINDAN KULLANILMASI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Kiralayanların İhtarname Tanzimine Kadar Kiralananda Davalı Şirketin oturmasına Zımnen Muvafakatinin Olması )
ALT KİRA ( Kiralananda Başkasının Oturması-Davacıların Zımni Muvafakatleri Nedeniyle Akde Aykırılıktan Bahsetmelerinin İyiniyet Kurallarına Aykırılık Teşkil Etmesi )
İYİNİYET ( Kiralananda Başkasının Oturmasına Zımni Muvafakat Edilmesi-Buna Rağmen Akde Aykırılıktan Bahsedilmesinin İyiniyet Kurallarına Aykırı Olması )

818/m.259

6570/m.12

KARAR : Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

641 Читателей Поблагодарили

Про Сейт-Абла Ибрагимов

Отставить отзыв Отменить ответ