ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Недвижимость в Турции, как коммерческий объект (инвестиции) пассивного дохода интересны тем, что в этой стране цены на недвижимость намного ниже, чем в некоторых городах бывшего союза и стран европейского союза. Однако, популяризация Турции и резкий рост молодого населения, делает инвестиции в недвижимость стабильно растущими.  Полезным будет подчеркнуть, в 2010 году население Турции было 72 млн человек, а на конец 2019 года население увеличилось до 84 млн человек. Следовательно благодаря высокому качеству жизни и стабильному спросу на недвижимость в стране, для долгосрочных инвестиций в жилую и коммерческую площадь в Турции на ближайшие 20 лет созданы идеальные условия. Например, если в 2015 году была продано 1.6 млн квадратных метров, то в 2019 году по инвестициям (в гражданство) недвижимость приобрели 48.844 человек и эта цифра составила 7.4 млн квадратных метров проданной общей площади. 

Среди потенциальных инвесторов в недвижимость Турции бытует мнение о высокой надежности и относительной доходности такого финансового инструмента, как инвестирование в недвижимость. В качестве аргументов в его пользу приводится постоянное подорожание квартир, возможность сдачи в аренду,  доступность и возможность одновременного сохранения капитала с получением небольшого, но стабильного дохода.

До недавнего времени  в Турции действовал принцип взаимности согласно которому  недвижимость могли покупать иностранные физические лица, если между страной иностранца и Турцией действовал международный принцип взаимности. Согласно принципу взаимности, если например в Казахстане гражданам Турции нельзя купить недвижимость, аналогичное правило действовало и на граждан Казахстана в Турции.   О приобретении недвижимости иностранными компаниями речи и быть не могло. По правилу принципа взаимности  иностранное государство наделяло граждан Турции такими же правами в отношении покупки недвижимости, как Турция наделяла иностранцев. Этот принцип отменили для физических лиц (и компаний, зарегистрированных в Турции), а взамен правительство Турции, несмотря на отсутствие принципа взаимности, составило список из 129 государств, граждане которых имеют право купить недвижимость в Турции. Затем, список стран был расширен до максимума. На сегодняшний день граждане иностранных государств могут приобретать недвижимость в Турции. Исключение составляют граждане таких государств как Северная Корея,  Армения, Южный Кипр и Куба. Страны бывшего союза и европейские государства вошли в список стран, граждане которых могут беспрепятственно приобретать недвижимость в Турции, данное положение действует ещё с 2002 года, поэтому процедура оформления сделок на покупку недвижимости физическим лицам упрощена.

БОЛЬШОЙ ВЫБОР ЖИЛЬЯ

За последнее десятилетие рынок турецкой недвижимости пополнился огромным количеством новых гостиниц, роскошных вилл на побережье, помещений под коммерческое использование и квартир и апартаментов в современных жилых комплексах. Это связано со стремительным развитием строительной отрасли страны, появлением новых надежных застройщиков, внедрением современных технологий, увеличением населения страны и желанием приобретать недвижимость иностранцами.

Интересный факт, количество объектов недвижимости на территории Турции, которые были проданы гражданам иностранных государств, в 2018-м существенно возросло. Так например, в 2018-м количество приобретенной иностранцами недвижимости в Турции возросло сразу на 78%, по сравнению с данными за 2017-й год. По данным ведомства государственного института статистики Турции, в 2018-м иностранцы приобрели в Турции почти 40.000 (39663) объектов недвижимости. Наибольшим спросом среди граждан иностранных государств пользуется жилье в Стамбуле (14270 объектов), Анталии (7938) и Бурсе (2720).Чаще всего недвижимость в Турции в прошлом году приобретали граждане Ирака (8205), Ирана (3652), Саудовской Аравии (2718) и России (2297).

КАТЕГОРИЯ ИНОСТРАННЫХ КОМПАНИЙ, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ

В предыдущих статьях мы рассказывали, что при приобретении недвижимости в Турции различают 3 вида иностранных лиц:

• Иностранные физические лица,
• Иностранные юридические лица, и
• Турецкие компании с участием иностранного капитала.

В       статье 35 Закона О Земельном Кадастре под номером 2644 указаны положения о приобретении недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами. Согласно статье 35, указанного закона, регулирующей правила о регистрации прав собственности, приобретение недвижимости в Турции иностранными юридическими лицами (компаниями, зарегистрированными в иностранном государстве) крайне ограничено. Однако компании зарегистрированные в Турции с иностранными участниками (капиталом), хоть и в ограниченном режиме, имеют право приобретать недвижимость в Турции.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.  

В статье 36 данного закона содержатся положения правил о компаниях с участием иностранного капитала. Граждане каких стран  вправе приобретать недвижимость в Турции – определяет Кабинет министров Турции. Руководство от 16/08/2012 года «Касающееся приобретения недвижимости и ограниченных вещных прав компаниями и дочерними предприятиями в рамках статьи 36, Закона 2644 «О регистрации прав собственности» и циркуляром под номером  2012/13(1735), так же является важной применимой нормой закона в Турции, регулирующей Закон О Земельном Кадастре. (16/08/2012 tarihli “2644 Sayılı Tapu Kanunun 36. Мaddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” ve 2012/13(1735) sayılı genelge)

Иностранные компании, зарегистрированные за рубежом, в соответствии с законодательством иностранного государства – обладают правом приобретать лишь ограниченные вещные права и недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики. Организациям с иностранными участниками, зарегистрированными в Турции, закон разрешает покупать недвижимость только если данные организации занимаются коммерческой деятельностью.  Вместе с этим,  различные фонды, ассоциации и др. некоммерческие юридические лица не могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в Турции. Если иностранные ассоциации, фонды хотят приобрести недвижимость в Турции, Консалтинговая Компания ЕвразиЯ может предложить различные схемы работы.

Иностранные компании, созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках международных соглашений или положений особых законов (составляющие исключение). Среди этих особых законов перечислены Закон О Нефти, под № 6491, «О Туристической Инициативе», под № 2634 и Закон «О Промышленно-Индустриальных Зонах» под № 4737. Для иностранных юридических лиц никаких законодательных ограничений на оформление залога или оформления ипотеки не существует.

Для более точного понимания возможности приобретения недвижимости в Турции иностранными компаниями, полагаю, удобнее будет рассмотреть данную тему разделив виды компании по национальному статусу. Первое – это приобретение недвижимости компаний, зарегистрированных в иностранном государстве и приобретение недвижимости компаний с иностранным капиталом, зарегистрированных в Турции.

А. ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ ИНОСТРАННЫМИ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

В этой главе речь пойдет о компаниях, зарегистрированных за территорией турецкого государства.

В Турции, приобретение недвижимого имущества и ограниченных имущественных прав иностранными юридическими лицами разрешается только коммерческим компаниям, наделенным особым статусом, учрежденным согласно законодательству соответствующей страны происхождения и обладающими правосубъектностью за пределами Турцецкой Республики.  Другими словами, иностранные юридические лица, которые учреждены в иностранном государстве, имеют право приобретать недвижимость в режиме узких ограничений. Данная процедура достаточно сложна и практически не применяется в Турции. Следовательно компании, зарегистрированной в Казахстане или в Беларуси или каких либо др. странах, даже если учредителями будут являться граждане Турции, крайне сложно приобрести недвижимость в Турции.

Некоммерческие организации (фонды, ассоциация и т.д.), де-юро, не разрешается приобретать недвижимое имущество и имущественные права в Турции. В то же время, коммерческим компаниям, учрежденным согласно законодательству соответствующей страны происхождения и обладающим правосубъектностью, в исключительных случаях может быть дано разрешение на приобретение недвижимости. Выдача разрешений допускается только согласно положениям международных соглашений, принципа взаимности или особых законодательных актов. К числу законодательных актов, содержащих исключения положения о недвижимости, относятся: Закон № 6491 «О Турецкой Нефти», Закон № 2634 «О Туристической Инициативе», Закон № 4737 «О Промышленно-Индустриальных Зонах» и т.д

При залоге недвижимого имущества в пользу данных коммерческих компаний ограничения не применяются.

ПРИМЕЧАНИЕ: В отношении залога установлено исключение, согласно которому не существует ограничений на оформление залога недвижимости в пользу иностранных физических и юридических лиц.

Б. ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ОГРАНИЧЕННЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ КОМПАНИЯМИ С ИНОСТРАННЫМ КАПИТАЛОМ, УЧРЕЖДЕННЫХ В ТУРЦИИ

Предыдущая глава гласила о том, что согласно статье 35, Закона О Земельном Кадастре указано, что иностранные компании, которые приобретают правосубъектность в соответствии с юрисдикцией своих (иностранных) стран происхождения, имеют право приобретать собственность на основании исключительных положений определенных законов, таких как Закон № 6491 «О Турецкой Нефти», Закон № 2634 «О Туристической Инициативе», Закон № 4737 «О Промышленно-Индустриальных Зонах» и т.д. Однако, компании с иностранным капиталом, зарегистрированные в Турции, имеют больше возможностей. Для начало хотелось бы кратко перечислить виды юридических лиц, которые могут зарегистрировать иностранцы в Турции. Коммерческий кодекс признает следующие формы турецких юридических лиц: Общества С Ограниченной Ответственностью (Limited Şirket), Акционерные Общества (Anonim Şirket), Командитные Компании (Komandit)  и Коллективные (Kollektif) Компании.

Помимо вышеупомянутых типов компаний, турецким законодательством признаются следующие юридические лица, а именно: коммерческие партнерства (Коллектиф Ширкет и Командит Ширкет).   Обычные товарищества не считаются юридическими лицами, хотя их существование не запрещено.

• Акционерное общество (Anonim Şirket)требует наличие как минимум одного акционера и по типу может быть как закрытым так и открытым. Закрытое акционерное общество должно иметь минимальный уставной капитал в размере 50.000 TL, а минимальный акционерный капитал открытого акционерного общества зависит от рода деятельности компании.
• Общество с Ограниченной Ответственностью в Турции (Limited Şirketi) формируется как минимум одним акционером с уставным капиталом не менее 10.000 TL. Минимальный уставной капитал должен быть депонирован в течении двух лет. Общее количество акционеров не может превышать 50 участников. Управление компанией с ограниченной ответственностью может быть обеспечено директором компании или советом управляющих, которые могут избираться не из участников компании.

Обычно для упрощенного ведения бизнеса иностранцы в Турции регистрируют Акционерные Общества и Общества с Ограниченной Ответственностью. 

Компании с иностранным капиталом, зарегистрированные в Турции, приобретают свою правосубъектность в соответствии с турецкими нормами закона. В зависимости от доли в компании, которая  принадлежит иностранному лицу, компания  частично или полностью имеет законное право приобретать недвижимость в Турции в соответствии со статьей 36 Закона «О Земельном Кадастре». Турецкие компании с иностранным капиталом считаются если по крайней мере 50 процентов акций иностранца контролируются индивидуально или коллективно иностранными инвесторами или, если иностранные инвесторы (участники компании) даже не имея 50% акций в данных компаний, имеют право назначать или упразднять полномочия руководителей этих компаний. Другими словами, чтобы компания была полностью турецкой компанией и имела право на приобретение недвижимости в неограниченных количествах, не более 49% контрольных акций этой компании должно принадлежать  иностранцам, а 51% контрольных акций должны находится у граждан Турции.  Следовательно, в перечисленных ниже случаях, компании, учрежденные в Турции в качестве юридических лиц, относятся к категории компаний, находящихся в собственности иностранного лица и имеют ряд ограничений в приобретения недвижимости. Это компании в которых:

• Иностранным участникам (инвесторам) принадлежит пятьдесят или более процентов акций;
• Иностранные участники (инвесторы) имеют право назначать или отстранять от полномочий большинством голосов директора или председателя совета директоров компании.

Турецким компаниям, где собственниками являются иностранные лица, разрешается приобретать ограниченное в количестве недвижимое имущество согласно устава компании и с целью реализации определенного проекта. Все другие положения где участниками компании являются инвесторы, которые находятся в меньшинстве имеют право приобретать недвижимость так же как приобретают недвижимость турецкие юридические лица. Например, в турецкой компании, где большинство участников или акций являются иностранцы, согласно уставу компании для приобретения земли должны предоставить рабочий проект для реализации определенной (строительство гостиницы, выращивание бананов в Анталии и тд) задачи.

Компании с иностранным капиталом, зарегистрированные в Турции или иностранные компании, зарегистрированные в иностранном государстве прежде чем приобрести недвижимость должны подать заявку о намерении приобретения недвижимости в управление области или провинции, в которой находится данный объект.

В перечисленных ниже случаях брать разрешение на покупку недвижимости в управлениях области или провинции не требуется. В нижеперечисленных случаях заявка может подаваться непосредственно в Управление Кадастром без предварительно полученного на данное действие разрешения:

• Оформление залога;
• Приобретение недвижимого имущества в рамках осуществления залогового права бенефициаром залога;
• Передача прав собственности или ограниченных имущественных прав на недвижимость в связи со слиянием или разделением компании;
• Приобретение недвижимости в промышленных зонах, зонах технологического развития и свободных экономических зонах;
• Приобретение недвижимости в рамках операций, считающихся операциями займа согласно применимому банковскому законодательству, или в целях получения причитающихся средств по закону Турецкой Республики.

ПРАВОВЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ ИНОСТРАННЫМИ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

• До недавних изменений в законе Турции, иностранные граждане имели право на приобретение недвижимости, суммарная площадь которой по всей территории страны не превышала бы 2,5 га, при этом, в соответствии с предыдущей версией закона от 2006 года, право на увеличение данной цифры до 30 га было за Советом министров. Поправки, принятые в 2012 году позволили на законодательном уровне турецким компаниям с иностранным капиталом приобретать максимальную площадь недвижимости и земли размером до 30 га. Следовательно общая площадь всех участков земли и ограниченных вещных прав, которыми может владеть одна иностранная компания, зарегистрированная в Турции, не должна превышать 30 гектаров. При желании (если будет потребность), Президент страны или Совет Министров имеет полномочия увеличить этот порог в два раза, до размера в 60 га земли. Сразу нужно оговориться, определенных разграничений размера площади по типу жилые или производственные – не существует. Однако, не будем забывать о 30 гектарах, поэтому комментируя букву закона можно сказать, что жилая или производственная площадь не может превышать размера в 30.000 м² на одну компанию. Естественно ограничение территории 10% от общего порога определенного района может быть применено лишь для земельных участков. 
• Президент или Совет министров имеет право ограничивать покупку недвижимости по идентификации физического лица. Другими словами, если иностранное физическое лицо было задейственно в каких либо действиях или движениях, порочащих или нарушающих интерес и конституционный строй Турецкой Республики, таким нарушителям будет отказано в покупке недвижимости.
• Существуют так же ограничения на покупку земли в определенных политическо-стратегических регионах Турции. Другими словами, турецкие компании с иностранными участниками не имеют право приобретать и арендовать недвижимость, которая находится на территории военных и стратегических зон. Существует список территорий объектов недвижимости, запрещенных для продажи, утвержденный Министерством Градостроительства. В первую очередь это объекты стратегического и военного назначения и значимые для государственной безопасности геополитические территории Турции. Приобрести или арендовать недвижимость, которая находится в особой зоне безопасности или стратегически в важном районе, можно только получив разрешение местного губернатора. Чтобы не потерять активы, прежде чем заключать договор купли-продажи, в обязательном порядке следует уточнить расположение выбранной недвижимости относительно стратегических военных объектов и до момента переоформления жилья или земли получить разрешение военного ведомства. Конечно же легче всего выдать доверенность и передать бумажную работу риэлторам или юристам.
• Максимальный размер всех участков земли, принадлежащих компании с иностранным капиталом в населенном пункте, не должен превышать 10% от общей площади населенного пункта. Другими словами, даже если компания является одной из богатейших компаний, владелец которой находится в списке форбс, то все равно не сможет выкупить весь определенный район в городе Измир. Компания сможет приобрести землю до 10% от свободного порога разрешенной территории определенного района. Если в определенном районе иностранцы выкупили 8% от общей территории, компания с иностранным капиталом в данном районе сможет приобрести не более оставшегося 2%-ного свободного порога, разрешенного для приобретения иностранными лицам.
• Существуют так же ограничения на покупку земли в определенных политическо-стратегических регионах Турции. Данное правило может изменяться время от времени, а источник данного правила можно получить лишь обратившись в Департамент по Делам Иностранцев Главного Кадастрового Управления Министерства Охраны Окружающей Среды и Городского Планирования Турецкой Республики. Например турецкие компании, где участниками являются граждане Украины или России, очень сложно будет приобрести недвижимость на Черноморском побережье Турции. Под запрет попадает примерно 18 городов, среди которых Синоп, Токат, Самсун, Гиресун, Трабзон, Гюмюшхане, Зонгулдак, Карабюк, Артвин, Кастамону, Амасья, Ризе, Чорум, Орду, Болу, Байбурт, Бартин, Дюздже. Турецкие компании, в которой участниками являются граждане Греции не смогут приобрести недвижимость на побережье Измира, но без проблем могут получить разрешение на приобретение недвижимости на черноморском побережье.
• Турецкая Республика ограничила возможности прибретения недвижимости с целью складирования земли. Поэтому согласно п. 4 ст. 35 Закона О Земельном Кадастре под номером 2644 (Tapu Kanunu), покупатель приобретший землю в Турции, должен приготовить проект по развитию купленной территории, который должен реализоваться в течении двух лет. Проект по развитию подается в кадастровое управление по месту регистрации купли продажи, а тапу и кадастровое управление направляет проект в соответствующее министерство. Допустим компания, на купленной земле хочет развить банановый сад или выращивать рыбу в водоеме, или же просто начать стройку отеля и т.д. Подготовленный проект подается в Управление Реестра и Кадастра, а последний уже направляет проект по развитию бананового сада в Министерство Сельского хозяйства Турции, по выращиванию рыбы в Министерство Лесного Хозяйтсва и Водных Ресурсов Турции, а по вопросам строительства отеля в Министерство Туризма Турции. Определенные Министерства должны одобрить, изменить или отклонить полученный проект. Если проект не будет реализован в течении двух лет, покупателю земли выдается еще один год на завершение проекта. Что будет с землей, если по окончанию 1 года и 11 месяцев иностранец продаст землю другому иностранцу? Закон на этот вопрос не дает ответа. По каждой ситуации в отдельности уточняйте ответ на данный вопрос у профессиональных юристов.
• Если в течении года не будет реализован проект, Министерство Финансов Турции предоставляет еще один год на завершение проекта. Не позднее чем в течение одного года, который предоставляется Министерством Финансов Турции для завершения проекта или, недвижимость, приобретенная в противоречии со статьей соответствующего Закона, участок земли, используемый в противоречии с целью, определенной для участка земли без застройки, недвижимое имущество в отношении которого не была подана заявка в соответствующее Министерство, недвижимость, проект которой не был подготовлен в отведенный срок, а также недвижимость, которая не входит в рамки положений закона, ограничивающих приобретение недвижимости иностранными гражданами и недвижимость, которая была получена по наследству, все права согласно вещным правам должны быть анулированы. Владелец земли может продать недвижимость по своему усмотрению. Если же передача такого недвижимого имущества или ограниченных вещных прав не будет осуществлена, то право владельца на владение собственностью аннулируется. В таких случаях определяется сумма компенсации и владельцу недвижимости выплачивается компенсация в размере стоимости имущества. Другими словами, права на недвижимость, приобретенной с нарушениями норм закона могут быть аннулированы, а оценочная сумма за недвижимость будет возращена иностранному владельцу данной недвижимости.
• В Турции, для иностранцев не существует никаких законодательных ограничений на оформление ипотеки. Иностранец может выбрать банк, открыть счет в турецком банке и приобрести недвижимость оформив надлежащую ипотеку. Однако иностранец, приобретающий недвижимость при открытии счета в банке не должен состоять в черном списке банковской системы. Если имя лица открывающего счет находится в черном списке, банки в праве отказать в открытие счета в турецких банках.

ОРГАНИЗАЦИЯ, РЕГИСТРИРУЮЩАЯ ИНОСТРАННЫМ КОМПАНИЯМ НЕДВИЖИМОСТЬ В ТУРЦИИ

Организаций, регистрирующих недвижимость Турецких компаний с иностранным капиталом, в отличие от регистрации недвижимости физическим лицам, не одна а две:

• Управление Губернатора Провинции,
• Тапу и Кадастровое управление.

Иностранные компании прежде чем обратиться Кадастровое Управление, должны обратиться в Управление Городского Планирования и Координации при Губернаторстве по месту регистрации недвижимости. После получения разрешения на приобретение недвижимости можно будет оформить покупку недвижимости.

Оформление прав на недвижимость в Турции производится в государственном органе – Реестре и Кадастровом Управлении (на тур. Tapu Ve Kadastro Müdürlügü).  Данное управление выдает  владельцам документ на приобретенную недвижимость  (Свидетельство o Владении Недвижимостью), именуемый TAPU. Только Свидетельство o Владении Недвижимостью является подтверждением права на недвижимость. С целью обезопасить покупку недвижимости советуем перед покупкой внести в данные по недвижимости запись о выплате суммы за недвижимость в журнале записи  («Şerh»).

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.  

Процедуру внесения записи необходимо проводить в Тапу и Кадастровом управлении региона, где иностранцем производится покупка недвижимости. В документе должно быть указано, что покупатель оплатил продавцу определенную сумму в счет покупки конкретной недвижимости. В случае, если недобросовестный продавец получив сумму за проданную квартиру   решит продать данный объект кому-то другому, то при переоформлении Свидетельства o Владении Недвижимостью будет установлено, что существует запись о наложенном ограничении  (в Свидетельстве o Владении Недвижимостью), а на оформляемую недвижимость имеет права другой покупатель.

ДОКУМЕНТЫ, ТРЕБУЕМЫЕ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИЕЙ В ТУРЦИИ

Во время процедуры оформления приобретенной недвижимости потребуются иметь при себе следующие документы:

а) Свидетельство о праве собственности на недвижимость бывшего хозяина (Тапу) или документ с указанием месторасположения квартиры (села/квартала, номера участка, номера строительного пятна, здания).

б) Удостоверение личности или паспорт и циркуляр образцов подписей компании или же просто выданную доверенность на представителя компании.

в) Документ по оценке недвижимости («Объективная стоимость недвижимости»), подготовленный и выданный специалистом соответствующего муниципалитета или независимой оценочной организацией.

г) Страховой полис обязательного страхования недвижимости на случай землетрясений. Этот документ поможет приобрести страховая компания, которую можно найти в интернете или же вокруг Управления Тапу и Кадастро.

д) Продавцу обязательно иметь при себе одну, а покупателю две фотографии (размером 6х4, сделанные за последние шесть месяцев)

е) В случае, если одна из сторон не знает турецкого языка, обязательно присуствие присяжного переводчика. Знание языка обязательно, поэтому нужно будет предоставить диплом о завершении образования на территории Турции или же сертификат выданный курсами обучения языка. Если нет данного документа, лучше сразу договориться с присяжным переводчиком.

ж) В случае, если процедура будет совершаться по доверенности, составленной за рубежом, необходимо предоставить переведенную на турецкий язык заверенную копию доверенности. Обратите внимание, на доверенности обязательна должна иметься фотография. Если доверенность получена в странах бывшего союза и на ней не имеется фотографии, данная доверенность не будет иметь юридической силы. Поэтому, если иностранец за границей, лучше оформить доверенность в консульском отделе Посольства Турции.

Наряду с расходами на процедуры оформления Тапу (оформление права собственности на недвижимость), которые обновляются каждый год, также взимаются сборы в размере, определённые в пункте 4 Закона О Сборах № 492 и плата за оборотные средства в размере, определенном в пункте 3 Закона № 6083.

В случаях когда процедура проводится третьим лицом, или уполномоченным на основании выданной за рубежом доверенности, в доверенности должны быть указаны полномочия, касающиеся соответствующей процедуры. Кроме этого, доверенность должна отвечать следующим требованиям:

• Доверенность должна быть выдана консульством Турции в рамках его полномочий в отношении недвижимого имущества;
• Доверенность должна быть выдана компетентными органами, уполномоченными выдавать доверенности за рубежом;
• Доверенность должна быть составлена на турецком (если в консульстве) языке или языке государства где оформлена доверенность.
• Доверенность должна содержать фотографию (с отчетливой печатью и подписью на фотографии). По причине того, что доверенности полученные в странах бывшего союза, бывают без фотографии, доверенность можно оформить в турецком консульстве в стране проживания в соответствии с требованиями к доверенности при представлении интересов по покупке недвижимости в Турции.
• Если доверенность выдается в стране-участнице Гаагской конвенции, она должна содержать штамп апостиля.
• Если доверенность выдается в стране, не являющейся участницей Гаагской конвенции, подпись должностного лица, выдавшего доверенность, должна быть заверена соответствующим учреждением; при этом, подпись и печать этого учреждения должна быть заверена консульством Турции. Заявка также должна содержать отвечающий соответствующим требованиям нотариальный и заверенный перевод доверенности на турецкий язык.

ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ

Ниже, мы предоставляем вниманию наших уважаемых читателей пошаговую процедуру регистрации недвижимости. Данный материал предлагается для теоретического ознакомления, на практике предлагаем обращаться к профессиональным фирмам, которые помогут безболезненно провести всю процедуру покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

1.Получить налоговый номер иностранцу. Подробно описанные рекомендации по получению налогового номера,  можно прочитать в статьях нашего блога. Иностранец, для того чтобы зарегистрироваться в налоговых органах, может обратиться в любой офис налоговой службы с заявлением, в котором должны быть указаны адрес проживания, и приложенными к нему копией и оригиналом паспорта, либо нотариально заверенная копия загранпаспорта.

2. Получить оценку недвижимости независимого эксперта, имеющего лицензию на оценку стоимости недвижимости в Турции. Обратившись в Компанию «ЕвразиЯ» в Турции можно будет получить услуги оценки недвижимости.
3. Заключение договора купли — продажи который заключается между Продавцом, Покупателем и если имеется Агентством Недвижимости. Желательно заключать договор на двух языках —турецком и родном языке иностранца. Договор подписывается всеми сторонами. Стандартно в договоре на покупку недвижимости в Турции, указываются следующие положения:

а. Имена и адреса покупателя, продавца (владельца недвижимости), агентства;

б. Контрактная (оценочная покупная) цена недвижимости;

в. Величина залога и график оплаты оставшейся суммы если оплата будет произведена в расрочку;

г. Сроки регистрации сделки и оформление в Управлении Тапу и Кадастра;

е. Дополнительные условия сделки (услуги застройщика/продавца, сроки сдачи объектов);

ж. Штрафные санкции.

4. Если перевод денег намеревается совершить с банковского счета в Турции, потребуется открыть счет в банке. Однако перевод денег покупателю со счета иностранного банка или оплата за недвижимость наличными средствами не запрещены турецкими законами. Но лицам, желающим иметь на руках доказательства об оплате, лучше перечислять деньги путем банковского перевода, а главное, в направлении перечисления суммы обязательно прописать по какой причине производится перечисление средств.
5. И последнее, если сами не хотите заниматься приобретением недвижимости можете выдать доверенность юристу, риелтору или физическому лицу гражданину Турции (по желанию). Согласно доверенности, доверенному передается право заниматься оформлением всех необходимых документов на недвижимость, кроме продажи, установления счетчиков и сдачи квартиры, находящейся на территории Турции в аренду. Если Покупатель, по каким-либо причинам не сможет приехать на получение Свидетельства о Собственности (ТАПУ), поверенный по доверенности получит его за Покупателя.
6. После подачи заявления и копии документов для оформления регистрации недвижимости, предоставляется информация о дате и часе проведения регистрации. В Тапу и Кадастровом Управление выдадут счет для оплаты пошлины. Нужно будет взять с собой счет и до регистрации заплатить пошлину в указанном банке.
7. В соответствии с Кодексом о сборах и пошлинах Турции, общая ставка пошлины за свидетельство о собственности на недвижимость (ТАПУ) составляет 4% от полной стоимости недвижимости. Обычно от стоимости недвижимости (за исключением налога на добавленную стоимость) 2% из них выплачивает Продавец и 2% Покупатель. Сумма выставленного для недвижимости счета и сумма банковского перевода должны быть фактической ценой покупки. После того, как новый владелец получит свидетельство о собственности на недвижимость, последнему нужно будет проинформировать о налоге на имущество муниципалитет, к которому относится приобретенное недвижимое имущество.

В Турции налогообложение имущества невысоко – до 0,3% на землю и 0,1% на жилье. В некоторых городах стоимость общего налога удваивается. С помощью кадастровой оценки собственности определяется конечная сумма налога.

ВОЗМОЖНЫЕ РАСХОДЫ ВО ВРЕМЯ ПРОЦЕДУРЫ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ

Сумма перечисленная ниже является примерной и не может считаться официально точной. В зависимости от стоимости недвижимости, даты и места приобретения недвижимости,  сумма оформления и налогов могут изменяться.

1.Услуги переводчика (при получении ТАПУ в Кадастровом Управлении) – 70- 100 Евро;

2.Перевод паспорта + нотариальное заверение: — 50-60 Евро;

3.Налог на покупку составляет 4% от стоимости недвижимости. Обычно от стоимости недвижимости (за исключением налога на добавленную стоимость) 2% выплачивает Продавец, 2% – Покупатель;

4. Государственная пошлина за физический документ ТАПУ — 75 Евро;
5. Госпошлина в Кадастровом Управлении Муниципальный картографический сбор — 110 Евро;
6. Оформление части земельного участка в единицу жилой собственности — 220 Евро;
7. Переоформление счета на электричество – 80 Евро;
8. Переоформление счета на воду – 90-110 Евро;
9. Налогообложение имущества в Турции – до 0,3% на землю и 0,1% на жилье от стоимости объекта в год;
10. Страхование собственности: примерно 480 Евро в год (зависит от вида страхования), как правило, все платят только при оформлении первый раз, далее по желанию;

СОВЕТЫ ДЛЯ ПОКУПАЮЩИХ НЕДВИЖИМОСТЬ В ТУРЦИИ

Недвижимость, покупаемая в Турции, обязательно должна быть зарегистрирована в журналах Государственной Кадастровой службы и иметь сертификат, свидетельствующий о праве собственности:

• Только данный орган вправе выдать сертификат на недвижимость;
• Чтобы не приобрести жилье, зарегистрированное на огромное количество собственников, нужно внимательно ознакомиться со всеми документами, а еще лучше заказать услугу на проверку недвижимоссти.
• Далеко не вся недвижимость на турецком берегу прошла процесс сертификации, поэтому покупая недвижимость у застройщика проверьте наличие регистрации в Кадастровой Службе;
• Обязательно узнайте в кадастровом управлении о том, не числится ли за квартирой или домом долговая история;
• При покупке строящейся или вновь построенной недвижимости убедитесь в том, имеет ли строительная фирма официальное разрешение на проведение работ;
• Приобретая дорогостояющую недвижимость (вилы, земельные участки и т.д.) воспользуйтесь услугами землемера, который детально распишет расположение и размеры участка вашей собственности. Выбранная вами недвижимость должна быть документально оформлена, с указанием ее предназначения: коммерческая или жилая.
• Запомните главное правило: Все оформления  договора связанные с недвижимостью имеют силу если заключены у нотариуса или  в Кадастровой службе. Договор подписанный между лицами и не зарегистрированный у нотариуса не дает право на владение имуществом.
• Проверяйте точно и правильно ли записаны данные при оформлении.
• Сверяйте адрес, указанный в TAPU с фактическим адресом.
• При необходимости пользуйтесь услугами переводчика и адвоката.
• Не подписывайте документы, если вам в них что то не понятно.
• Не отдавайте денег до получения TAPU какой бы сделка не казалось выгодной.
• Стоимость ежемесячных взносов за обслуживание квартиры, ремонт дома, басейна и т.д. уточняйте до приобретения недвижимости.
• Иностранцы могут сделать запрос по недвижимости пройдя на сайт по ссылке http://parselsorgu.tkgm.gov.tr и введя такие данные, как город, район, квартал/село, номер участка и номер строительного пятна. Таким образом, посредством Интернета в любой точке мира можно получить информацию об основных данных недвижимого имущества, кроме персональных, и о положении недвижимости на карте.
• Иностранная компания, приобретающая недвижимость в Турции, не обязана иметь филиал или вид на жительство в Турции представителя компании, так как это не является обязательным условием для осуществления приобретения. Кроме того, согласно Закону № 6458 «Об Иностранцах и Международной Защите», иностранцам, имеющим в Турции недвижимость, выдается краткосрочный вид на жительство до одного года.
• В случае возникновения между сторонами каких-либо споров, связанных с приобретением недвижимости, спор необходимо передать для разрешения в судебные органы и подать для этого исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости.
• Для того, чтобы проживающие за границей Турецкие граждане и иностранцы смогли совершать все необходимые кадастровые процедуры и процедуры регистрации недвижимости в стране пребывания, Главное Кадастровое Управление открывает иностранные представительства. Так, в Представительстве Кадастрового Управления, которые уже начали работать в ряде стран при Генеральном Консульстве иностранного государства, можно совершить все кадастровые процедуры и процедуры регистрации недвижимости.

Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ, ВКОНТАКТЕ,  ОДНОКЛАССНИКЕ, ФЕЙСБУКЕ или в ТВИТТЕРЕ.

ФОРМА ЗАЯВЛЕНИЕ ДЛЯ КОМПАНИЙ ЖЕЛАЮЩИХ ПРИОБРЕСТИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ТУРЦИИ

 (2644 SAYILI TAPU KANUNUNUN 36 NCI MADDESİ KAPSAMINDAKİ

ŞİRKETLERİN VEYA İŞTİRAKLERİN TAŞINMAZ MÜLKİYETİ VE SINIRLI

AYNİ HAK EDİNİMİ İÇİN)

Yukarıda yazılı bilgileri doğru olarak beyan ettiğimi, şirketin/iştirakin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyetleri gerçekleştirmek üzere ………..   İli, ……………….. İlçesi, ……………. Mahallesinde/köyünde, …… ada, ……. parselde kayıtlı ……. blok ,…….. bağımsız bölüm numaralı, …………nitelikli, ……… (m²) yüzölçümüne sahip taşınmazın mülkiyetini/taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tesisini talep ettiğimi ve edindiğim taşınmazı/sınırlı ayni hakkı bu çerçevede kullanacağımı, aksi takdirde 2644 sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelikte yer alan yaptırımların uygulanmasını kabul edeceğimi, beyan ve taahhüt ederim.

Tarih, Adı-Soyadı, İmza, Kaşe