В Турции процедура выселения арендаторов требует от владельцев жилья выполнения определенных юридических шагов в соответствии с местными законами. Как и в других странах континентальной Европы, турецкое гражданское право придает особое значение правам арендаторов. Это связано с тем, что владельцы квартир могут обладать значительным экономическим преимуществом в договорных отношениях, поэтому законодательство направлено на защиту арендаторов и ограничение прав владельцев. Основным механизмом для обеспечения соблюдения прав арендаторов является возможность расторжения договора аренды. Арендаторы могут без проблем прекратить аренду по завершении срока договора. Однако владельцы сталкиваются с более сложной ситуацией при выселении арендаторов. В отличие от арендаторов, владельцы не могут расторгнуть договор по своему усмотрению после первого года аренды, даже если условия договора это предполагают. Законодательство устанавливает ограничения, чтобы защитить интересы арендаторов в длительных арендах.

Согласно статье 347 Турецкого Гражданского Кодекса, владельцы недвижимости в Турции могут инициировать расторжение договора аренды и выселение арендаторов только после истечения 10 лет с начала аренды. Этот срок начинается не с момента подписания договора, а с начала фактического периода аренды. Поэтому, если договор аренды был заключен на срок в один год, владельцу разрешается подать уведомление о расторжении договора только по истечении 11 лет. Это связано с тем, что сначала должен пройти основной срок аренды, а уже затем начинает отсчитываться 10-летний срок для подачи уведомления.

Исключения из этого правила могут возникать в случаях, когда у владельца имеются весомые законные основания для расторжения договора аренды. Законодательство Турции предусматривает несколько ситуаций, которые могут оправдать досрочное расторжение аренды. Например, если арендатор нарушает условия договора, владелец имеет право начать процесс расторжения, следуя установленным правовым процедурам. Владельцы должны быть внимательны и точно следовать законодательным требованиям, чтобы процесс расторжения был признан законным и эффективным.

Процесс выселения арендатора в Турции начинается с отправки официального уведомления о расторжении договора аренды. Это уведомление должно быть подано заранее и содержать четкое и подробное объяснение тех нарушений, которые были допущены арендатором. В документе должно быть указано требование устранить нарушения в установленные сроки, а также предупреждение о возможных последствиях в случае несоблюдения указанных требований. Если арендатор не исправит ситуацию, владелец имеет право обратиться в суд с иском о выселении.

В ходе судебного разбирательства владельцу потребуется предоставить доказательства того, что условия аренды действительно были нарушены. Суд рассмотрит представленные доказательства и, при наличии достаточных оснований, вынесет решение о выселении арендатора. Если арендатор отказывается выполнять решение суда и не покидает квартиру, владелец должен обратиться в Орган Исполнительного производства. Этот орган отвечает за выполнение судебных решений, и если все процедуры соблюдены, он издаст приказ о выселении, который должен быть исполнен соответствующими властями для завершения процесса выселения арендатора.

В Турции владельцы квартир должны строго следовать всем законным процедурам при выселении арендатора и представить необходимые доказательства нарушений. Несоблюдение установленных правил может привести к задержкам в процессе или даже к тому, что иск о выселении будет отклонен. Поэтому крайне важно тщательно выполнять все требования законодательства, чтобы избежать проблем в процессе выселения.

Для успешного проведения процедуры выселения владельцу квартиры необходимо хорошо ориентироваться в турецком законодательстве, касающемся аренды и выселения. Это включает в себя знание всех необходимых юридических процедур, требований по оформлению документов и сроков подачи исков. Владельцу следует внимательно подготовить и представить все доказательства нарушений со стороны арендатора, чтобы обеспечить соответствие требованиям закона. Только при условии выполнения всех этих требований можно рассчитывать на положительный исход дела и законное выселение арендатора.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: В КАКИХ СЛУЧАЯХ АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ ИНИЦИИРОВАТЬ ПРОЦЕСС?

Выселение арендаторов в Турции является сложным и многоступенчатым процессом, который требует от владельцев квартир строгого соблюдения местного законодательства. Важно, чтобы владельцы недвижимости имели четкое представление о действующих правилах и процедурах, установленных турецким законодательством, чтобы правильно и эффективно осуществить процесс выселения арендатора.

В этой статье мы подробно рассмотрим основные условия и этапы, связанные с выселением арендаторов в Турции. Владельцы квартир должны понимать каждую деталь процесса, включая требования к оформлению документов, условия подачи иска и порядок исполнения судебных решений. Знание и соблюдение этих аспектов помогут избежать правовых ошибок и обеспечить успешное завершение процедуры выселения в соответствии с законом.

Процесс выселения арендаторов в Турции может быть инициирован по ряду законных оснований, каждый из которых имеет свои особенности и требует соблюдения определенных процедур. Ниже представлены основные причины, по которым владелец может начать процесс выселения арендатора:

1.Неуплата арендной платы: Если арендатор не выполняет обязательства по оплате аренды, владелец может начать исполнительное производство. Например, если арендатор задерживает платежи за аренду на протяжении трех месяцев, несмотря на полученные напоминания и предупреждения от владельца, это является законным основанием для подачи иска о выселении. В случае, если арендатор не погасит задолженность в течение семи дней после получения исполнительного акта, владелец может обращаться в суд.

2. Двукратное предупреждение об оплате: Если владелец отправляет арендатору два уведомления о просрочке аренды в течение одного календарного года, это может стать основанием для выселения. Например, если арендатор не оплачивает аренду за ноябрь и декабрь и получает два предупреждения по этим вопросам, владелец имеет право подать иск о выселении, если аренда просрочена на протяжении года, начиная с момента второго уведомления.

3. Истечение срока аренды: Владельцы недвижимости могут запросить выселение арендатора по истечении 11 лет аренды без необходимости предоставления обоснования. Например, после завершения 10-летнего срока аренды владелец решает вернуть себе контроль над недвижимостью. В этом случае можно подать иск о выселении арендатора без необходимости объяснения причин.

4. Продажа имущества: Если владелец недвижимости решает продать свой объект, это может повлиять на статус арендатора. Например, если владелец нежилого помещения принимает решение о продаже здания, новый собственник может иметь планы использовать это помещение по своему усмотрению, что может не соответствовать интересам текущего арендатора. В таком случае, новый владелец может потребовать выселения арендатора, чтобы реализовать свои цели.

Когда происходит продажа недвижимости, важно, чтобы старый владелец уведомил арендатора о своем намерении продать объект в соответствии с условиями арендного договора и законодательством. После передачи прав на недвижимость новому собственнику, последнему предоставляется право требовать освобождения помещения, если это предусмотрено условиями договора и действующим законодательством. Например, если арендатор арендует офисное помещение и новый владелец решает преобразовать его в жилое пространство, арендатор может быть выселен по требованию нового собственника. В этом случае, если арендатор не согласен освободить помещение или продолжает нарушать условия договора, новый владелец может обратиться в суд для получения решения о выселении.

Таким образом, продажа недвижимости может стать значительным основанием для выселения арендатора, если новый собственник планирует использовать объект по-другому или если условия аренды не удовлетворяют его потребностям.

5.Гарантийное письмо о выселении: Гарантийное письмо о выселении представляет собой юридический документ, который арендатор подписывает, подтверждая свое согласие на выселение по требованию владельца при соблюдении определенных условий. Подписание такого письма может происходить либо по инициативе сторон в процессе согласования условий аренды, либо как часть договорных обязательств. Этот документ формально закрепляет обязательства арендатора освободить арендуемое жилье по запросу владельца в установленный срок.

Примером может служить ситуация, когда при подписании арендного договора, арендатор соглашается на условия гарантийного письма, в котором указано, что он должен покинуть квартиру в течение 60 дней после получения соответствующего уведомления от владельца. Таким образом, если арендатор не выполнит требования и не освободит помещение в установленный срок, владелец сможет воспользоваться документом как юридическим основанием для начала процедуры выселения.

Гарантийное письмо о выселении служит важным инструментом для владельцев недвижимости, обеспечивая правовую защиту и облегчая процесс выселения арендатора при необходимости. Это документ, который помогает владельцу защитить свои интересы и гарантирует, что в случае нарушения условий аренды, у него будет законное основание для обращения в суд. Арендатору следует внимательно ознакомиться с условиями такого письма до его подписания, чтобы избежать возможных юридических проблем в будущем. В случае если арендатор не выселится в предусмотренный срок, владелец должен инициировать судебный процесс в течение одного месяца для принудительного выселения.

6. Потребность в капитальном ремонте: Когда требуется провести капитальный ремонт арендуемой недвижимости, владелец может инициировать процесс выселения арендатора. Это правило применяется только к существенным ремонтным работам, которые требуют значительных изменений в структуре объекта, таких как полное перестроение здания, замена кровли или выполнение масштабных конструктивных изменений. В таких случаях, чтобы ремонтные работы могли быть выполнены безопасно и эффективно, арендатору необходимо будет временно покинуть жилье.

Для бессрочных договоров аренды предусмотрен 6-месячный период расторжения договора. Арендодатель обязан уведомить арендатора за 3 месяца до окончания этого периода о своем намерении расторгнуть договор. Если арендатор не освободит помещение по истечении этого срока, владелец может подать иск о выселении в течение 1 месяца после окончания периода расторжения. В случае договоров с определенным сроком, иск о выселении должен быть подан в течение 1 месяца после окончания срока действия договора аренды.

После выполнения капитального ремонта на арендуемую недвижимость накладывается запрет на повторную сдачу в аренду. Это означает, что после завершения ремонта владельцу запрещено сдавать жилье другому арендатору в течение 3 лет. Этот запрет обеспечивает защиту интересов арендаторов, предотвращая возможные злоупотребления и несоответствия в условиях аренды.

Допустим, арендодатель планирует провести полную реконструкцию старого жилого дома, включая замену крыши и значительные внутренние изменения. Арендатор должен будет освободить помещение, чтобы дать возможность провести эти работы. Арендодатель уведомляет арендатора о расторжении договора за 3 месяца до окончания 6-месячного периода расторжения, и если арендатор не уедет вовремя, владелец подает иск о выселении в течение следующего месяца. После завершения ремонта, дом не может быть сдан в аренду другим лицам в течение 3 лет, чтобы предотвратить возможные злоупотребления.

7. Банкротство арендатора: Когда арендатор сталкивается с банкротством, арендодатель имеет законное право запросить письменную гарантию от самого арендатора или от управляющего его банкротным имуществом. Эта гарантия должна подтверждать, что аренда будет продолжаться и будущие платежи будут выполнены своевременно. Арендатору предоставляется разумный срок для того, чтобы предоставить такую гарантию. Если этот срок истекает, а гарантия не предоставлена, арендодатель может расторгнуть договор аренды.

Арендодатель вправе защитить свои интересы, требуя дополнительных гарантий, особенно в случаях, когда финансовое положение арендатора вызывает опасения. В случае отказа или невозможности предоставить такую гарантию, арендодатель может инициировать процедуру расторжения договора аренды. Срок для предоставления гарантии должен быть разумным и отражен в условиях аренды или определен законодательством.

Например, если арендатор стал банкротом и не может предоставить гарантии по будущим арендным платежам, арендодатель уведомляет его о необходимости предоставить такую гарантию в течение 45 дней. По истечении этого срока, если гарантия не была предоставлена, арендодатель имеет право подать иск в суд для расторжения договора аренды.

8. Потребность в собственном жилье: Владелец недвижимости может подать в суд с иском о выселении арендатора, если он или члены его семьи, такие как супруг, родители или дети, нуждаются в проживании в данной собственности. Такое требование может возникнуть в случае, когда владельцу необходимо обеспечить жильем себя или свою семью, и нет других доступных вариантов.

Для инициирования процесса выселения владельцу потребуется представить в суд документы и доказательства, подтверждающие необходимость использования жилья. Это может включать документы, подтверждающие отсутствие альтернативных вариантов и критическую необходимость проживания в данной недвижимости. Суд рассмотрит все предоставленные доказательства и примет решение, основываясь на этих данных.

Например, владелец дома в Анкаре, который столкнулся с потерей предыдущего жилья своей семьи, может подать иск о выселении арендатора, чтобы обеспечить свою семью жильем. В суде он должен представить обоснование своей необходимости, включая документы о предыдущем жилье и невозможности найти новое. Суд, убедившись в необходимости и отсутствии альтернатив, может принять решение о выселении арендатора, предоставив владельцу возможность жить в своем собственном доме.

Процесс расторжения договора аренды и последующее выселение арендатора в Турции имеют четкие юридические процедуры, которые необходимо соблюдать. Первый шаг включает отправку письменного уведомления другой стороне, где должны быть детально изложены причины расторжения аренды. Это уведомление должно соответствовать установленным законодательством требованиям и включать все необходимые детали, чтобы арендатор был осведомлен о причинах расторжения и последствиях.

Если арендатор не выполняет требования уведомления и не освобождает помещение, владелец должен обратиться в суд для получения соответствующего судебного приказа. Важно отметить, что без судебного решения владельцы не имеют права на самостоятельное выселение арендаторов. Это означает, что процесс выселения может быть осуществлен только после получения официального решения суда.

Для начала судебного разбирательства владелец подает исковое заявление в суд, предоставляя все необходимые доказательства, подтверждающие законность его требований. Суд рассмотрит заявление и, если обоснованность требований будет доказана, издаст приказ о выселении арендатора. После получения этого приказа владельцу следует обратиться в исполнительный орган для проведения процедуры выселения в соответствии с судебным решением.

Например, в случае, когда арендатор нарушает условия договора, владелец направляет письменное уведомление о расторжении аренды. Если арендатор не выполняет условия и продолжает занимать помещение, владелец подает иск в суд. Суд рассматривает дело и выдает приказ о выселении. Владельцу необходимо передать этот приказ в исполнительный орган, чтобы начать процесс фактического выселения арендатора из квартиры.

Расторжение договора аренды в Турции связано с выполнением установленных законодательством требований, которые включают предоставление письменного уведомления другой стороне. Это уведомление должно содержать конкретные причины расторжения и быть составлено в строгом соответствии с юридическими нормами. Уведомление должно быть направлено в установленный срок, который зависит от причины расторжения и условий договора аренды.

Процесс уведомления имеет ключевое значение для правильного оформления расторжения договора. Неправильное оформление или несоблюдение сроков уведомления может привести к юридическим последствиям и задержкам в процессе выселения. Поэтому важно обеспечить, чтобы уведомление было доставлено в соответствии с установленными требованиями и содержало все необходимые сведения.

После того как уведомление отправлено и срок для исправления ситуации истек, если арендатор продолжает занимать помещение, владелец обязан обратиться в суд для получения судебного приказа. Проведение процедуры выселения без такого приказа считается нарушением закона. Суд, рассмотрев дело, выдает приказ о выселении, который затем должен быть передан в исполнительный орган для фактического исполнения. Этот процесс включает в себя вмешательство специальных служб, которые обеспечивают принудительное освобождение арендатора. Иными словами, если арендодатель хочет расторгнуть договор аренды из-за того, что арендатор не выполняет условия, он должен сначала отправить официальное уведомление. После истечения срока для исправления ситуации, если арендатор остается, владелец подает в суд. Суд выдает приказ о выселении, и этот приказ передается в исполнительный орган для проведения выселения арендатора из жилья.

Для обеспечения юридической безопасности и точности уведомления арендатора о расторжении договора аренды рекомендуется использовать нотариальные услуги. Отправка письма через нотариуса предоставляет максимальную защиту в процессе уведомления, так как нотариус подтверждает факт отправки и получение письма. Этот метод устраняет риски, связанные с возможными спорами о том, был ли арендатор надлежащим образом уведомлен.

Нотариальное удостоверение уведомления о расторжении позволяет владельцу недвижимости иметь официальное подтверждение, что уведомление было направлено и доставлено. Это особенно важно, если возникнут споры о законности расторжения договора или необходимость подачи иска в суд. Нотариус обеспечит документальное свидетельство о соблюдении всех юридических требований, что может значительно упростить процесс в случае судебного разбирательства.

ПРОЦЕДУРА И ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ АРЕНДАТОРА ПО ИСТЕЧЕНИИ 10 ЛЕТ АРЕНДЫ

В Турции вопросы о выселении арендатора по истечении 10-летнего срока аренды часто вызывают правовые и практические затруднения. В частности, арендаторы и владельцы недвижимости часто интересуются, можно ли выселить арендатора после 10 лет аренды, какие действия следует предпринять для этого, и как правильно учитывать 10-летний срок. Ответ на эти вопросы таков: выселение арендатора после 10 лет действительно возможно, но этот процесс не является автоматическим и требует соблюдения определенных процедур.

По истечении полного 10-летнего срока аренды владелец квартиры имеет право на выселение арендатора без необходимости объяснять причины. Однако, согласно статье 347 Турецкого Гражданского Кодекса, для осуществления этого права владельцу необходимо обратиться в суд. То есть, даже если срок аренды достиг 10 лет, владелец должен подать заявление в суд и получить соответствующее судебное решение для того, чтобы завершить аренду и официально выселить арендатора. Этот процесс включает в себя подачу и рассмотрение иска, что делает его более формальным и регулируемым.

При решении о выселении арендатора по истечении 10 лет аренды, арендодатель должен придерживаться нескольких ключевых условий, которые определены в турецком законодательстве. В соответствии со статьей 347 Турецкого Гражданского Кодекса, выселение арендатора возможно при выполнении следующих требований:

1. Завершение 10-летнего срока аренды: Первое и основное условие — это завершение полного 10-летнего периода аренды. Выселение можно начать только по истечении этого срока, что требует точного учета времени начала аренды.
2. Уведомление о продлении: Арендодатель должен уведомить арендатора о завершении каждого последующего года аренды не менее чем за три месяца до окончания текущего срока. Уведомление должно быть оформлено письменно, чтобы обеспечить юридическую чистоту процесса и избежать претензий со стороны арендатора.
3. Отсутствие необходимости в обосновании: Законодательство не требует от арендодателя предоставления причин для выселения арендатора после истечения 10-летнего срока. Это упрощает процесс, так как владелец не обязан объяснять свои намерения.

Таким образом, для успешного завершения аренды и выселения арендатора по окончании 10-летнего срока владельцу недвижимости нужно соблюдать указанные условия и правильно оформить все уведомления, чтобы избежать юридических трудностей и споров.

В случае, если арендатор отказывается покинуть арендуемое помещение после истечения 10 лет аренды, арендодатель обязан подать иск в суд с целью принудительного выселения. Сроки судебного разбирательства могут значительно варьироваться в зависимости от загруженности судебных инстанций. В таких городах, как Анкара, Анталия и Стамбул, этот процесс может длиться от 2 до 4 лет.

Для того чтобы избежать затягивания процесса и защитить свои права, арендодатель может обратиться за юридической помощью к адвокату, который специализируется на арендном праве. Опытный специалист сможет эффективно представлять интересы владельца и ускорить процесс выселения арендатора.

Необходимо понимать, что при расчете 10-летнего периода аренды важно учитывать не только сам срок аренды, но и условия продления соглашения. 10-летний период отсчитывается с момента окончания срока, указанного в арендном договоре. Как правило, расчет выглядит следующим образом: “период первого расторжения = срок действия договора + 10 лет продления + один год дополнительного продления”. Такой подход помогает точно определить даты и избежать юридических проблем.

Приведем пример из практики с участием Мехмета и Озан, которые заключили арендное соглашение на один год. Мехмет уведомил Озана за три месяца до окончания срока аренды о том, что не намерен продлевать договор. В течение срока аренды Мехмет не использовал дом, и арендатора не обвиняли в нарушении условий договора.

Если Мехмет хочет завершить арендные отношения сразу по истечении 10 лет, он должен ясно обозначить это в своем уведомлении. Поскольку договор аренды был заключен на год, Мехмет может расторгнуть договор не позднее чем через 11 лет после его начала, что подразумевает окончание 12-го года аренды. Это право позволяет Мехмету планомерно провести процедуру выселения арендатора, который прожил в доме 10 лет.

Чтобы правильно применить закон и избежать юридических трудностей, важно учитывать все детали договора и требования законодательства. Правильное понимание этих аспектов поможет Мехмету безопасно и эффективно завершить арендное соглашение и избежать потенциальных проблем в будущем.

ПОРЯДОК ВЫСЕЛЕНИЯ АРЕНДАТОРА НОВЫМ СОБСТВЕННИКОМ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ: ЭТАПЫ И ТРЕБОВАНИЯ

Если новый владелец недвижимости намерен выселить арендатора, ему предстоит пройти через процесс, включающий в себя соблюдение определенных процедур и юридических требований. Вот подробное руководство по шагам, которые нужно выполнить:

Шаг 1: Направление уведомления

Согласно турецкому законодательству, новый владелец недвижимости обязан направить арендатору уведомление в течение одного месяца после перехода права собственности. Это уведомление должно содержать информацию о намерении выселить арендатора и причинах такого решения. Если в предыдущем договоре аренды не было сделано упоминания о выселении в кадастре, уведомление становится обязательным шагом. Пример: После покупки дома в Стамбуле, Али отправил уведомление арендатору, указав, что планирует использовать дом для семейного проживания, и объяснил причины выселения.

Шаг 2: Учет срока действия договора аренды

Если договор аренды заключен на срок более шести месяцев, арендатору предоставляется шесть месяцев для выселения после получения уведомления. Это время необходимо для того, чтобы арендатор смог найти новое жилье и подготовиться к переезду. Пример: Бурак, арендатор квартиры в Анталье, получил уведомление о выселении от нового владельца. С учетом того, что его договор аренды заключен на два года, у него есть шесть месяцев на поиск нового жилья и подготовку к переезду, что позволяет ему не торопиться и обдуманно подходить к выбору новой квартиры.

Шаг 3: Соглашение о досрочном расторжении договора

В некоторых случаях арендатор и новый владелец могут договориться о досрочном расторжении договора аренды. Такое соглашение может включать в себя добровольное согласие арендатора на выселение до окончания шестимесячного срока. Это позволяет сторонам избежать дополнительных сложностей и затягивания процесса. Пример: Новый владелец квартиры в Анкаре, Мурат, достиг соглашения с арендатором о досрочном расторжении договора. Арендатор согласился съехать через четыре месяца, получив компенсацию за неудобства и затраты на поиск нового жилья.

Шаг 4: Обращение в суд

Если арендатор не согласен покинуть жилье добровольно, новый владелец может подать исковое заявление в суд с просьбой о выселении. Судебное разбирательство проходит в соответствии с турецким законодательством, и судья принимает решение на основе представленных фактов и доказательств. Этот процесс может занять несколько месяцев, в зависимости от загруженности судебной системы. Пример: После того как арендатор в Измире отказался добровольно съехать, новый владелец, Элиф, подала иск в суд. Судебное разбирательство длилось три месяца, после чего суд вынес решение в пользу Элиф, обязывая арендатора освободить квартиру в течение ближайшего месяца.

Шаг 5: Учет правил и процедур судебного процесса

Подача иска о выселении арендатора может привести к судебному процессу, где будут учтены права и интересы обеих сторон. Новый владелец обязан соблюдать все юридические правила и процедуры, чтобы обеспечить справедливость процесса. Это включает в себя подачу всех необходимых доказательств, присутствие на судебных заседаниях и соблюдение всех установленных сроков. Пример: После подачи иска в суд Стамбула, новый владелец квартиры, Озге, предоставила все необходимые документы, включая уведомление о выселении и свидетельство о праве собственности, и участвовала в каждом судебном заседании, чтобы процесс был прозрачным и справедливым.

Шаг 6: Выполнение решения суда

Если суд вынесет решение в пользу нового владельца, арендатор обязан выполнить это решение и покинуть жилье в установленный срок. Если арендатор не выполнит решение суда, могут быть применены санкции, предусмотренные законом, такие как принудительное выселение или штрафы. Пример: В суде Анталии было принято решение в пользу нового владельца, Дилек. Арендатору было дано три месяца на выселение, но он не выполнил решение суда. В результате, судебные приставы были привлечены для принудительного выселения арендатора, и ему пришлось оплатить штраф за неисполнение судебного решения.

Процесс выселения арендатора новым владельцем недвижимости является законным и регулируется правовыми нормами, обеспечивая защиту прав обеих сторон. Этот процесс направлен на справедливое разрешение споров в соответствии с законом. Согласно статье 351 Обязательственного Кодекса Турции, предусмотрены четкие нормы и правила: ” 1-Лицо, которое приобретает недвижимость впоследствии, обязано сообщить арендатору в письменной форме о необходимости использования этой недвижимости для себя, своего супруга, детей, родителей или других лиц, за которых оно обязано заботиться согласно закону, начиная с даты приобретения. Срок этого уведомления составляет один месяц, и после шести месяцев с даты приобретения это лицо может завершить договор аренды путем подачи соответствующего иска. 2-Лицо, приобретшее недвижимость впоследствии, также имеет право прекратить договор из-за необходимости и, при желании, может воспользоваться этим правом путем подачи иска в течение одного месяца с начала срока действия договора”.

Законодательство предоставляет новому владельцу недвижимости возможность расторгнуть договор аренды через судебное разбирательство, при условии, что он направил письменное уведомление арендатору. Важно понимать, что статья 351 Обязательственного Кодекса Турции применяется исключительно к жилым помещениям и офисам, расположенным под крышей, и не затрагивает другие формы аренды, такие как аренда коммерческих объектов, складских помещений или земельных участков.

Первым шагом для нового собственника или иных лиц, упомянутых в данной статье, является достоверное подтверждение своей потребности в помещении. Это может включать представление документов, подтверждающих необходимость использования помещения для личных нужд, проживания или ведения профессиональной деятельности. Убедившись в обоснованности своих требований, новый собственник должен направить арендатору письменное уведомление, в котором будут подробно изложены причины и условия расторжения договора. Это уведомление должно быть составлено таким образом, чтобы не оставлять у арендатора вопросов относительно причин выселения. Только после выполнения этого шага можно начинать процесс выселения через суд.

С момента приобретения арендуемой недвижимости новый собственник обязан в течение месяца уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор аренды. Уведомление должно быть доставлено арендатору так, чтобы оно было получено в течение установленного законом срока. Нотариальное заверение уведомления не является обязательным, но его использование может гарантировать соблюдение всех сроков и придать документу дополнительную правовую силу. Без нотариального заверения достаточно обеспечить, чтобы уведомление было вручено арендатору в срок, установленный законодательством.

Закон предоставляет шестимесячный срок для подачи иска о расторжении договора аренды после отправки уведомления. В законодательстве не указана точная дата начала отсчета этих шести месяцев, но на практике период отсчитывается с момента перехода права собственности на недвижимость. Следует учитывать, что процедура, описанная в первой части статьи, применяется к любым условиям аренды, и оставшийся срок аренды, будь то менее или более шести месяцев, не влияет на этот процесс. Иск может быть подан не раньше чем через шесть месяцев после перехода права собственности, независимо от оставшегося времени по договору аренды. Поэтому, если срок аренды составляет менее шести месяцев, использование второго пункта статьи может предложить новые возможности для нового владельца.

Согласно пункту 2 статьи 351 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), новый владелец недвижимости вправе расторгнуть договор аренды при наличии необходимости и имеет право подать иск в течение одного месяца с начала срока действия аренды. Этот срок начинается после завершения действующего срока аренды. Важно отметить, что в соответствии с этим пунктом закона дополнительное уведомление арендатора не требуется для подачи иска.

Такое регулирование позволяет новому собственнику инициировать расторжение договора аренды без необходимости дополнительного уведомления арендатора, что упрощает процесс. Новый собственник может принять решение о подаче иска в любой момент в течение одного месяца после окончания срока аренды, что предоставляет гибкость в управлении недвижимостью. Для лучшего понимания применения данного пункта закона можно рассмотреть конкретные примеры, иллюстрирующие его реализацию.

Рассмотрим ситуацию, когда срок действия договора аренды истекает 5 октября 2024 года, а новый собственник приобретает недвижимость 1 августа 2024 года. В этом случае промежуток времени между датой приобретения и окончанием срока аренды составляет около двух месяцев. Согласно пункту 2 статьи 351 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), с 4 октября 2024 года начинается месяц, в течение которого новый собственник может подать иск о расторжении договора аренды. Таким образом, окончательный срок подачи иска истекает 4 ноября 2024 года. Важно отметить, что в данном случае дополнительное уведомление арендатора не требуется.

Кроме того, новый собственник может воспользоваться возможностью подачи иска на основании пункта 1 статьи 351 ОКТ, начиная с 1 сентября 2024 года. Это предоставляет возможность инициировать процесс расторжения договора с 1 февраля 2025 года. Как видно из примера, решение о том, какой пункт использовать, определяется новым собственником в зависимости от конкретных обстоятельств и потребностей. Выбор между пунктом 1 и пунктом 2 должен учитывать особенности конкретной ситуации и предпочтения владельца.

Обратим внимание на процесс выполнения уведомления о расторжении договора аренды. Когда арендаторами является одно лицо, уведомление должно быть отправлено этому лицу, и исковое заявление подается только против него. В случае, если арендаторов несколько, каждое из них должно получить индивидуальное уведомление, и все арендаторы должны быть указаны в иске.

Если арендуемое помещение используется в качестве семейного жилья, то уведомление о расторжении должно быть направлено не только непосредственно арендатору, но и его супругу. Супруг арендатора также считается заинтересованной стороной, и его осведомленность о намерении нового собственника расторгнуть договор аренды имеет юридическое значение. Это требование помогает обеспечить, чтобы все лица, имеющие отношение к использованию недвижимости, были уведомлены и могли принять меры в соответствии с новой ситуацией. Корректное уведомление всех заинтересованных сторон является ключевым элементом для обеспечения законности и корректности процесса расторжения договора аренды.

Каждая ситуация в области аренды требует тщательного анализа и индивидуального подхода, принимая во внимание детали договора аренды, действующее местное законодательство и специфику отношений между сторонами. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом или правовым экспертом, чтобы получить квалифицированную помощь и рекомендации по вопросам, связанным с расторжением договора аренды.

Когда речь идет о выселении арендатора, арендодатель должен строго соблюдать определенные правила и ограничения. Например, если арендодатель решает выселить арендатора, аргументируя это необходимостью проживания в квартире для себя или членов своей семьи, он должен выполнять все предусмотренные законом требования. Эти правила могут включать правильное оформление уведомления, соблюдение установленных сроков и прочие юридические процедуры. Соблюдение этих требований не только гарантирует законность действий арендодателя, но и помогает избежать потенциальных конфликтов и юридических проблем в процессе выселения.

Согласно турецкому законодательству, арендодатель не имеет права сдавать арендуемое жилье новому арендатору в течение трех лет после выселения текущего арендатора, если у него нет уважительной причины или нового договора аренды с предыдущим арендатором. В случае нарушения этого правила и попытки сдать жилье новому арендатору до окончания трехлетнего срока, предыдущий арендатор имеет право подать иск в суд на арендодателя и потребовать возмещения убытков. Суд может присудить компенсацию, размер которой должен быть не меньше арендной платы за последний год действия договора аренды.

Однако существует исключение из этого правила. Если арендодатель может предоставить уважительные причины для расторжения договора аренды или заключить новый договор аренды с предыдущим арендатором, то ограничение в три года может быть отменено. Это исключение дает арендодателю возможность обойти установленный трехлетний период, если имеются объективные основания или возможность возобновления аренды с прежним жильцом.

Установленные правила направлены на обеспечение справедливости и защиту интересов как арендодателей, так и арендаторов. Они призваны предотвратить потенциальные злоупотребления со стороны арендодателей и гарантировать соблюдение прав арендаторов в соответствии с законом. Такие меры создают правовую основу, которая обеспечивает честные условия для обеих сторон и способствует соблюдению их законных прав и обязанностей.

КАКИЕ МЕРЫ СЛЕДУЕТ ПРЕДПРИНЯТЬ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ АРЕНДАТОРА, КОТОРЫЙ НЕ ВЫПЛАЧИВАЕТ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ?

В таких ситуациях владельцам недвижимости предлагаются два основных метода для процедуры выселения: “двойное законное уведомление о выселении” для арендуемых квартир и “уведомление о выселении с одним предупреждением” для объектов недвижимости без кровли.

Если арендодатель выбирает уведомление о выселении с одним предупреждением, он может инициировать исполнительное производство без предварительного судебного иска о выселении, если арендатор задерживает оплату аренды, коммунальных платежей или других затрат. Для того чтобы уведомление о выселении с одним предупреждением было юридически обоснованным, арендодатель должен направить письменное уведомление через Орган Исполнительного производства. Это уведомление, называемое “7/30 Уведомление”, предоставляет 7 дней для подачи претензии и 30 дней для освобождения арендуемого имущества. В тексте уведомления должно быть четко обозначено предупреждение о расторжении договора аренды при неплатеже в установленный срок.

Для выселения арендатора из недвижимости с кровлей, такой как квартира, дом или офис, требуется отправка только одного уведомления, если арендатор задерживает оплату аренды. После отправки такого уведомления можно незамедлительно начать процесс через Орган Исполнительного производства.

При сравнении двух методов выселения арендаторов — по двум законным основаниям и с одним предупреждением — следует учитывать следующие важные различия:

1. Юридическое регулирование: Процедура выселения по двум законным основаниям регулируется в Обязательственном Кодексе Турции, который устанавливает конкретные условия для договоров аренды жилых помещений и недвижимости с крышей. Этот процесс более сложен и требует соблюдения строгих юридических норм, что обеспечивает защиту прав как арендаторов, так и арендодателей. В противоположность этому, процедура выселения с одним предупреждением применяется к стандартным договорам аренды, включая коммерческие помещения и объекты без крыши. Эти правила упрощают процесс выселения и предполагают более быструю реакцию в случае нарушения условий договора.
2. Сроки для исправления ситуации: При применении процедуры выселения по двум законным основаниям арендодатель не обязан предоставлять арендатору дополнительное время для устранения задолженности или исправления других нарушений условий договора. Это позволяет арендодателю быстро начать процесс выселения после получения уведомления. В случае выселения с одним предупреждением арендодатель должен предоставить арендатору минимум 30 дней для исправления ситуации и освобождения недвижимости. Это дает арендатору дополнительное время для погашения долга и выполнения условий договора, что может предотвратить немедленное выселение.
3. Опция отмены выселения: В рамках процедуры выселения по двум законным основаниям арендодатель может продолжить выселение даже если арендатор погасил задолженность после отправки уведомления. Это дает арендодателю право на выселение независимо от того, были ли выполнены финансовые обязательства арендатора. В отличие от этого, при выселении с одним предупреждением, если арендатор успевает оплатить все долги и текущие расходы до истечения установленного срока, он имеет право продолжать использовать арендуемое имущество. В этом случае выселение не может быть проведено, если арендатор выполнит все свои обязательства по договору.

Эти различия подчеркивают, что выбор между двумя методами выселения зависит от конкретных обстоятельств и типа арендуемой недвижимости, а также от того, насколько быстро арендодатель хочет завершить процесс выселения.

Процесс выселения по двум законным основаниям проходит через суды мирного разбирательства, где дело рассматривается в контексте мирных дел. Этот тип разбирательства включает в себя детальное изучение всех обстоятельств, связанных с выселением, и требует соблюдения определённых процедур. Суд по мирным делам анализирует законность требований арендодателя и принимает решение на основе представленных доказательств и юридических норм.

В отличие от этого, процесс выселения с одним предупреждением осуществляется в рамках исполнительного производства, где дело рассматривается в суде Органа Исполнительного производства. В этом случае владелец квартиры или дома имеет возможность инициировать исполнительное производство против арендатора, требуя его выселения. В рамках такого разбирательства также возможно требование возмещения невыплаченной арендной платы. Если арендатор отказывается выполнять условия договора и не покидает помещение по требованию арендодателя, исполнительное производство становится необходимым и эффективным инструментом для выселения и взыскания долгов.

ПОСЛЕ ИСТЕЧЕНИЯ ПЯТИЛЕТНЕГО СРОКА АРЕНДЫ, ИМЕЕТ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ ПРАВО ВЫСЕЛИТЬ АРЕНДАТОРА?

После того как срок аренды истекает, владельцы недвижимости получают право на пересмотр арендной платы, но это возможно только после пяти лет аренды. Условия повышения арендной платы должны быть чётко указаны в договоре аренды. Если же договор не содержит положений относительно увеличения арендной платы, то новое значение должно быть установлено справедливо и не должно превышать процентное изменение, зафиксированное в индексе потребительских цен за последние 12 месяцев.

Это ограничение действует только в течение первых пяти лет аренды. По окончании этого пятилетнего периода, если не удается достичь соглашения между арендодателем и арендатором по поводу новой арендной платы, арендодатель может подать заявление в суд с просьбой установить новую стоимость аренды. Суд рассмотрит запрос и примет решение, основываясь на актуальных рыночных данных и других значимых обстоятельствах.

В связи с упомянутыми ограничениями многие арендодатели интересуются, возможен ли выселение арендатора после того, как срок аренды истекёт и наступит пятилетний рубеж. Чтобы прояснить этот вопрос, следует понимать, что по завершении пятилетнего срока аренды как владельцы недвижимости, так и арендаторы имеют право запросить пересмотр арендной платы на новый период аренды. Это означает, что по истечении пяти лет владельцы могут предложить новую стоимость аренды, которая будет применяться в последующем году.

Если арендатор отказывается принять предложенную новую арендную плату или не выполняет свои обязательства по оплате, это даёт владельцу жилья законное основание для подачи иска о выселении арендатора. В такой ситуации выселение становится возможным, поскольку арендодатель имеет право потребовать освобождения имущества, если арендатор не соглашается с изменёнными условиями аренды или задерживает оплату. Таким образом, возможность выселения арендатора напрямую связана с его готовностью соблюдать новые условия договора аренды после истечения пятилетнего срока.

Таким образом, просто истечение срока действия договора аренды не предоставляет владельцу жилья достаточных оснований для выселения арендатора. На вопрос, как именно можно выселить арендатора, следует ответить, что для этого необходимо наличие законных оснований. В течение первого года аренды владелец имеет право на увеличение арендной платы в соответствии с установленными законодательством ограничениями. Если арендатор не может оплатить эту повышенную арендную плату, владелец может подать запрос на выселение арендатора.

После пятилетнего периода аренды владелец имеет возможность обратиться в суд с просьбой о пересмотре арендной платы. Если арендатор отказывается выполнять новые условия договора или задерживает оплату, владелец жилья имеет право подать иск о выселении. В обоих случаях, будь то повышение арендной платы в течение первого года или пересмотр арендной платы после пяти лет, выселение может быть осуществлено только при соблюдении соответствующих юридических оснований.

ЗАЧЕМ КОНСУЛЬТИРОВАТЬСЯ С АДВОКАТОМ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?

В Турции адвокат играет важную роль как при составлении, так и при расторжении договора аренды недвижимости. Вот почему его участие может быть критически важным:

1. Защита интересов: Адвокат обладает специализированными знаниями турецкого законодательства в области недвижимости и арендных отношений. Его помощь обеспечит защиту ваших интересов, гарантируя, что условия договора аренды будут соответствовать юридическим требованиям и обеспечат вам надлежащую защиту от возможных рисков и негативных последствий.
2. Экспертное сопровождение: Адвокат оказывает профессиональное сопровождение на всех этапах составления договора аренды. Его консультации и рекомендации помогут вам разобраться в сложностях условий договора, оценить потенциальные риски и сделать обоснованный выбор, что значительно повысит вашу уверенность в заключении сделки.
3. Составление договора: Один из ключевых аспектов работы адвоката – это составление договора аренды, учитывающее все ваши требования и интересы. Адвокат обеспечит точное и ясное формулирование условий, таких как права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды и условия расторжения, что поможет избежать юридических неопределенностей.
4. Предотвращение споров: С помощью адвоката вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно уменьшается. Его профессиональная подготовка поможет учесть возможные проблемы и исключить недоразумения, что обеспечит более гладкий процесс аренды.
5. Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды адвокат станет вашим представителем и защитником. Он проведет анализ ситуации, предложит наилучшие варианты действий и обеспечит выполнение всех необходимых юридических процедур, что позволит избежать осложнений и проблем.
6. Правовая поддержка: Адвокат предоставляет правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, помогая разрешить споры и конфликты с арендодателем или арендатором, что обеспечивает защиту ваших прав и интересов на протяжении всего срока аренды.

Таким образом, адвокат в Турции является неоценимым помощником при составлении и расторжении договора аренды недвижимости, обеспечивая надежную правовую защиту и минимизируя риски и потенциальные проблемы.

ИСТОЧНИКИ

БИБЛИОГРАФИЯ

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016

Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008

Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira

Sözleşmesi, İstanbul 2012

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

Уведомление!

Вся представленная в данной статье информация предназначена исключительно для информационных целей. Статья является конфиденциальной и является собственностью организации “ЕвразиЯ” и всех ее дочерних юридических лиц. Мы рады предоставить возможность использования данного материала в учебных целях, при написания дипломных работ или иной научной работы, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако, без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой страницы в коммерческих целях или использование материала без ссылки на источник. Несмотря на предпринятые меры предосторожности и внимательности к текстовым документам организация “ЕвразиЯ” и ее дочерние организации не несут ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в текстах статей.

Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно применения вышеупомянутого материала для каждой конкретной ситуации. Можете проконсультируйтесь с нашими юристами перед предприятием каких-либо действий, связанных с данной публикацией. В зависимости от особенности материала аналогичным образом советуем обратится за консультацией к квалифицированному адвокату, бухгалтеру и иным специалистам компетентные в данной отрасли.